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TJBA · Acórdão
APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO. JUSTA INDENIZAÇÃO. LAUDO PERICIAL JUDICIAL. NBR 14.653-2. VÍCIOS METODOLÓGICOS. AMOSTRAGEM INSUFICIENTE. INCONGRUÊNCIA GEOGRÁFICA. DESCONSIDERAÇÃO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO. ERRO MATEMÁTICO. EXTRAPOLAÇÃO NEGATIVA. NULIDADE DA SENTENÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido em Ação de Desapropriação por utilidade pública, determinando a incorporação do imóvel descrito na inicial ao patrimônio estadual e fixando a indenização no valor de R$ 6.958.388,06, estritamente embasada no laudo pericial judicial. Discute-se no recurso a pretensão de reforma ou nulidade da sentença por violação à NBR 14.653-2, argumentando-se que a prova oficial utilizou amostragem exígua de mercado, incorreu em dessemelhanças geográficas em relação ao imóvel paradigma, desconsiderou o potencial construtivo garantido pela legislação municipal (PDDU 2016) e incidiu em erro matemático caracterizado como extrapolação negativa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 2 questões em discussão no presente recurso: (i) definir se o laudo pericial judicial ostenta higidez técnica e científica em conformidade com as diretrizes metodológicas aplicáveis (NBR 14.653-2) para atestar a justa indenização decorrente do desapossamento do bem; e (ii) estabelecer se, comprovadas as falhas da prova oficial, é permitida a adoção direta do parecer confeccionado pelo assistente técnico dos expropriados ou se o ordenamento jurídico exige a reabertura da instrução probatória para produção de nova perícia. III. RAZÕES DE DECIDIR A observância do preceito constitucional da justa indenização nas ações expropriatórias impõe que a prova pericial atenda a rigorosos critérios técnicos, afastando avaliações subjetivas e garantindo o equilíbrio financeiro pautado na fidedignidade da NBR 14.653-2. O trabalho pericial acostado aos autos padece de insuficiência na amostragem, dado que a coleta de apenas seis paradigmas no mercado demonstra-se manifestamente escassa para balizar o valor de um imóvel com extensos 17.847,97 m² inserido em mercado heterogêneo. Evidencia-se grave incongruência na escolha amostral operada pelo expert oficial, que confrontou terreno de extrema vocação logística e comercial (com ampla testada para rodovia federal BR-324) com propriedades irrelevantes de padrão residencial de bairro, alocadas em vias internas e estradas velhas desprovidas de atratividade mercadológica comparável. A avaliação judicial suprimiu arbitrariamente a valorização advinda da adequação normativa de potencial construtivo, omitindo a incidência do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Município de Salvador (PDDU 2016), o qual elevou a densidade da área expropriada à categoria de Centralidade Metropolitana com Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) de 4.0. Ocorre a nulidade lógica irremediável no memorial de cálculos homologado, materializada pela extrapolação negativa: o valor unitário arbitrado como adequado pelo perito (R$ 389,87/m²) encontra-se incoerentemente abaixo do menor piso financeiro extraído das próprias amostras colhidas na pesquisa de mercado por ele conduzida (R$ 415,38/m²), ferindo a presunção técnica necessária. Resta juridicamente impossível a validação irrestrita do laudo elaborado pelo assistente técnico particular e fundado em Redes Neurais Complexas, porque consubstancia elemento de prova unilateral que, não submetido ainda a exame imparcial do juízo, impede sua pronta assunção como valor substituto da condenação, sobretudo quando há envolvimento e dispêndio de recursos públicos. A constatação dos vícios metodológicos flagrantes e do desrespeito probatório enseja nulidade da prestação jurisdicional pela evidente insuficiência técnica de fundamentação e por cerceamento de defesa, impondo-se o retorno dos autos à base para a indicação de novo perito e renovação da averiguação indenizatória. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Teses de julgamento: 1. A existência de deficiências metodológicas agudas e inobservância injustificada da norma técnica vigente (NBR 14.653-2) por parte da perícia judicial – notadamente no tocante à deficiência quantitativa da amostra, dessemelhança geográfica de paradigmas, omissão do potencial construtivo vigente (PDDU) e cálculo final inferior à mínima amostragem coletada – contamina a garantia da justa indenização e configura hipótese de nulidade insanável da sentença desapropriatória nela amparada. 2. Desconstituída a validade da prova pericial do juízo, consubstancia ofensa ao contraditório a adoção supletiva imediata de parecer subscrito exclusivamente por assistente técnico da parte, sendo impositiva a cassação da sentença para elaboração de nova e imparcial instrução pericial probatória. Dispositivos legais relevantes citados: Constituição Federal, art. 5º, inciso XXIV; Código de Processo Civil, art. 473, inciso III; NBR 14.653-2 da ABNT. Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, REsp n. 1.298.315/MG, Rel. Min. Humberto Martins, j. em 2/10/2012; Superior Tribunal de Justiça, REsp n. 848.787/SC, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j. em 20/5/2010; Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, Apelação nº 8000481-85.2022.8.05.0082, Rel. Des. Marcelo Silva Britto, publ. em 08/10/2025.
ACORDAM os Desembargadores integrantes da Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL À APELAÇÃO , para anular a sentença recorrida e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para reabertura da instrução probatória e realização de nova perícia
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2ª Câmara Cível · TJBA
Secretaria
Gabinete do Desembargador Raimundo Nonato Borges Braga
Órgão julgador da decisão ligado à composição publicada pelo tribunal pelo nome (sem acento, com o ordinal como número e sem o código da frente, como "T5 - ") ou, sem nome igual, pelo órgão cujo nome contém todas as palavras, com os mesmos números. Se mais de um órgão servir, ou nenhum, a composição não aparece. Gabinete ligado pelo tribunal e pelo nome do magistrado: o nome igual (sem acento) ou, se não houver, as palavras na mesma ordem e o mesmo último sobrenome. Se mais de um magistrado servir, o contato não aparece. Composição e contatos como o tribunal publica; a composição muda com o tempo e é a de hoje, não necessariamente a da data do julgamento.