Abrindo a decisão
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TJBA · Acórdão
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE COVID-19. RESCISÃO CONTRATUAL POR FORÇA MAIOR. REVISÃO DE CLÁUSULAS LOCATÍCIAS. RETIRADA DE BENS MÓVEIS. COMPENSAÇÃO DE CDU. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS. 1.Ações de Apelação cível interpostas por ambas as partes, CONDOMÍNIO SHOPPING BARRA e PLAY KIDS DIVERSÃO E ENTRETENIMENTO EIRELI ME, contra sentença que, em ação de rescisão contratual, julgou improcedente o pedido de rescisão sem multa e parcialmente procedente o pedido de redução do aluguel mínimo mensal em 30%, sem limitação temporal. A autora locatária alegou força maior decorrente da pandemia de COVID-19, requerendo rescisão contratual sem multa, inexigibilidade de aluguéis e encargos, compensação de valores pagos a título de CDU e direito à retirada de equipamentos. O locador, por sua vez, contestou a rescisão sem ônus, defendeu a exigibilidade dos encargos e impugnou a limitação indeterminada da redução do aluguel. 2.Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a rescisão contratual por força maior, com afastamento da multa por rescisão antecipada; (ii) estabelecer se é devida a revisão do valor do aluguel e a limitação temporal da redução deferida; (iii) determinar se é possível a compensação de valores pagos a título de Cessão de Direito de Uso (CDU); (iv) reconhecer o direito da locatária à retirada de equipamentos do imóvel. 3.A pandemia de COVID-19 e os decretos municipais que impuseram o fechamento dos shopping centers configuram força maior na modalidade de fato do príncipe, inviabilizando o objeto do contrato de locação e autorizando sua rescisão sem imposição de multa à locatária. 4. A cláusula penal por rescisão antecipada pressupõe culpa da parte resiliente, o que não se verifica quando a rescisão decorre de evento superveniente e inevitável, que inviabiliza o prosseguimento do negócio. 5. A redução do valor do aluguel, fixada em 30%, é medida razoável diante da onerosidade excessiva causada pela paralisação das atividades da locatária, mas deve ter sua vigência limitada ao período em que as atividades de recreação infantil permaneceram proibidas por ato do Poder Público. 6. Os encargos locatícios, como taxas condominiais e FPP, permanecem devidos, pois vinculados à manutenção do empreendimento, ainda que com possível revisão proporcional à utilidade efetiva durante o período. 7. A Cessão de Direito de Uso (CDU) constitui obrigação autônoma e exaurida, que não se confunde com o contrato de locação e não enseja compensação, já que a autora usufruiu da estrutura e fundo de comércio do shopping por período significativo. 8.Os equipamentos de ar condicionado ("fan coils"), por se tratarem de pertenças e não haver cláusula contratual que imponha sua incorporação ao imóvel, podem ser retirados pela locatária, condicionada à reparação de danos eventualmente causados. 9.A sucumbência foi recíproca, com maior êxito da autora locatária nos pontos centrais, razão pela qual os ônus foram redistribuídos em 70% para o locador e 30% para a locatária, observada a gratuidade de justiça deferida à última. 10.Recursos parcialmente providos.11.Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 393 e 93; CPC, art. 85, §11.;Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes específicos citados no acórdão.
Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO PARCIAL aos recursos
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5ª Câmara Cível · TJBA
Secretaria
Gabinete do Desembargador Cláudio Césare Braga Pereira
Órgão julgador da decisão ligado à composição publicada pelo tribunal pelo nome (sem acento, com o ordinal como número e sem o código da frente, como "T5 - ") ou, sem nome igual, pelo órgão cujo nome contém todas as palavras, com os mesmos números. Se mais de um órgão servir, ou nenhum, a composição não aparece. Gabinete ligado pelo tribunal e pelo nome do magistrado: o nome igual (sem acento) ou, se não houver, as palavras na mesma ordem e o mesmo último sobrenome. Se mais de um magistrado servir, o contato não aparece. Composição e contatos como o tribunal publica; a composição muda com o tempo e é a de hoje, não necessariamente a da data do julgamento.