Abrindo a decisão
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TJBA · Acórdão
Direito civil. Recurso de apelação. Embargos à execução. Locação comercial em shopping center. Pandemia de Covid-19. Teoria da imprevisão. Revisão contratual. Redução proporcional das penalidades contratuais. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos à execução para reconhecer o abatimento de R$ 6.000,00, referentes a caução paga, mantendo, contudo, a integral cobrança da multa rescisória e do aviso prévio. Na origem, a parte embargante alegou que o fechamento dos shoppings durante a pandemia da COVID-19, aliado ao falecimento de seu companheiro, inviabilizou a continuidade de sua atividade empresarial, requerendo a rescisão antecipada do contrato e a exclusão das penalidades contratuais por excessiva onerosidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a pandemia da COVID-19 configura fato imprevisível apto a justificar a exclusão ou revisão das penalidades previstas em contrato de locação comercial; (ii) estabelecer se é possível excluir ou reduzir a multa rescisória e o aviso prévio diante da quebra de equilíbrio contratual causada por evento extraordinário. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pandemia da COVID-19, declarada pela OMS em março de 2020, constitui fato imprevisível e extraordinário que alterou significativamente a base objetiva dos contratos, sendo cabível a aplicação da teoria da imprevisão prevista nos arts. 317 e 478 do Código Civil. 4. A jurisprudência do TJBA reconhece a necessidade de repartição dos ônus decorrentes da pandemia entre locador e locatário, rechaçando a exclusão total de obrigações contratuais, mas admitindo a revisão proporcional das prestações. 5. Comprovou-se nos autos que a apelante sofreu significativa redução de receita em razão do fechamento do shopping e do falecimento de seu companheiro, fatos que impactaram diretamente sua capacidade financeira. 6. No caso, houve acordo entre as partes para redução e isenção temporária do aluguel em 2020, medida que, embora relevante, não eliminou integralmente os prejuízos da apelante. Por outro lado, a manutenção integral da multa e do aviso prévio revela-se desproporcional frente ao desequilíbrio temporário causado pela pandemia. 7. Considerando a duração do contrato, o tempo remanescente à época da rescisão, as isenções e reduções já concedidas, e o caráter geral do evento pandêmico, entendo adequado reduzir em 70% o valor da multa contratual e limitar o aviso prévio indenizado ao equivalente a 30 dias, preservando-se parcialmente o pactuado, mas ajustando-o à realidade extraordinária vivida pelas partes. 8. Considerando o êxito substancial da apelante, impõe-se a inversão dos ônus sucumbenciais, com condenação da parte apelada ao pagamento das custas e honorários recursais. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido em parte.
Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso
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1ª Câmara Cível · TJBA
Secretaria
Gabinete do Desembargador José Soares Ferreira Aras Neto
Órgão julgador da decisão ligado à composição publicada pelo tribunal pelo nome (sem acento, com o ordinal como número e sem o código da frente, como "T5 - ") ou, sem nome igual, pelo órgão cujo nome contém todas as palavras, com os mesmos números. Se mais de um órgão servir, ou nenhum, a composição não aparece. Gabinete ligado pelo tribunal e pelo nome do magistrado: o nome igual (sem acento) ou, se não houver, as palavras na mesma ordem e o mesmo último sobrenome. Se mais de um magistrado servir, o contato não aparece. Composição e contatos como o tribunal publica; a composição muda com o tempo e é a de hoje, não necessariamente a da data do julgamento.