Apelação Cível 1020573-42.2024.8.26.0506

Ementa

Direito Civil e Direito do Consumidor. Apelações cíveis. Ação declaratória c.c. obrigação de fazer. Compra e venda de imóvel com financiamento para construção. Cláusula contratual que atribui ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento de IPTU antes da imissão na posse. Abusividade. Inscrição do consumidor em dívida ativa municipal. Dano moral in re ipsa. Responsabilidade solidária de construtora e incorporadora. Recursos desprovidos. I. Caso em exame Trata-se de apelações interpostas por SAID GAIVOTAS EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outra corré contra sentença que julgou procedente ação declaratória cumulada com obrigação de fazer para declarar abusiva cláusula contratual que atribuía ao comprador a obrigação de pagar IPTU antes da entrega das chaves, condenando as rés, solidariamente, ao pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel até a efetiva imissão na posse, ocorrida em 08/11/2023, bem como ao reembolso dos valores pagos pelo autor a esse título e ao pagamento de indenização por danos morais fixada em R$ 3.000,00. As apelantes sustentaram, em síntese, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em razão da incidência da Lei nº 9.514/97, a legitimidade da cobrança do IPTU em virtude da transferência da propriedade fiduciária, a inexistência de abusividade contratual, a ilegitimidade da construtora para responder pela demanda e a ausência de dano moral, com pedido subsidiário de redução da indenização. II. Questão em discussão Há cinco questões em discussão: (i) saber se a relação jurídica estabelecida entre as partes está sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor, em detrimento da incidência da Lei nº 9.514/97; (ii) saber se a construtora possui legitimidade para responder pela demanda em conjunto com a incorporadora; (iii) saber se é válida cláusula contratual que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da efetiva imissão na posse do imóvel; (iv) saber se a inscrição do adquirente em dívida ativa municipal em razão da cobrança indevida de IPTU configura dano moral indenizável; (v) saber se o valor da indenização por danos morais comporta redução. III. Razões de decidir A existência de contrato submetido ao regime da alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514/97 não afasta a natureza consumerista da relação nem a incidência das normas protetivas do consumidor. A legitimidade da construtora e da incorporadora decorre do entrelaçamento de suas atividades na incorporação, construção e comercialização do empreendimento, formando cadeia de fornecimento sujeita à responsabilidade objetiva e solidária prevista na legislação consumerista. A efetiva imissão na posse do imóvel ocorreu apenas em 08/11/2023, de modo que a transferência ao consumidor da obrigação de suportar IPTU antes da entrega das chaves revela-se abusiva, por impor encargos relativos a bem cuja posse, uso e fruição ainda não lhe haviam sido disponibilizados. A cláusula contratual que atribui ao comprador a responsabilidade por tributos incidentes sobre o imóvel antes da posse viola os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, configurando vantagem excessiva ao fornecedor, vedada pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Embora a alienação fiduciária tenha sido formalizada anteriormente, o negócio jurídico envolvia não apenas a aquisição do lote, mas também a construção da unidade residencial, circunstância que vincula a obrigação tributária à efetiva entrega do imóvel apto ao exercício da posse. O dano moral restou caracterizado pela inscrição do nome do autor em dívida ativa municipal em decorrência da cobrança indevida dos tributos, hipótese que configura dano in re ipsa, dispensando prova específica do prejuízo extrapatrimonial. A indenização fixada em R$ 3.000,00 mostra-se adequada aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, preservando as funções compensatória e pedagógica da reparação civil. Ausente qualquer desacerto na sentença, impõe-se sua manutenção integral, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal. IV. Dispositivo e tese Recursos desprovidos. Tese de julgamento: "1. A existência de contrato de financiamento submetido à Lei nº 9.514/97 não afasta a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor na relação entre adquirente e fornecedores do empreendimento imobiliário. É abusiva e nula a cláusula contratual que transfere ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento do IPTU antes da efetiva imissão na posse do imóvel. A responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre imóvel adquirido para entrega futura surge somente com a efetiva disponibilização da posse direta ao comprador. A construtora e a incorporadora respondem solidariamente pelos danos decorrentes da comercialização do empreendimento quando integradas na mesma cadeia de fornecimento. A inscrição do adquirente em dívida ativa municipal em razão da cobrança indevida de IPTU configura dano moral presumido, ensejando reparação indenizatória." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 23; CDC, art. 51, IV; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 489.647/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 25.11.2009, DJe 15.12.2009; TJSP, Apelação Cível nº 1031040-51.2022.8.26.0506, Rel. Des. Salles Rossi, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 29.05.2024; TJSP, Apelação Cível nº 1061181-19.2023.8.26.0506, Rel. Des. Alexandre Marcondes, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 14.05.2026.

Dispositivo

Recursos desprovidos.

Citações

• art. 51 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 23 da Lei 9.514/1997

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete