Procedimento Comum Cível 5643459-29.2024.8.09.0137

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO. HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308, DO STJ. 1 – Conforme a Súmula nº 308, do Superior Tribunal de Justiça, a garantia hipotecária fixada entre a incorporadora e o agente financiador do empreendimento, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé do imóvel. 2 - Considerando que pode figurar no polo passivo da relação jurídica processual aquele que possui vínculo com a situação jurídica descrita pelo autor, o credor hipotecário também é responsável pela baixa da hipoteca, ainda que o gravame tenha sido instituído por força de contrato em que a construtora deu em garantia à instituição financeira unidades imobiliárias E mesmo que inexistente relação contratual entre o adquirente e o banco. 3 – Comprovada a quitação do bem, mostra-se pertinente a declaração de ineficácia da garantia hipotecária fixada entre a incorporadora e o agente financiador do empreendimento. Apelo conhecido e desprovido. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Gilberto Marques Filho APELAÇÃO CÍVEL – AUTOS Nº 5643459.29.2024.8.09.0137 Comarca : RIO VERDEApelante : BANCO DO BRASIL S/A.Apelado : ALEX RODRIGO VILLARelator : Des. Gilberto Marques Filho V O T O Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.Pretende o apelante a reforma da sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos e, subsidiariamente, a redução da verba sucumbencial.Da análise dos autos verifica-se que o autor celebrou com a construtora ré Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel e Construção e Outras Avenças, cujo objeto foi a unidade 602-H e box de garagem nº 418, situados no condomínio residencial Yes Park, em Rio Verde, oportunidade em que deu R$ 20.000,00 de entrada, ficando como saldo remanescente a quantia de R$ 266.800,00 a ser quitado no ato da assinatura da escritura de compra e venda (evento nº 1, doc. 5).Observe-se que, adimplido integralmente o contrato, foi lavrada declaração de quitação, bem como autorização para escritura pública, o autor ficou impossibilitado de regularizar a propriedade do imóvel, tendo em vista a existência de hipoteca ativa em favor do Banco do Brasil (evento nº 1, docs. 6 e 7).Diante da impossibilidade de resolução da questão, o autor, ora apelado, ingressou com a presente ação, objetivando a declaração da ineficácia da hipoteca instituída em favor da instituição financeira.Feitas tais digressões, não merece reparos a sentença.De início, cumpre ressaltar que as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis à hipótese dos autos.Pois bem. Com efeito, insta salientar que o entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é pacífico no sentido de que a hipoteca entabulada entre a construtora e a instituição financeira, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não possui eficácia perante os adquirentes do imóvel.Inclusive, sobre a questão, foi editada a Súmula nº 308, do STJ, a qual se encontra plenamente vigente e assim dispõe:“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Desse modo, quitado o imóvel, deve ocorrer a baixa do gravame, considerando que o adquirente, o qual cumpriu a obrigação constante do contrato, não pode ser onerado por um negócio jurídico realizado entre a construtora e a instituição financeira, sobretudo diante da sua boa-fé.Atente-se que pode figurar no polo passivo da relação jurídica processual aquele que possui vínculo com a situação jurídica descrita pelo autor.Logo, o credor hipotecário também é responsável pela baixa da hipoteca, ainda que o gravame tenha sido instituído por força de contrato em que a construtora deu em garantia à instituição financeira unidades imobiliárias e mesmo que inexistente relação contratual entre o adquirente e o banco.Além disso, o contrato celebrado entre o autor e a incorporadora prevê expressamente a liberação do gravame pelo credor hipotecário após a quitação do saldo devedor, conforme cláusula 17.2, b e 17.9.Desse modo, impõe-se o afastamento da tese de ilegitimidade passiva suscitada pelo apelante. A propósito, nesse sentido já me posicionei:“(…). AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. BAIXA DE HIPOTECA. IMÓVEL. QUITAÇÃO COMPROVADA. 1. Pode figurar no polo passivo da relação jurídica processual aquele que possui vínculo com a situação jurídica descrita pelo autor. 2. Ocorrendo pedido de baixa de gravame, é legitimado passivo aquele a quem foi conferida a garantia real. 3. Conforme enunciado de súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 4. Demonstrada a quitação do bem, mostra-se pertinente a declaração de ineficácia da garantia em face do adquirente do imóvel. (...)”. (AC nº 5741027.16, DJ 05/03/2024)Ademais, como bem ressaltou o magistrado singular “Caso o crédito devido não tenha sido repassado à instituição financeira, deve ser proposta a ação pertinente de regresso em face da incorporadora alienante”. Diante disso, revela-se impertinente o acolhimento da pretensão recursal, porquanto comprovada a quitação do imóvel e o descumprimento de cláusula contratual que prevê a baixa do gravame após a quitação do saldo devedor.Por fim, quanto aos honorários, cumpre ressaltar que, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos os incisos I a IV do referido dispositivo.In casu, não houve condenação, inexistindo, ainda, proveito econômico obtido, de forma que a verba sucumbencial deve recair sobre o valor da causa no percentual fixado na sentença, já que os honorários são fixados entre o mínimo de 10% e o máximo de 20%. Destarte, o desprovimento do apelo é medida que se impõe.ANTE O EXPOSTO, conhecido do recurso, nego-lhe provimento, para manter inalterada a sentença por estes e seus próprios fundamentos.Atento ao disposto no §11º, do art. 85, do CPC, majoro a verba honorária em relação ao Banco do Brasil para 15% sobre o valor da causa.É o voto.Goiânia, datado e assinado digitalmente. GILBERTO MARQUES FILHORelator APELAÇÃO CÍVEL – AUTOS Nº 5643459.29.2024.8.09.0137 Comarca : RIO VERDEApelante : BANCO DO BRASIL S/A.Apelado : ALEX RODRIGO VILLARelator : Des. Gilberto Marques Filho EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO. HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308, DO STJ. 1 – Conforme a Súmula nº 308, do Superior Tribunal de Justiça, a garantia hipotecária fixada entre a incorporadora e o agente financiador do empreendimento, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé do imóvel. 2 - Considerando que pode figurar no polo passivo da relação jurídica processual aquele que possui vínculo com a situação jurídica descrita pelo autor, o credor hipotecário também é responsável pela baixa da hipoteca, ainda que o gravame tenha sido instituído por força de contrato em que a construtora deu em garantia à instituição financeira unidades imobiliárias E mesmo que inexistente relação contratual entre o adquirente e o banco. 3 – Comprovada a quitação do bem, mostra-se pertinente a declaração de ineficácia da garantia hipotecária fixada entre a incorporadora e o agente financiador do empreendimento. Apelo conhecido e d

Citações

• art. 85 do CPC

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