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STJ · Acórdão
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO . ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL EM PROPTER REM LEILÃO PELO CONDOMÍNIO CREDOR. VALOR INFERIOR AO DO CRÉDITO. RESPONSABILIDADE PELO SALDO DEVEDOR. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Exceção de pré-executividade em cumprimento de sentença oposta em , da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/1/2023 e concluso ao gabinete em . 26/9/2024 28/2/2025 II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em determinar se, diante da arrematação, pelo próprio condomínio, do bem imóvel que gerou a dívida condominial, por valor inferior ao do seu crédito, deve a recorrente, como antiga proprietária, ser eximida de qualquer responsabilidade pelo saldo remanescente, tendo em vista o caráter da obrigação. propter rem III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação também conhecida como obrigação ambulatória, propter rem, situa-se em um ponto intermediário entre as categorias da obrigação pessoal e da obrigação real. Ela decorre de um direito real, ao qual está indissociavelmente ligada (e, nisso, assemelha-se à obrigação real); por outro lado, seu objeto é uma prestação específica do devedor, enquanto titular de direito real sobre determinada coisa (no que se assemelha à obrigação pessoal). 4. Da mesma forma, a obrigação guarda uma de suas propter rem peculiaridades na transmissibilidade automática. A pessoa do devedor individualiza-se única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito; transferindo-se a respectiva titularidade, a obrigação é igualmente transmitida. 5. Por outro lado, não se pode deixar de mencionar a excepcionalidade das obrigações . Na medida em que elas, pela característica da propter rem transmissibilidade automática, constituem uma exceção à regra segundo a qual a obrigação limita-se aos sujeitos entre os quais é constituída, e, ao mesmo tempo, decorrem dos direitos reais, cujo rol é taxativo (numerus ), não é lícito ao intérprete ampliar essa categoria para além das clausus hipóteses previstas em lei. Soma-se a isso a gravidade que pode ter a caracterização de uma obrigação como : por meio dela, o titular propter rem do direito real responde pela dívida com o seu patrimônio, no qual estará inserido, em regra, o imóvel do qual se originou a própria dívida. 6. As despesas condominiais correspondem à modalidade por excelência de obrigação . O seu caráter de ambulatoriedade é extraído do propter rem artigo 1.345 do Código Civil, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7. Na hipótese de existência de débitos condominiais incidentes sobre imóvel arrematado em leilão, a jurisprudência desta Corte Superior consolidou o entendimento no sentido de que, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação 'propter rem', constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante" (REsp 1.672.508/SP, Terceira Turma, DJe 1º/8 /2019). 8. Admite-se, todavia, que o arrematante torne-se responsável pelas despesas condominiais vencidas antes da arrematação se, ainda que ausente tal previsão no edital de praça, pôde ele, por outros meios, ter ciência da dívida: "Se, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de informar antecipadamente os interessados sobre as despesas condominiais aderidas ao imóvel, dando-lhes a oportunidade de, a seu critério, desistir da participação na hasta pública, não soa razoável declarar a nulidade da arrematação e do respectivo edital apenas para privilegiar a formalidade em detrimento do fim a que se destina a norma." (REsp 1.523.696/RS, Terceira Turma, DJe 1º/3/2019). 9. O caráter ambulatório da obrigação não é suficiente, por si só, para eximir de qualquer responsabilidade o antigo titular do direito real em caso de transferência do bem ao qual a obrigação está vinculada. Nessa hipótese, ela perde a sua natureza de obrigação ambulatória, mas continua a existir como obrigação pessoal. 10. Permanece, portanto, a responsabilidade da antiga proprietária, ora recorrente, pelo pagamento do débito relativo às despesas condominiais vencidas no período em que o imóvel era de sua titularidade. Tendo ocorrido a arrematação por valor insuficiente para saldar a dívida de forma integral, não se justifica o provimento do recurso. IV. DISPOSITIVO 11. Recurso especial conhecido e não provido.
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Decisões da base.
Terceira Turma · STJ · presidente: Daniela Rodrigues Teixeira
Composição: Daniela Rodrigues Teixeira (presidente); Fátima Nancy Andrighi; Humberto Eustáquio Soares Martins; Paulo Dias de Moura Ribeiro; Ricardo Villas Bôas Cueva.
Secretaria: Coordenadoria de Julgamento da Terceira Turma
INSCRIÇÕES – SUSTENTAÇÃO ORAL/PREFERÊNCIAS (em processos pautados para a sessão presencial) • A solicitação de sustentação oral ou de preferência poderá ser realizada por meio do formulário de inscrição disponível no portal do STJ (www.stj.jus.br), no menu “Advogado” → “Sustentação Oral”, pelos telefones (61) 3319-9155 / 9154 / 9157, ou diretamente na Coordenadoria de Julgamento Colegiado da Terceira Turma, até às 10h do dia da sessão de julgamento. • O pedido de preferência e de sustentação oral também poderá ser feito presencialmente na Sala de Sessões, até às 13h50 no dia da sessão de julgamento. • Para as manifestações (sustentação oral ou pedido de preferência) que forem ocorrer por videoconferência, o pedido deverá ser feito, pela internet, até 24h antes do horário do início da sessão. O link de acesso à sessão (via Zoom) será enviado ao e-mail fornecido na solicitação. • Atendimento preferencial, nas sessões presenciais, para advogado com deficiência (IN 19/2019).
Os memoriais devem ser encaminhados diretamente aos e-mails dos gabinetes dos ministros integrantes da 3ª Turma. INSCRIÇÕES – SUSTENTAÇÃO ORAL/PREFERÊNCIAS (em processos pautados para a sessão presencial)
Gabinete da Ministra Nancy Andrighi · TJ (terço de desembargadores estaduais): Desembargadora – TJDFT; vaga do Min. Vicente Cernicchiaro
Órgão julgador da decisão ligado à composição publicada pelo tribunal pelo nome (sem acento, com o ordinal como número e sem o código da frente, como "T5 - ") ou, sem nome igual, pelo órgão cujo nome contém todas as palavras, com os mesmos números. Se mais de um órgão servir, ou nenhum, a composição não aparece. Gabinete ligado pelo tribunal e pelo nome do magistrado: o nome igual (sem acento) ou, se não houver, as palavras na mesma ordem e o mesmo último sobrenome. Se mais de um magistrado servir, o contato não aparece. Composição e contatos como o tribunal publica; a composição muda com o tempo e é a de hoje, não necessariamente a da data do julgamento.