Agravo de Instrumento 5520639-04.2026.8.09.0051

Ementa

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por incorporadoras em face de decisão que deferiu parcialmente a tutela provisória de urgência para determinar que arquem integralmente com o pagamento das taxas de condomínio e do IPTU incidentes sobre o imóvel objeto da demanda, a partir das próximas cobranças, até a efetiva entrega do bem em condições plenas de uso, habitabilidade e fruição. As agravantes pretendem afastar a antecipação de tutela, alegando ausência de prova da probabilidade do direito. II. QUESTÃO EM DEBATE 2. A questão em debate consiste em verificar o preenchimento dos requisitos previstos no art. 300 do Código de Processo Civil para a concessão da antecipação dos efeitos da tutela, especificamente quanto à obrigação das incorporadoras de custear as taxas condominiais e o IPTU em caso de atraso na entrega de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A probabilidade do direito dos agravados está demonstrada pelo contrato de promessa de compra e venda que estabelece o prazo final para entrega da obra, bem como pelo Termo de Vistoria que reprovou a unidade e pelos comunicados das próprias agravantes que reconhecem obras e reparos em andamento após o prazo. 4. A mera expedição do "habite-se" não se confunde com a entrega material e funcional do bem, especialmente quando há provas de que o imóvel não se encontrava em plenas condições de uso e habitação após o prazo final de entrega. 5. A alegação de mora dos compradores é afastada pela quitação integral do avençado. 6. O perigo de dano milita em favor dos agravados, que estão privados da posse e fruição do imóvel, ao mesmo tempo em que são instados a arcar com encargos inerentes à propriedade. 7. A decisão que transfere provisoriamente o ônus do pagamento dos encargos para a parte que, em cognição sumária, deu causa ao atraso, mostra-se razoável e proporcional. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. O recurso é desprovido. 9. Tese de julgamento: "1. A mera expedição do 'habite-se' não configura a efetiva entrega do imóvel quando este não se encontra em plenas condições de uso e habitabilidade." "2. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU é do vendedor em caso de atraso na entrega do imóvel, quando o comprador, mesmo após a quitação, está privado da posse e fruição do bem devido à mora da construtora." "3. A existência de vícios constatados em vistoria e obras pendentes após o prazo contratual de entrega do imóvel justificam a concessão de tutela de urgência para transferir à construtora o ônus das despesas condominiais e de IPTU." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300. Em suas razões, os embargantes apontam que a decisão deixou de enfrentar todos os fundamentos deduzidos no recurso, especialmente quanto à aprovação da vistoria e entrega das chaves, datada de 11/12/2025, alegando ter sido a posse transferida nessa data, o que atrai a aplicação do Tema Repetitivo nº 886 do Superior Tribunal de Justiça, tornando os compradores responsáveis pelos encargos condominiais e de IPTU desde então. Alegam omissão quanto à análise das cláusulas contratuais e do memorial descritivo que previam a entrega por etapas e utilização de vagas provisórias, o que afastaria a mora da construtora. Argumenta, ainda, ter o julgado deixado de se manifestar sobre a intempestividade das contrarrazões e dos documentos juntados pelos embargados no movimento de nº 19, os quais teriam sido utilizados para fundamentar a decisão, mesmo após o decurso do prazo legal. Ao final, pugnam pelo acolhimento dos embargos para sanar os vícios apontados, com a atribuição de efeitos infringentes para reformar o acórdão e, subsidiariamente, para fins de prequestionamento. É, em síntese, o relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço dos embargos de declaração. Conforme disposto no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração se destinam a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprimir omissão de ponto sobre o qual devia pronunciar-se o juiz ou tribunal ou, ainda, à correção de erro material. Registro, inicialmente, ser desnecessária a intimação da parte embargada para a apresentação de contrarrazões, em atenção às disposições do art. 1.023, § 2º do Código de Processo Civil. Analisando os autos, verifico que os presentes embargos são tempestivos e preenchem os requisitos de admissibilidade, razão pela qual deles conheço. Contudo, no mérito, não merecem acolhimento. A parte embargante alega que o acórdão foi omisso ao não considerar a aprovação da vistoria e a entrega das chaves em 11/12/2025, o que, segundo seu entendimento, transferiria a responsabilidade pelos encargos aos compradores, conforme o Tema nº 886 do Superior Tribunal de Justiça. Sem razão, contudo. O acórdão embargado, embora não tenha citado textualmente os documentos de aprovação da vistoria, analisou o contexto fático de forma integral para concluir pela manutenção da tutela de urgência. A decisão fundamentou que a mera entrega formal das chaves não configura, por si só, o adimplemento da obrigação, que exige a entrega do bem "em condições plenas de uso, habitabilidade e fruição". O julgado destacou expressamente que "os comunicados emitidos pelas próprias agravantes (mov. 1, doc. 22) reconhecem a existência de obras e reparos em andamento nas áreas comuns e o funcionamento tardio de elevadores em janeiro de 2026, mais de seis meses após o prazo final de entrega". Dessa forma, a decisão colegiada considerou que, apesar da formalização da entrega da unidade autônoma, a fruição plena do imóvel, incluindo as áreas comuns, estava comprometida por fatos posteriores e incontroversos, reconhecidos pelas próprias embargantes. Assim, não há omissão a ser sanada, mas sim uma clara discordância da parte com a interpretação dos fatos e a valoração das provas, o que configura tentativa de rediscussão do mérito, vedada na via estreita dos aclaratórios. O vício também não se verifica em relação à alegação de omissão quanto a análise das cláusulas que permitiam a entrega faseada do empreendimento e o uso de vagas de garagem alternativas, uma vez que o acórdão reconheceu que a não entrega das vagas contratuais originais, que estavam sendo "utilizadas como canteiro de obras para a Torre B", configurava um "descumprimento parcial do negócio jurídico". A análise de que a disponibilização de vagas alternativas seria suficiente para afastar a mora das construtoras é matéria de mérito. A decisão recorrida, em sede de cognição sumária, ponderou que a privação das vagas específicas adquiridas, somada aos demais elementos, reforça a probabilidade do direito dos agravados. A não menção explícita à cláusula que autorizaria tal prática não constitui omissão, pois o órgão julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos deduzidos pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão. O julgado concluiu que, no cenário apresentado, a situação configura um descumprimento, o que é suficiente para a análise da tutela de urgência. Por fim, quanto a questão processual abordada, veja-se que não tem o condão de alterar o resultado do julgamento, uma vez que as razões de decidir foram embasadas nos documentos que instruíram a peça recursal, notadamente os comunicados emitidos pelas próprias embargantes e o contrato, bem como a narrativa fática incontroversa. A menção ao "Termo de Vistoria (mov. 19, doc. 05)" serviu apenas para corroborar um quadro fático já evidenciado por outras provas. A conclusão principal se amparou no fato de que as próprias incorporadoras admitiram a continuidade das obras e problemas nas áreas comuns muito após o prazo final, o que torna a análise do documento juntado a destempo um elemento secundário e não essencial ao deslinde da controvérsia em sede liminar. Assi

Dispositivo

ACORDAM, os integrantes da 1ª turma da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade, proferir a seguinte decisão: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS, de conformidade com o voto do relator que integra este acórdão

Citações

• art. 300 do CPC
• art. 1.022 do CPC
• art. 1.023 do CPC

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete