Apelação Cível 0000812-15.2025.8.19.0017

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS ANTERIORES AO REGISTRO DA CONVENÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS, COM EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. REFORMA. 1. Embargos à execução opostos em face de execução de cotas condominiais, na qual se busca a cobrança de débitos referentes a imóvel situado no empreendimento, sustentando os embargantes, em síntese, a inexigibilidade das cotas cobradas, ao fundamento de que a convenção condominial somente teria sido registrada no Registro de Imóveis em outubro de 2019, razão pela qual seriam indevidas as parcelas anteriores a essa data.2. Sentença que julgou procedentes os embargos à execução e extinguiu a execução, ao fundamento de que a ausência de registro anterior da convenção condominial afastaria a existência de condomínio formal apto à cobrança das cotas. Apelação do condomínio exequente.3. Existência de assembleia para instituição da convenção condominial, escolha de síndico e fixação de contribuições antes do registro formal, evidenciando a existência de condomínio de fato desde a aprovação assemblear ocorrida em 2001.4. Nos termos do art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil, o registro da convenção é necessário para sua oponibilidade contra terceiros, ao passo que, conforme a Súmula 260 do STJ, a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos.5. A ausência de registro da convenção no RGI antes de outubro de 2019 não afasta, por si só, a exigibilidade das cotas condominiais, especialmente quando demonstrada a aprovação da convenção em assembleia, a existência de CNPJ do condomínio desde 2001 e a fruição dos serviços comuns pelos titulares das unidades.6. A irregularidade formal decorrente da ausência de registro anterior da convenção não impede a cobrança de cotas condominiais, sob pena de enriquecimento sem causa do condômino inadimplente.7. A obrigação de pagamento das cotas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se à titularidade ou posse do imóvel, sendo exigível do proprietário ou possuidor da unidade.8. A cobrança de juros moratórios superiores a 1% ao mês é admitida quando houver previsão expressa na convenção condominial, conforme entendimento do STJ no REsp nº. 1.002.525/DF.9. Reforma da sentença para julgar improcedentes os embargos à execução, determinando-se o prosseguimento da execução principal.10. PROVIMENTO DO RECURSO._________________________________________________Tese de julgamento: "A ausência de registro da convenção condominial no Registro de Imóveis não impede a sua eficácia entre os condôminos, nem afasta, por si só, a exigibilidade das cotas condominiais, quando demonstrada a existência de deliberação assemblear, relação jurídica condominial e inadimplemento da obrigação propter rem".Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 323, 784, X, 829, 915 e 1.013, §3º; Código Civil, arts. 1.333, 1.334 e 1.336; Lei nº 4.591/64, arts. 9º, Conclusões: "Por unanimidade, deu-se parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Des. Relator." Lavrará o acórdão o(a) Exmo(a). Sr.(Sra.) DES. EDUARDO ABREU BIONDI. Participaram do julgamento os Exmos. Srs.: DES. EDUARDO ABREU BIONDI, DES. JUAN LUIZ SOUZA VAZQUEZ e DES. MARILIA DE CASTRO NEVES VIEIRA.

Dispositivo

"Por unanimidade, deu-se parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Des

Citações

• art. 1.333 do CC
• art. 1.334 do CC
• art. 1.336 do CC
• art. 323 do CPC
• art. 784 do CPC
• art. 829 do CPC
• art. 915 do CPC
• art. 1.013 do CPC
• art. 9º da Lei 4.591/1964
• Súmula 260 do STJ

Inteiro teor

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