Apelação Cível 0053689-98.2025.8.16.0021

Ementa

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE. NÃO ACOLHIMENTO. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. TEMA REPETITIVO Nº 886 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS QUE NÃO SE DEFINE EXCLUSIVAMENTE PELO REGISTRO IMOBILIÁRIO, MAS PELA RELAÇÃO JURÍDICO-MATERIAL COM O BEM. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO CUMULATIVA DA IMISSÃO DO ADQUIRENTE NA POSSE E DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO. REQUISITOS PREENCHIDOS. ENTREGA DAS CHAVES E IMISSÃO DA ADQUIRENTE NA POSSE EM 10/05/2024. BOLETOS CONDOMINIAIS EMITIDOS EM NOME DA POSSUIDORA E POR ELA ADIMPLIDOS ENTRE MAIO E OUTUBRO DE 2024. INADIMPLEMENTO INICIADO SOMENTE EM NOVEMBRO DE 2024. DÉBITOS EXECUTADOS REFERENTES AO PERÍODO DE NOVEMBRO DE 2024 A MAIO DE 2025, INTEGRALMENTE POSTERIOR À TRANSFERÊNCIA DA POSSE. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO DEVIDAMENTE EVIDENCIADA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO NEGÓCIO JURÍDICO QUE NÃO IMPEDE A APLICAÇÃO DO PRECEDENTE REPETITIVO. NATUREZA PROPTER REM QUE NÃO AUTORIZA A MANUTENÇÃO AUTOMÁTICA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL NO POLO PASSIVO QUANDO DEMONSTRADOS OS REQUISITOS DO ITEM “C” DO TEMA 886/STJ. CONTRATO PARTICULAR QUE NÃO CONSTITUI O ÚNICO FUNDAMENTO DA ILEGITIMIDADE, MAS ELEMENTO CORROBORADOR DA TRANSFERÊNCIA DA POSSE. EMISSÃO REITERADA DE BOLETOS EM NOME DA ADQUIRENTE QUE, ASSOCIADA AOS DEMAIS ELEMENTOS PROBATÓRIOS, ULTRAPASSA MERO ATO ADMINISTRATIVO E COMPROVA O CONHECIMENTO DA SITUAÇÃO PELO CONDOMÍNIO. INAPLICABILIDADE AUTOMÁTICA DO ENTENDIMENTO FIRMADO NO RESP Nº 1.910.280/PR. PRECEDENTE NÃO SUBMETIDO AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS E PROFERIDO EM CONTEXTO PROCESSUAL DISTINTO, RELATIVO À RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO PRÓPRIO IMÓVEL EM EMBARGOS DE TERCEIRO. TEMA 886 AINDA VIGENTE E NÃO SUPERADO. EXECUÇÃO QUE DEVE PROSSEGUIR EXCLUSIVAMENTE CONTRA A POSSUIDORA DIRETA. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.I. Caso em exame1. Apelação interposta de sentença que acolheu embargos à execução de título extrajudicial para reconhecer a ilegitimidade passiva da proprietária registral na cobrança de cotas condominiais vencidas após a transferência da posse do imóvel à adquirente, com base na comprovação da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se a incorporadora, embora proprietária registral do imóvel, possui legitimidade para responder pela execução das cotas condominiais vencidas após a transferência da posse à adquirente, diante da comprovação da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.III. Razões de decidir3. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais não se define exclusivamente pelo registro imobiliário, mas pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do adquirente na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, conforme o Tema 886 do STJ.4. No caso, ficou comprovada a entrega das chaves e a imissão da adquirente na posse em 10/05/2024, bem como a ciência inequívoca do condomínio, evidenciada pela emissão reiterada de boletos em nome da adquirente e pelo pagamento das cotas entre maio e outubro de 2024.5. Os débitos executados referem-se exclusivamente ao período posterior à transferência da posse, de novembro de 2024 a maio de 2025, período em que a incorporadora não exercia posse, uso ou fruição do imóvel.6. A natureza propter rem da obrigação não autoriza a manutenção automática do proprietário registral no polo passivo quando comprovados cumulativamente a imissão na posse do adquirente e a ciência inequívoca do condomínio, afastando-se assim a legitimidade passiva da incorporadora.7. A ausência de registro do negócio jurídico não impede a aplicação do Tema 886, pois o elemento determinante é a relação jurídica material e não o registro formal.8. A emissão reiterada de boletos em nome da adquirente ultrapassa mero ato administrativo e comprova a ciência inequívoca do condomínio, não sendo necessária anuência formal para exclusão da incorporadora do polo passivo.9. O precedente REsp nº 1.910.280/PR não afasta a aplicação do Tema 886, pois trata de contexto processual distinto e não possui efeito vinculante, enquanto o Tema 886 é precedente qualificado e vinculante.10. A execução deve prosseguir exclusivamente contra a possuidora direta, não havendo prejuízo à efetividade da cobrança, e a sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da incorporadora foi correta.IV. Dispositivo e tese11. Apelação conhecida e desprovida, com elevação dos honorários advocatícios para 12% sobre o débito exequendo.

Dispositivo

Apelação conhecida e desprovida, com elevação dos honorários advocatícios para 12% sobre o débito exequendo.

Citações

• art. 299 do CC
• art. 1.245 do CC
• art. 1.345 do CC
• art. 85 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 919 do CPC
• art. 926 do CPC
• art. 927 do CPC
• Tema 886 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete