Abrindo a decisão
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TJBA · Acórdão
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL. INFRAÇÃO À OBRIGAÇÃO DE COMUNICAÇÃO DE ATOS JUDICIAIS REFERENTES AO IMÓVEL LOCADO. FATO GERADOR. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO QUANTO AO DESPEJO ANTE A DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO BEM. EXAME DA INFRAÇÃO CONTRATUAL E DA CLÁUSULA PENAL. NATUREZA DA OBRIGAÇÃO VIOLADA. BOA-FÉ OBJETIVA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO DIRETO AO LOCADOR. FUNÇÃO PUNITIVA E COMPENSATÓRIA DA CLÁUSULA PENAL. MITIGAÇÃO EM FACE DA PROPORCIONALIDADE. RECONHECIMENTO DA VIOLAÇÃO CONTRATUAL OBJETIVA. DECLARAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO LOCATÁRIO. SUBSISTÊNCIA DO PEDIDO DE MULTA. REDUÇÃO EQUITATIVA DA CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO DO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. A entrega voluntária do imóvel, embora resolva a necessidade de despejo compulsório, não suprime o interesse processual da parte Locadora em obter a declaração da rescisão contratual por culpa do Locatário, o que serve de fundamento para a aplicação da cláusula penal, se cabível. A infração contratual objetiva, baseada na falta de comunicação de ordem judicial, deve ser analisada em seu mérito. A Cláusula 10ª do contrato, ao exigir que o Locatário encaminhe "quaisquer intimações, comunicações ou avisos recebidos, referentes ao imóvel locado", estabelece uma obrigação de fazer. O recebimento de ofício judicial no Inventário, que culminou na determinação de depósito dos aluguéis em Juízo, era fato relevante que, por cautela contratual, deveria ter sido comunicado por escrito à Locadora, conforme a literalidade da avença, o que não ocorreu. A alegação da Apelada de que a Apelante já tinha conhecimento do Inventário, embora mitigadora da má-fé da Apelada, não elide a infração objetiva da cláusula contratual. A Cláusula 11ª do contrato prevê a multa de 10% sobre o valor total do contrato para a parte que infringir "qualquer das cláusulas deste instrumento". Embora a cláusula penal possa ser exigida sem a prova de prejuízo (art. 416 do Código Civil), é dever do julgador mitigar o valor se este for manifestamente excessivo, levando em conta a natureza e a finalidade do negócio e o grau de cumprimento da obrigação (art. 413 do Código Civil). No caso, a infração é de natureza formal, e a Locatária cumpriu a obrigação principal de pagamento, depositando os aluguéis em Juízo conforme determinação judicial, evidenciando o cumprimento substancial do contrato. Portanto, a multa deve ser reduzida equitativamente para um patamar razoável e proporcional ao descumprimento formal. O resultado do julgamento impõe a sucumbência integral à Apelada, pois a Apelante obteve a declaração de rescisão do contrato por culpa da Apelada, e o provimento parcial do pedido de multa contratual, de modo que a extinção do pedido de despejo (por fato superveniente) não configura sucumbência recíproca. Apelação parcialmente provida.
ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em dar parcial provimento
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Gabinete do Desembargador José Cícero Landin Neto
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