Agravo de Instrumento 0828249-98.2025.8.10.0000

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL (LEI Nº 9.514/97). IMÓVEL ARREMATADO. TÍTULO DE PROPRIEDADE REGISTRADO. DIREITO DO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SUSPENSÃO DO PROCESSO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AÇÕES REVISIONAL E ANULATÓRIA NA JUSTIÇA FEDERAL. INEXISTÊNCIA. AUTONOMIA DO TÍTULO AQUISITIVO. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE AFASTADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXCEÇÃO LEGAL (ART. 3º, II, LEI Nº 8.009/90). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de Instrumento interposto pela devedora fiduciante contra decisão que deferiu liminar de imissão na posse em favor do arrematante do imóvel em leilão extrajudicial. A agravante alega prejudicialidade externa devido a ações em trâmite na Justiça Federal e invoca a proteção ao bem de família. O mandado de imissão na posse já foi cumprido na origem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A controvérsia consiste em verificar: a) se a existência de ações revisional e anulatória ajuizadas pelo devedor contra o credor fiduciário obsta a imissão na posse do terceiro arrematante de boa-fé; b) se o imóvel alienado fiduciariamente goza da proteção de impenhorabilidade do bem de família. III. RAZÕES DE DECIDIR A imissão na posse é direito do arrematante que comprova o domínio mediante registro imobiliário (art. 1.245, CC e art. 30, Lei nº 9.514/97). O adquirente de boa-fé não pode ser prejudicado por litígios pretéritos entre devedor e credor fiduciário, devendo eventuais danos serem resolvidos em perdas e danos. A jurisprudência do STJ afasta a suspensão da imissão por prejudicialidade externa de ações anulatórias sem tutela de urgência deferida. A proteção ao bem de família não se aplica quando o imóvel é dado em garantia fiduciária para sua própria aquisição (art. 3º, II, Lei nº 8.009/90), sob pena de violação à boa-fé objetiva (venire contra factum proprium). IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e não provido. Mantida a decisão de imissão na posse. Tese de julgamento: 1. A existência de ação anulatória de leilão extrajudicial não impede a imissão a posse do arrematante de boa-fé, salvo se houver decisão judicial suspendendo os efeitos da arrematação. 2. O imóvel alienado fiduciariamente não goza da proteção de impenhorabilidade do bem de família, pois a propriedade resolúvel é transferida ao credor como garantia. Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil (CC), art. 1.245. Lei nº 9.514/97, art. 30. Lei nº 8.009/90, art. 3º, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 961.360/SP; STJ, EREsp 1.559.348/DF. Vistos, etc. Trata-se de Agravo de Instrumento, com pleito de antecipação da tutela recursal em caráter suspensivo, interposto por Maria dos Anjos Silva , devidamente qualificada nos autos, irresignada com a r. decisão interlocutória promanada do Juízo de Direito da 1ª Vara do Termo Judiciário de Paço do Lumiar, Comarca da Ilha de São Luís/MA. O ato judicial impugnado foi proferido no bojo da Ação de Imissão na Posse (Processo nº 0802395-52.2025.8.10.0049), deflagrada por Fabrício dos Santos Pompeu. O douto magistrado de piso, ao perscrutar o pedido de tutela de urgência formulado pelo autor, ora Agravado, deferiu a medida liminar, determinando a imissão na posse do imóvel localizado na Rua 01, Lote 19, Quadra 04, Loteamento Parque Jaguarema, Paço do Lumiar/MA, objeto da matrícula nº 031534.2.0012921-14. Ato contínuo, determinou-se a expedição de mandado para desocupação voluntária e, sucessivamente, a imissão forçada, inclusive com autorização de auxílio policial. Em suas razões recursais, a Agravante pugna pela reforma do decisum, sustentando a existência de prejudicialidade externa e conexão, em virtude da tramitação de duas demandas na Justiça Federal (Seção Judiciária do Maranhão). Aduz que a Ação Revisional de Contrato (Proc. nº 1068364-57.2024.4.01.3700) e a Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico (Proc. nº 1042947-68.2025.4.01.3700) questionam a abusividade das cláusulas contratuais e a validade do leilão extrajudicial, respectivamente, sendo esta última fundamentada na ausência de notificação pessoal da devedora. Argumenta que tais feitos deveriam ensejar a suspensão da imissão na posse, nos termos do art. 313, V, 'a', do CPC. Outrossim, invoca a proteção do bem de família (Lei nº 8.009/1990) e o direito social à moradia, alegando que a desocupação fere a dignidade da pessoa humana e a função social da posse, mormente considerando sua hipossuficiência e boa-fé na tentativa de renegociação da dívida. Requereu, liminarmente, a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Distribuído o feito a esta Relatoria, em sede de cognição sumária , INDEFERI o pedido de efeito suspensivo. O Agravado apresentou contrarrazões, rechaçando as teses recursais e reforçando sua condição de terceiro adquirente de boa-fé. A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo conhecimento e desprovimento do recurso. Por fim, impende registrar fato superveniente constante dos autos de origem, qual seja, o cumprimento do mandado de imissão na posse, com a desocupação voluntária da Agravante em 20/11/2025 e a efetiva imissão do Agravado em 21/11/2025. É o Relatório. Analisados, decido. Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso e passo ao exame do mérito. A quaestio juris cinge-se ao conflito entre o direito de propriedade do arrematante de imóvel em leilão extrajudicial, regido pela Lei n.º 9.514/97, e o direito de posse do devedor fiduciante, o qual argui nulidades procedimentais e a proteção ao bem de família. A Ação de Imissão na Posse caracteriza-se como instrumento processual petitório, fundamentado no jus possidendi, franqueado àquele que detém o domínio e busca a posse de quem injustamente a detenha. Tratando-se de alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997), a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a subsequente alienação em leilão público conferem ao arrematante a propriedade plena do bem. No caso em apreço, a cadeia dominial encontra-se hígida e comprovada. Houve a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária (CEF) em 17/04/2024, seguida da realização do leilão extrajudicial (art. 27 da Lei 9.514/97) e arrematação pelo Agravado, pelo montante de R$ 51.473,63 (cinquenta e um mil, quatrocentos e setenta e três reais, sessenta e três centavos). O registro da Escritura Pública de Compra e Venda opera a transferência da propriedade com eficácia erga omnes , conforme o art. 1245 do Código Civil, verbis: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Nesse diapasão, o direito do Agravado encontra amparo expresso no artigo 30 da Lei nº 9.514/1997, com a redação conferida pela Lei nº 14.711/2023 , que assegura ao adquirente a reintegração liminar na posse para desocupação em sessenta dias. Conquanto a decisão agravada tenha determinado a imissão imediata, o cumprimento do mandado apenas em novembro de 2025 respeitou, na prática, lapso temporal razoável, não havendo nulidade a ser sanada neste ponto. Impõe-se ressaltar a condição do Agravado como terceiro estranho à relação contratual primitiva. O arrematante não integrou o contrato de mútuo inadimplido, tampouco o procedimento de consolidação da propriedade. A segurança jurídica e a fé pública registral demandam a proteção do adquirente de boa-fé. Entendimento diverso, permitindo que o arrematante fosse privado da posse em razão de litígios pretéritos entre banco e mutuário, inviabilizaria o sistema de crédito imobiliário. O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que eventuais vícios na execução extrajudicial, como a ausência de notificação pessoal,

Dispositivo

Recurso conhecido e não provido. Mantida a decisão de imissão na posse.

Citações

• art. 1.245 do CC
• art. 5º da CF
• art. 313 do CPC
• art. 927 do CPC
• art. 932 do CPC
• art. 985 do CPC
• art. 1.021 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• art. 3º da Lei 8.009/1990
• art. 27 da Lei 9.514/1997
• art. 30 da Lei 9.514/1997
• art. 1.245 da Lei 9.514/1997

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete