Apelação Cível 0006796-07.2025.8.17.3130

Ementa

DIREITO DO CONSUMIDOR E IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FIXAÇÃO EM 10% SOBRE OS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DESPESAS PELA INCORPORADORA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 A CONTRATO ANTERIOR À SUA VIGÊNCIA. ART. 67-A COMO TETO LEGAL, NÃO COMO PERCENTUAL OBRIGATÓRIO. RETENÇÃO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA DA INCORPORADORA. AUSÊNCIA DE POSSE. INDEFERIMENTO MANTIDO. CONSECTÁRIOS LEGAIS. ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO. IPCA ATÉ O TRÂNSITO EM JULGADO. SELIC A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. STJ TEMAS 1.002 E 1.368. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Mônaco Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença que decretou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, fixou o percentual de retenção em 10% sobre os valores efetivamente pagos e indeferiu o pedido de retenção de valores a título de IPTU e taxas condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Discute-se: (i) a existência de nulidade da sentença por ultra petita em razão da apreciação do pedido de retenção de IPTU e taxas condominiais; (ii) o percentual de retenção adequado à hipótese de rescisão por iniciativa do comprador; (iii) a possibilidade de retenção de valores a título de IPTU e taxas condominiais pela incorporadora; e (iv) os índices aplicáveis à correção monetária e aos juros de mora sobre o valor a restituir. III. RAZÕES DE DECIDIR Não há vício de ultra petita quando o juízo aprecia e indefere pedido formulado pela própria ré em contestação, que, reunindo pedido certo, causa de pedir e possibilidade jurídica, foi recebido como reconvenção, ainda que denominado incorretamente. A Lei nº 13.786/2018 é inaplicável a contratos de promessa de compra e venda celebrados antes de sua vigência, por força do princípio da irretroatividade da lei e da proteção ao ato jurídico perfeito, consagrados no art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal e no art. 6º da LINDB, sendo irrelevante que o distrato tenha ocorrido após a entrada em vigor da lei. Ainda que aplicável fosse a Lei nº 13.786/2018, o art. 67-A, II, estabelece teto de 25% — e não percentual fixo ou mínimo obrigatório —, mantendo-se a margem do julgador para fixar percentual inferior segundo as circunstâncias do caso concreto. A ausência de imissão na posse do lote e a falta de comprovação de despesas administrativas extraordinárias pela incorporadora justificam a fixação do percentual de retenção no patamar mínimo de 10% sobre os valores efetivamente pagos, suficiente para compensar os custos operacionais ordinários do distrato sem gerar enriquecimento sem causa. A incorporadora é parte ilegítima para pleitear em nome próprio crédito condominial, cuja titularidade pertence ao condomínio, salvo demonstração de sub-rogação mediante comprovação de pagamento. A responsabilidade pelo IPTU, de natureza propter rem, pressupõe a imissão na posse, ausente no caso. Os consectários legais devem observar o STJ Tema 1.368, que veda a cumulação de índices que já embutem correção monetária e juros de mora: aplica-se o IPCA a partir de cada desembolso até o trânsito em julgado, e a taxa SELIC a partir do trânsito em julgado, por já englobar, em índice único, correção e juros de mora, nos termos do STJ Tema 1.002. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote por iniciativa do comprador, firmado antes da Lei nº 13.786/2018, a retenção deve ser fixada entre 10% e 25% dos valores pagos segundo as circunstâncias do caso, sendo adequado o percentual mínimo de 10% quando ausentes a imissão na posse e a comprovação de despesas extraordinárias pela incorporadora; a pretensão de retenção de IPTU e taxas condominiais, deduzida em contestação como pedido autônomo de ressarcimento, pressupõe a efetiva posse do imóvel pelo promitente comprador e, quanto às taxas condominiais, a demonstração de sub-rogação no crédito pela incorporadora. Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5º, XXXVI; LINDB, art. 6º; CDC, arts. 47 e 51, IV; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, II (redação da Lei nº 13.786/2018); CPC, arts. 343, 373, II e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ Tema 1.002; STJ Tema 1.368; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.394.457/BA, Rel. Min. Humberto Martins, T3, j. 09/12/2024; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.815.822/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, T3, j. 20/04/2020; TJPE, AC 0042880-09.2019.8.17.2001, 6ª CC, Rel. Des. Márcio Aguiar, j. 08/10/2024; TJPE, AI 0017067-95.2020.8.17.9000, 4ª CC, Rel. Des. Fábio Eugênio Dantas, j. 30/07/2021.

Dispositivo

acordam os Excelentíssimos Desembargadores que compõem a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Pernambuco, por unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO

Citações

• art. 47 do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 5º da CF
• art. 85 do CPC
• art. 343 do CPC
• art. 373 do CPC
• art. 67-A da Lei 4.591/1964
• art. 6º da Lei 4.657/1942

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete