Apelação Cível 0804843-93.2023.8.10.0040

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES URBANOS. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO DE 20%. AFASTAMENTO DA TAXA DE FRUIÇÃO E DO IPTU. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME: Recurso de Apelação Cível interposto por Cidade Jardim Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda contra sentença da 5ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz/MA que, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores ajuizada por Daniel Pereira do Nascimento e Silvânia Moura do Nascimento, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Os autores celebraram, em 2015, dois contratos de promessa de compra e venda de lotes, pagaram 84 parcelas, mas, diante do aumento das prestações, requereram a rescisão contratual e a restituição de 90% dos valores pagos. A sentença declarou a rescisão, fixou a retenção em 20%, afastou a taxa de fruição e a retenção de IPTU, e determinou a devolução em parcela única. Inconformada, a ré apelou buscando: (i) a restituição de forma parcelada; (ii) majoração da retenção para 25% mais o sinal; (iii) incidência da taxa de fruição e retenção de IPTU; (iv) alteração no termo inicial dos juros de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a restituição das parcelas pagas em parcela única ou parcelada, em contrato firmado antes da Lei nº 13.786/2018; (ii) estabelecer se é legítima a retenção de percentual superior ao pactuado contratualmente, cumulada com o sinal (arras); (iii) determinar se é devida a cobrança de taxa de fruição e a retenção de valores relativos a IPTU; (iv) verificar se os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado. III. RAZÕES DE DECIDIR: A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência (02.12.2015), conforme orientação do STJ no Tema 1095, devendo-se observar o entendimento anterior consolidado na Súmula 543 do STJ, que impõe a restituição imediata (em parcela única) das parcelas pagas pelo comprador inadimplente. O percentual de retenção de 20% foi previsto expressamente na Cláusula 16ª do próprio contrato de adesão redigido pela vendedora, sendo vedada sua majoração para 25% ou cumulação com o valor do sinal, sob pena de bis in idem e violação ao princípio da boa-fé objetiva. A taxa de fruição não é cabível quando se trata de lote não edificado, pois inexiste gozo efetivo do imóvel que justifique indenização por uso, conforme jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.863.007/SP). A retenção de valores referentes ao IPTU é indevida, pois a obrigação tributária é propter rem, recai sobre o titular do domínio ou da posse direta do imóvel, e, no caso, não há cláusula contratual específica que preveja esse repasse. Além disso, a cláusula penal já engloba despesas tributárias, sendo vedada a duplicidade de retenção. Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, conforme decidido na sentença e pacificado pelo STJ no Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF), razão pela qual a Apelante carece de interesse recursal neste ponto. Não restou caracterizada litigância de má-fé, pois, embora o recurso contenha fundamentos frágeis e reproduza a contestação, não há demonstração inequívoca de dolo processual apto a ensejar sanção. O desprovimento do recurso impõe a majoração dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência, prevalecendo a jurisprudência anterior, inclusive a Súmula 543 do STJ. A restituição das parcelas pagas em contrato de promessa de compra e venda regido pelo CDC, com culpa do comprador, deve ocorrer de forma imediata e em parcela única. A cláusula penal estipulada contratualmente, quando dentro de parâmetros razoáveis (até 25%), deve ser respeitada, sendo vedada sua majoração judicial e a cumulação com o sinal. A taxa de fruição não é devida em caso de lote não edificado. A retenção de valores relativos ao IPTU é indevida quando não prevista contratualmente e quando já incluída no percentual da cláusula penal. Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado nas rescisões por culpa do comprador, conforme Tema 1002 do STJ. Trata-se de Recurso de Apelação Cível (ID nº 46623853) interposto por Cidade Jardim Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz (ID 46623850), que, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores (Proc. nº 0804843-93.2023.8.10.0040) ajuizada por Daniel Pereira do Nascimento e Silvânia Moura do Nascimento, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Aduziram os autores, ora Apelados, em sua exordial (ID nº 46622499), que firmaram dois contratos de promessa de compra e venda com a ré, em 02.12.2015, para aquisição dos lotes 27 e 29 da Quadra 18 do Residencial Cidade Jardim. Afirmaram que, após o pagamento de 84 parcelas de cada contrato, totalizando um montante considerável (alegadamente R$ 132.184,00; reconhecido em sentença como R$ 129.033,40), não puderam mais honrar com os pagamentos devido ao aumento progressivo das prestações. Ao tentarem a rescisão administrativa, a ré teria oferecido a devolução de valores ínfimos, com base na Cláusula 16ª do contrato, reputada abusiva. Pugnaram, liminarmente, pela suspensão das cobranças e, no mérito, pela rescisão dos contratos, declaração de nulidade da cláusula penal e a restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única, além de indenização por danos morais. O Juízo a quo deferiu parcialmente a tutela de urgência, apenas para declarar a rescisão dos contratos por vontade dos autores (ID nº 46622512). Devidamente citada, a ré (Apelante) apresentou contestação (ID nº 46622536), na qual impugnou a gratuidade de justiça, defendeu a legalidade das cláusulas contratuais (pacta sunt servanda), a culpa exclusiva dos compradores pela rescisão, a legalidade da retenção das arras, da multa contratual, da taxa de fruição e do repasse do IPTU. Requereu, subsidiariamente, que a devolução dos valores fosse feita de forma parcelada. Após réplica dos autores (ID nº 46623847), o feito foi saneado (ID nº 46623848), rejeitando a impugnação à gratuidade e fixando os pontos controvertidos, anunciando-se o julgamento antecipado. Sobreveio a sentença (ID nº 46623850), na qual o magistrado de base julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos: a) Declarar a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, confirmando a antecipação de tutela concedida; b) Determinar a restituição, em única parcela, da quantia de R$ 103.226,72 (cento e três mil duzentos e vinte e seis reais setenta e dois centavos), já deduzido o percentual de 20% e o sinal sobre estes; c) O valor a que se refere o item anterior deverá ser acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir de cada desembolso (Resp. nº 1.740.911 – DF). O Juízo fundamentou que a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica ao caso, por ser o contrato anterior à sua vigência. Fixou a retenção em 20% sobre os valores pagos (excetuando o sinal, que entendeu incluso no montante principal), afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado e rechaçou a retenção de IPTU, por não constar no contrato. Condenou a ré ao pagamento de custas e honorários de 15% sobre o valor da restituição. Inconformada, a ré interpôs o presente Recurso de Apelação (ID nº 46623853). Em suas razões, reitera os argumentos da contestação, defendendo: (i) a necessidade de devolução parcelada dos valores, argumentando que a Súmula 543 do STJ não se aplicaria a loteamentos (regidos pela Lei 6.766/79) e que a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), embora posterior, deveri

Dispositivo

Recurso conhecido e não provido.

Citações

• art. 5º da CF
• art. 80 do CPC
• art. 85 do CPC
• art. 1.010 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• Súmula 543 do STJ
• Tema 1.002 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete