Apelação Cível 0013569-88.2017.8.14.0040

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 20%. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E ACESSÕES. JUROS DE MORA SOBRE A RESTITUIÇÃO A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DA COMPRADORA DESPROVIDO. RECURSO DA VENDEDORA PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, declarou a resolução de contrato de compra e venda de lote urbano por culpa da promitente compradora, em razão de inadimplemento, determinou a reintegração da posse em favor da vendedora, fixou a restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 20% a título de cláusula penal, estabeleceu taxa de fruição de 0,25% ao mês sobre o valor do contrato desde a inadimplência e reconheceu o direito da compradora à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias consistentes em casa edificada no imóvel, a serem apuradas em liquidação de sentença. A compradora alegou cerceamento de defesa, postulou a manutenção do contrato com fundamento na teoria da imprevisão e sustentou bis in idem na cumulação da taxa de fruição com a cláusula penal. A vendedora arguiu julgamento ultra petita quanto às acessões, pleiteou majoração da retenção e requereu a incidência dos juros de mora sobre os valores a restituir apenas a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: definir se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado; estabelecer se a sentença incorreu em julgamento ultra petita ao reconhecer o direito à indenização pela construção realizada no imóvel; determinar se a rescisão contratual por culpa da compradora e a retenção de 20% dos valores pagos devem ser mantidas; definir se a taxa de fruição pode ser cumulada com a cláusula penal sem configurar bis in idem; e estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos à compradora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado é legítimo quando a controvérsia decorre de inadimplência confessada e a matéria é predominantemente de direito, inexistindo prejuízo, pois o direito à indenização pelas benfeitorias foi expressamente reconhecido para apuração em liquidação de sentença. 4. O reconhecimento do direito à indenização pela casa construída não configura julgamento ultra petita, porque o pedido foi formulado na contestação e a distinção técnica entre benfeitorias e acessões não afasta a tutela do possuidor de boa-fé nem autoriza o enriquecimento sem causa da vendedora. 5. A alegação genérica de crise econômica não afasta os efeitos da mora nem autoriza a manutenção do contrato sem o manejo oportuno da ação revisional adequada, razão pela qual subsiste a rescisão contratual por culpa da compradora. 6. Em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos é admitida pela jurisprudência do STJ, e o percentual de 20% revela-se razoável e proporcional diante do período de ocupação do imóvel e das circunstâncias do caso. 7. A taxa de fruição possui natureza indenizatória autônoma, equiparável a aluguel, destinada a compensar a privação da posse e do uso econômico do imóvel, enquanto a cláusula penal visa recompor prejuízos decorrentes do inadimplemento, sendo legítima a cumulação das verbas. 8. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização e à retenção pelas benfeitorias e acessões realizadas, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, de modo que a retomada da posse plena pela vendedora depende do prévio acerto de contas. 9. Nos casos de rescisão contratual por culpa do comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme a orientação firmada pelo STJ no Tema 1002. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso da compradora desprovido. Recurso da vendedora parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia é predominantemente de direito e a prova pretendida é resguardada para liquidação de sentença. 2. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização e à retenção pela construção realizada no imóvel, ainda que tecnicamente qualificada como acessão. 3. A retenção de 20% dos valores pagos em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018 é válida quando observados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade. 4. A taxa de fruição pode ser cumulada com a cláusula penal, pois ambas possuem fundamentos e finalidades distintas. 5. Na rescisão contratual por culpa do comprador, os juros de mora sobre os valores a restituir incidem a partir do trânsito em julgado. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.219. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2450135/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 08.04.2024, DJe 11.04.2024; STJ, Tema 1002 dos recursos repetitivos; TJPA, Apelação Cível nº 0809030-70.2022.8.14.0040, Rel. Desa. Maria Filomena de Almeida Buarque, 3ª Turma de Direito Privado, j. 03.03.2026.

Dispositivo

ACORDAM os Desembargadores membros da 3ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, na 30ª Sessão Ordinária da 3ª Turma de Direito Privado - Plenário Virtual, realizada no período de 1 de setembro de 2026, às 14:00, a 9 de setembro de 2026, às 14:00, por unanimidade de votos, em CONHECER dos recursos, NEGAR PROVIMENTO ao recurso da compradora CARLA SOARES DE FIGUEIREDO e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de RESIDENCIAL CIDADE JARDIM VI SPE-LTDA

Citações

• art. 1.219 do CC
• art. 1.026 do CPC
• Súmula 543 do STJ
• Súmula 83 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete