Abrindo a decisão
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TJBA · Acórdão
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADA NO CONTEXTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO TRANSITÓRIA E INSTRUMENTAL. NEGÓCIO JURÍDICO COMPLEXO COM FINALIDADE ECONÔMICA UNITÁRIA. REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL COMO CONDIÇÃO PARA CONCRETIZAÇÃO DA COMPRA E VENDA. PAGAMENTO DE PARCELA SUBSTANCIAL DO PREÇO PELA PROMITENTE COMPRADORA. SALDO REMANESCENTE CONDICIONADO A FINANCIAMENTO BANCÁRIO APÓS ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO. TUTELA DE URGÊNCIA PARA ENTREGA DE DOCUMENTOS. MEDIDA SATISFATIVA. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. IMÓVEL OBJETO DE INVENTÁRIO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. SUSPENSÃO DO TRÂMITE. POSSE EXERCIDA POR PROMITENTE COMPRADORA. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO INDEFINIDA DE ENCARGO LOCATÍCIO POR ATRASO NÃO IMPUTÁVEL À COMPRADORA. BOA-FÉ OBJETIVA. PRESERVAÇÃO DO STATUS QUO. DEPÓSITO JUDICIAL DE SALDO DEVEDOR EM VALOR DIVERGENTE DO PACTUADO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE CONDIÇÕES DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedidos de tutela de urgência formulados em controvérsia decorrente de promessa de compra e venda de imóvel celebrada conjuntamente com contrato de locação. A agravante requereu: (i) a entrega da documentação regularizada do imóvel no prazo de 30 dias; (ii) a manutenção da suspensão da ação de despejo por falta de pagamento ajuizada por um dos agravados; e (iii) a autorização para depósito judicial do saldo devedor, com vistas à quitação do preço e eventual adjudicação compulsória. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível tutela de urgência para compelir os agravados à entrega imediata da documentação regularizada do imóvel; (ii) estabelecer se deve ser mantida a suspensão da ação de despejo por falta de pagamento ajuizada contra a agravante; e (iii) determinar se é admissível o depósito judicial do saldo devedor indicado pela agravante para fins de quitação e adjudicação compulsória. III. RAZÕES DE DECIDIR Os contratos de promessa de compra e venda e de locação, embora formalmente autônomos, integram negócio jurídico complexo e coligado, com finalidade econômica unitária de permitir a posse imediata do imóvel pela agravante enquanto se aguardava a regularização documental necessária à concretização da compra e venda. A regularização documental constitui condição resolutiva da locação e condição suspensiva da obrigação de pagamento do saldo devedor por financiamento bancário, pois o contrato de locação previa vigência até a regularização documental do imóvel e posterior início dos trâmites da compra e venda. A tutela de urgência para entrega imediata da documentação regularizada não deve ser concedida, pois coincide integralmente com o objeto da ação principal e tem caráter satisfativo, incompatível com a cognição sumária exigida pelo art. 300 do CPC. A existência de entraves cartorários, fiscais e administrativos relativos a imóvel proveniente de inventário, com múltiplos herdeiros e sucessivas notas de devolução, exige instrução processual para apurar a extensão dos obstáculos e a eventual responsabilidade das partes pela demora. A agravante não fica sem proteção patrimonial em caso de insucesso definitivo da regularização, pois a promessa de compra e venda prevê devolução dos valores pagos, multa de 30%, indenização por benfeitorias e reparação de prejuízos em caso de descumprimento pelos promitentes vendedores. A suspensão da ação de despejo deve ser mantida, pois o contrato de locação tinha prazo determinado de quatro meses, encerrado em 01/05/2021, e a sua prorrogação até a regularização documental não pode ser interpretada em prejuízo da compradora quando a regularização competia aos promitentes vendedores. A imposição de pagamento de aluguéis por prazo indeterminado, em razão de condição cuja implementação dependia dos promitentes vendedores, permitiria que estes se beneficiassem da própria mora, em violação à boa-fé objetiva prevista no art. 422 do Código Civil. A posse da agravante, após o encerramento do prazo locatício e diante da pendência da regularização documental, assume natureza diversa da locatícia, pois decorre da condição de promitente compradora que já pagou parcela substancial do preço e aguarda providência que não depende de sua iniciativa. O prosseguimento da ação de despejo antes do julgamento da ação principal pode gerar grave desequilíbrio patrimonial, com perda simultânea da posse do imóvel e dos valores já pagos, o que justifica a preservação do statu quo à luz da função social do contrato prevista no art. 421 do Código Civil. O depósito judicial para quitação e adjudicação compulsória não deve ser autorizado, pois o saldo devedor contratual é de R$ 320.000,00, enquanto o valor de R$ 221.500,00 indicado pela agravante não encontra correspondência nas cláusulas contratuais. A adjudicação compulsória pressupõe a possibilidade de registro imobiliário do bem, nos termos do art. 1.418 do Código Civil, requisito ainda não satisfeito diante das pendências técnicas e administrativas relativas à regularização do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A tutela de urgência não deve antecipar, em cognição sumária, obrigação de fazer que coincide integralmente com o objeto principal da demanda e exige instrução processual. A ação de despejo por falta de pagamento deve permanecer suspensa quando a posse decorre de negócio jurídico coligado de promessa de compra e venda e locação instrumental, cuja regularização documental pende por fato não imputável à promitente compradora. O depósito judicial para quitação e adjudicação compulsória não é cabível quando o valor ofertado não corresponde ao saldo devedor contratual e o imóvel ainda não reúne condições de registro. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300, caput e § 3º; CC, arts. 421, 422 e 1.418.
Recurso parcialmente provido.
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3ª Câmara Cível · TJBA
Secretaria
Gabinete da Desembargadora Marielza Brandão Franco
Órgão julgador da decisão ligado à composição publicada pelo tribunal pelo nome (sem acento, com o ordinal como número e sem o código da frente, como "T5 - ") ou, sem nome igual, pelo órgão cujo nome contém todas as palavras, com os mesmos números. Se mais de um órgão servir, ou nenhum, a composição não aparece. Gabinete ligado pelo tribunal e pelo nome do magistrado: o nome igual (sem acento) ou, se não houver, as palavras na mesma ordem e o mesmo último sobrenome. Se mais de um magistrado servir, o contato não aparece. Composição e contatos como o tribunal publica; a composição muda com o tempo e é a de hoje, não necessariamente a da data do julgamento.