Apelação Cível 0801205-62.2017.8.10.0040

Ementa

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO. DISTRATO PELO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ. SÚMULA 543. RETENÇÃO DO VALOR PAGO EM PERCENTUAL DE 10% A 25%. FIXAÇÃO NO PATAMAR DE 10%. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. A Súmula 543 do STJ dispõe que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. II. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que em caso de rescisão unilateral feita pelo consumidor em razão de alegada perda da capacidade financeira, é razoável a retenção de parte das prestações pagas desde que arbitrado entre o percentual de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), dos valores efetivamente pagos. III. Apelo conhecido e não provido. DECISÃO Trata-se de Apelação Cível interposta por SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA, em face de sentença prolatada pelo juízo da 3ª Vara Cível de Imperatriz/MA que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Parcelas Pagas, interposta por MARIA DA CONCEIÇÃO PEREIRA DE SÁ, ora apelada, julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil, determinando devolução parcial referente a 90% do valor pago em negócio de compra e venda de loteamento, após pedido de rescisão contratual, nos seguintes termos: (…) Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, nos termos do art. 487, I, primeira parte, do Novo Código de Processo Civil, e resolvo o mérito do processo, nos termos da fundamentação ora esboçada. DECLARO resolvido o contrato firmado entre as partes. CONDENO o Requerido a restituir à autora valor R$ 3.549,18 (três mil quinhentos e quarenta e nove reais e dezoito centavos), já descontados os 10% do requerido, cujo montante deverá ser corrigido monetariamente pela média do INPC e IGP-DI desde a data de cada pagamento (do primeiro pagamento em diante) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a última citação (art. 405, CC). Colhe-se dos autos que em outubro de 2014, a autora entabulou com a Requerida contrato de compra e venda de um Lotes de Terra de propriedade da Requerida, no valor de RS 41.603,99 (quarenta e um mil, seiscentos e três reais e noventa e nove centavos), a ser pago em 180 (cento e oitenta) parcelas no valor de R4 222,78 (duzentos e vinte e dois reais e setenta e oito centavos). Sustenta que efetuou o pagamento de 10 (dez) parcelas, no valor de 222,78 (duzentos e vinte e dois reais e setenta e oito centavos), e 6 (seis) parcelas, no valor de 262,16 (duzentos e sessenta e dois reais e dezesseis centavos). Pagou, ainda, o valor de R$ 1.503,76 (mil quinhentos e três reais e setenta e seis centavos), referente ao contrato particular de INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA (corretagem). Relata que devido a condições financeiras procurou o requerido para rescindir o contrato administrativamente e reaver as parcelas pagas diretamente com a requerida, no entanto foi informado pela requerida que somente iria devolver 20% do valor pago. Motivo pelo qual a autora propôs a presente ação, requerendo uma devolução maior do que a pretendida pela construtora, bem como recebimento de danos morais. Após a devida instrução processual o juízo de base julgou procedente o pleito nos termos delineados acima. Inconformada, a empresa Apelante interpôs o presente recurso defendendo sustentando que pela existência de contrato firmado no sentido de, no caso de distrato, seja devolvido apenas 20% do valor já pago, de modo que alega ser impossível a devolução dos 90% fixados em sentença. Subsidiariamente, pede que a retenção mínima da construtora seja de 20% do valor já pago pela apelada. Sem contrarrazões. Instada a se manifestar a Procuradoria Geral de Justiça deixou de opinar por não se enquadrar em nenhuma das hipóteses albergadas no artigo 178 do Código de Processo Civil. É o relatório. Passo a decidir. Em proêmio, verifico que os recursos merecem ser conhecidos por estarem presentes os requisitos de admissibilidade. Conforme relatado, busca o Apelante acima a reforma da sentença de base para que incida no caso em tela a retenção no percentual de, pelo menos, 20% do valor pago no contrato, ao invés de 10% fixados pelo juízo de base, em caso de distrato contratual. Pois bem, observando a sentença recorrida, verifico que andou bem o magistrado a quo ao julgar o feito por restar o julgado em consentâneo com a jurisprudência desta corte e com a Súmula 543 do STJ, a qual dispõe que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que em caso de rescisão unilateral feita pelo consumidor em razão de alegada perda da capacidade financeira, é razoável a retenção de parte das prestações pagas desde que arbitrado entre o percentual de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), dos valores efetivamente pagos. Importa ressaltar, ainda, que depende do juízo de valor do julgador, na análise do caso concreto e utilizando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a definição do montante a ser retido. Que esta definição deve variar de caso a caso, a depender da situação das partes e do que ocorreu no negócio; bem como se o vendedor teve custos a pagar com o valor pago pelo comprador. In casu, na hipótese dos autos, trata-se de compra de loteamento, em que, no caso de cancelamento do feito, o terreno em questão fica disponível para o vendedor poder colocar à venda novamente e obter lucro daquele objeto novamente, não se tratando, portanto, de um prejuízo irreversível ou eterno. Verifico que, de um total de 180 parcelas a serem pagas pelo lote, apenas 16 foram efetivamente pagas, totalizando um valor aproximado de R$ 3.000,00, de modo que o negócio ainda estava no início, não representando grandes prejuízos à empresa vendedora. Desse modo, resta mais que demostrado o acerto no posicionamento exarado pelo juízo singular ao fixar o percentual de 10% (dez por cento) para retenção dos valores pagos pelo Autor/Apelado. Com relação à cláusula do contrato formulado entre as partes, alegado pela parte apelante, tem-se que é abusiva a cláusula penal que coloca o consumidor em desvantagem exagerada, devendo o magistrado adequar a incidência e a forma de aplicação da multa. No caso dos autos ficou comprovado que o requerido deixou de cumprir o pacto contratual, não enviando os boletos para pagamento, dando causa à rescisão de contrato. A Lei n° 8.078/90, em seu art. 53, prevê a devolução das quantias pagas e considera nula a cláusula que estabelece a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Dessa forma, não restam dúvidas de que a cláusula penal compensatória, constante no contrato firmado pelas partes é nula de pleno direito, por reter indevidamente as quantias pagas e no momento do reembolso, praticar descontos abusivos em desrespeito a boa-fé e equidade, como se vê do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor: Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inad

Dispositivo

Em proêmio, verifico que os recursos merecem ser conhecidos por estarem presentes os requisitos de admissibilidade

Citações

• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 53 do CDC
• art. 178 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 932 do CPC
• art. 67-A da Lei 4.591/1964
• Súmula 543 do STJ
• Súmula 568 do STJ

Inteiro teor

Crie a conta para ler o inteiro teor aqui, ou veja no tribunal.