Apelação Cível 0205441-64.2022.8.06.0001

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUTO DE INFRAÇÃO LAVRADO PELA AGEFIS CONTRA A PRÓPRIA POSSUIDORA. IRRETROATIVIDADE DA LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL. NATUREZA COMPORTAMENTAL DA INFRAÇÃO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. AUSÊNCIA DE PROVA HÁBIL DA DESPESA DE REPARO. ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS DE REGULARIZAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais fundados em suposto descumprimento de obrigações contratuais de regularização de imóvel adquirido por compromisso de compra e venda. A autora pretende o ressarcimento de multa administrativa aplicada pela AGEFIS e de despesas com reparo hidráulico. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há quatro questões em discussão: (i) se a obrigação contratual de regularização das obras abrange a responsabilidade por autuação fundada em lei municipal superveniente à celebração do contrato e à transmissão da posse; (ii) se está configurado o nexo de causalidade entre a conduta dos vendedores e o prejuízo suportado pela autora; (iii) se há prova hábil da despesa de reparo alegada; (iv) se a sentença incorre em contradição processual ao julgar antecipadamente o mérito e, simultaneamente, concluir pela insuficiência de prova. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.A Lei Complementar Municipal nº 270/2019 (Código da Cidade), que tipificou como infração grave o ato de "despejar águas servidas nos logradouros públicos", entrou em vigor em 02/11/2019, mais de um ano após a celebração do contrato (04/04/2018) e a imissão da autora na posse do imóvel (junho/2018). Não é juridicamente adequado imputar aos promitentes-vendedores o descumprimento de obrigação contratual por conduta que, ao tempo do negócio e da transferência da posse, sequer era tipificada como ilícito administrativo. A cláusula de regularização das obras não pode ser interpretada como garantia perene e ilimitada de conformidade a normas municipais supervenientes e desconhecidas ao tempo da avença. 4.Ainda que superada a questão da irretroatividade, não há nos autos prova técnica ou pericial capaz de demonstrar que a irregularidade fiscalizada em novembro de 2019 (lançamento de água servida) decorra de vício construtivo originário imputável aos vendedores. O auto de infração foi lavrado contra a própria autora, na qualidade de possuidora e exploradora comercial do empreendimento havia 17 meses, recaindo sobre conduta ativa e continuada de quem detinha o controle da atividade no momento da fiscalização. O recebimento do imóvel sem ressalva quanto à instalação hidráulica aparente, aliado ao longo período de exploração sem reclamação formal prévia, impede a conclusão de que o dano decorreu de omissão contratual dos alienantes. 5. Quanto à parcela de R$ 2.000,00 referente ao reparo, a nota fiscal juntada aos autos descreve serviço de conserto de tubulação de dreno de águas pluviais e esgoto de caixas de visita, sem indicação do endereço de prestação e sem correlação técnica direta e demonstrada com o fato descrito no auto de infração. Trata-se de deficiência probatória autônoma, suficiente, por si só, para afastar o ressarcimento. 6.A tese subsidiária de nulidade por contradição entre o julgamento antecipado e a improcedência por insuficiência de prova não prospera. A controvérsia é eminentemente de direito e de exame documental, não dependendo de perícia técnica. A improcedência decorreu da insuficiência do próprio acervo documental para comprovar o nexo causal, e não da ausência de prova que as partes tivessem requerido e o juízo indeferido, tanto que a própria autora, instada a especificar provas, expressamente concordou com o julgamento no estado em que se encontravam os autos. IV. DISPOSITIVO E TESE 7.Apelação conhecida e não provida. Tese de julgamento: "1. A cláusula contratual de regularização de obras existentes em compromisso de compra e venda de imóvel não abrange a responsabilidade por autuação administrativa fundada em lei municipal superveniente, editada e vigente após a celebração do contrato e a transmissão da posse, por força do princípio da irretroatividade das leis. 2. A responsabilidade civil contratual exige a comprovação do nexo de causalidade entre a conduta imputada ao devedor e o dano sofrido, sendo insuficiente, para esse fim, a mera comprovação do pagamento de multa administrativa lavrada contra o próprio credor na qualidade de possuidor do imóvel, sem prova técnica da origem construtiva da irregularidade fiscalizada. 3. A nota fiscal de serviço de reparo que não identifica o endereço de prestação e não guarda correlação técnica direta com o fato gerador da autuação administrativa constitui prova insuficiente para o ressarcimento, por deficiência probatória autônoma." ___________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988: art. 5º, XXXVI - CC: art. 186, art. 422 e art. 927 - CPC: art. 373, I - LINDB: art. 6º - Lei Complementar Municipal nº 270/2019, art. 920. ACÓRDÃO ACORDA a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por uma de suas turmas julgadoras, à unanimidade, em conhecer do recurso de apelação, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator, parte deste. Fortaleza, data do sistema. Antônio Abelardo Benevides Moraes Desembargador Relator

Dispositivo

Apelação conhecida e não provida.

Citações

• art. 186 do CC
• art. 205 do CC
• art. 206 do CC
• art. 422 do CC
• art. 927 do CC
• art. 5º da CF
• art. 85 do CPC
• art. 373 do CPC
• art. 927 do CPC
• art. 6º da Lei 4.657/1942

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete