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TJBA · Acórdão
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PANDEMIA COVID-19. REVISÃO JUDICIAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. ISENÇÃO DE ALUGUÉIS E COBRANÇA DE ENCARGOS ACESSÓRIOS. COMPENSAÇÃO DA CAUÇÃO. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de Apelação Cível interposta pelos Locadores contra a sentença que, em ação de despejo e cobrança, julgou procedente em parte o pedido para decretar a rescisão do contrato de locação comercial e condenar a Locatária apenas ao pagamento dos encargos acessórios (condomínio, IPTU e energia), isentando-a do pagamento dos aluguéis durante o período de restrição das atividades comerciais devido à pandemia, mediante a compensação do valor da caução prestada. Os Apelantes buscam a reforma parcial para obter a condenação da Locatária ao pagamento integral dos aluguéis inadimplidos. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se a revisão do contrato de locação, procedida na sentença, que isentou a Locatária do aluguel, mas a condenou aos encargos acessórios, utilizando a caução para compensação, constitui uma solução jurídica adequada e equitativa em face da imprevisibilidade e da onerosidade excessiva decorrentes da pandemia da COVID-19, ou se a Apelada deve ser condenada ao pagamento integral dos aluguéis, conforme pleiteado pelos Locadores, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda. III. Razões de decidir O contexto da pandemia de COVID-19 e as subsequentes restrições de funcionamento do comércio configuram evento superveniente, extraordinário e imprevisível, apto a justificar a revisão equitativa das obrigações contratuais, nos termos do artigo 317 e do artigo 478 do Código Civil, visando o reequilíbrio da relação locatícia. A decisão de primeiro grau se valeu da proposta de isenção total dos aluguéis, ofertada pelos próprios Locadores em momento anterior à judicialização, como parâmetro de razoabilidade e boa-fé objetiva, para reequilibrar o contrato, mantendo a Locatária responsável unicamente pelos encargos acessórios vinculados ao uso e manutenção do imóvel. A isenção dos aluguéis, mantendo-se a cobrança dos encargos acessórios, com a compensação da caução, promove uma divisão justa do ônus da crise entre as partes, impedindo o enriquecimento sem causa do locador e mitigando o prejuízo da locatária que teve sua atividade comercial inviabilizada no período. IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A superveniência da pandemia da COVID-19 e as restrições impostas ao comércio constituem fato extraordinário e imprevisível que justificam a revisão judicial de contrato de locação não residencial para reequilibrar as obrigações. 2. A isenção integral dos aluguéis, com a manutenção da cobrança dos encargos acessórios e a compensação da caução, configura medida equitativa e proporcional, alinhada à boa-fé objetiva e à função social do contrato, especialmente quando os Locadores ofertaram proposta de isenção de aluguel em momento anterior à rescisão." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 478, 479 e 480; Lei nº 8.245/91, art. 9º, III.
ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
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5ª Câmara Cível · TJBA
Secretaria
Órgão julgador da decisão ligado à composição publicada pelo tribunal pelo nome (sem acento, com o ordinal como número e sem o código da frente, como "T5 - ") ou, sem nome igual, pelo órgão cujo nome contém todas as palavras, com os mesmos números. Se mais de um órgão servir, ou nenhum, a composição não aparece. Composição e contatos como o tribunal publica; a composição muda com o tempo e é a de hoje, não necessariamente a da data do julgamento.