Abrindo a decisão
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STJ · Acórdão
Direito civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão por culpa do comprador. Contrato firmado após a . Lei n. 13.786/2018 Incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação. Cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos. Alegação de negativa de prestação jurisdicional, irregularidade do patrimônio de afetação e abusividade da cláusula penal. Agravo interno desprovido. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, em recurso especial, negou provimento ao apelo nobre deduzido em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas, mantendo acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que reconheceu a validade de cláusula penal prevendo retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado em já na vigência da , relativo a 06/11/2022, Lei n. 13.786/2018 empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, bem como reputou legítima a retenção integral da comissão de corretagem, fixou correção monetária desde cada desembolso, juros moratórios a partir do trânsito em julgado e atribuiu ao autor a responsabilidade pelas verbas sucumbenciais. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do Código de Processo Civil, por suposta omissão do Tribunal de origem quanto à alegada irregularidade do patrimônio de afetação e à abusividade da cláusula penal; (ii) saber se a discussão acerca da regularidade do patrimônio de afetação, à luz do -D da art. 31 , pode ser apreciada em recurso especial sem Lei n. 4.591/1964 incidência das Súmulas 5 e ; (iii) saber se, em contrato de 7/STJ incorporação imobiliária firmado após a e Lei n. 13.786/2018 submetido ao regime do patrimônio de afetação, é válida cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, nos termos do -A, § 5º, da art. 67 ; (iv) saber se precedente da Terceira Turma Lei n. 4.591/1964 proferido em controvérsia regida pelo -A da art. 32 afasta a solução adotada no caso concreto, Lei n. 6.766/1979 relativo à incorporação imobiliária disciplinada pela . Lei n. 4.591/1964 III. Razões de decidir 3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem enfrenta, de forma clara e suficiente, o núcleo da controvérsia e explicita as razões pelas quais considerou aplicável o -A, § 5º, da , não estando o art. 67 Lei n. 4.591/1964 julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos deduzidos pela parte. Precedentes. 4. A tese de irregularidade do patrimônio de afetação, fundada na ausência de comprovação do cumprimento material das exigências do -D da , demanda reexame art. 31 Lei n. 4.591/1964 do acervo fático-probatório e da moldura contratual, pois pressupõe verificar, no caso concreto, a existência e atuação de comissão de representantes, a apresentação de balancetes, a manutenção de conta exclusiva e a observância de escrituração própria, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ. 5. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados após a vigência da , relativos à Lei n. 13.786/2018 incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, é legítima, em tese, a cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos, na forma do -A, § 5º, da art. 67 , ressalvada a possibilidade de controle judicial Lei n. 4.591/1964 de abusividade concreta. 6. Embora o percentual máximo legal não seja imune, em abstrato, ao controle jurisdicional de equidade, a redução da cláusula penal, no caso concreto, exige revaloração das circunstâncias do negócio, do conteúdo do contrato e do equilíbrio econômico da avença, providência igualmente obstada pelas Súmulas 5 e 7/STJ. 7. Precedente da Terceira Turma examinado sob a ótica do -A da , relativo a parcelamento do solo art. 32 Lei n. 6.766/1979 urbano, não se aplica automaticamente a controvérsia atinente à incorporação imobiliária regida pela , em que o Lei n. 4.591/1964 acórdão recorrido reconheceu a incidência do regime do patrimônio de afetação e do -A, § 5º, da Lei das art. 67 Incorporações. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo interno desprovido. “1. Não há violação aos arts. 489, § 1º, Tese de julgamento: IV, e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem aprecia de forma suficiente o núcleo da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 2. A aferição da alegada irregularidade material do patrimônio de afetação, com fundamento no -D da , demanda reexame art. 31 Lei n. 4.591/1964 de fatos, provas e cláusulas contratuais, atraindo a incidência das Súmulas 5 e 3. Em contratos de incorporação imobiliária 7/STJ. celebrados após a e submetidos ao regime do Lei n. 13.786/2018 patrimônio de afetação, é válida, em tese, a cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do -A, § 5º, da art. 67 , ressalvado o controle de abusividade Lei n. 4.591/1964 concreta. 4. Precedente relativo ao -A da art. 32 Lei n. 6.766/1979 não afasta, por si só, a aplicação do regime específico do - art. 67 A, § 5º, da .” Lei n. 4.591/1964 , arts. 489, § 1º, Dispositivos relevantes citados: CPC/2015 IV, 1.022, 1.021 e 932; , arts. 31-D e 67-A, § 5º; Lei n. 4.591/1964 CC, arts. 413 e 478; CDC, arts. 51 e 53. STJ, AgInt no Jurisprudência relevante citada: , Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, AREsp n. 2.533.057/RS Terceira Turma, j. STJ, EDcl no AgInt no 12/08/2024; , Rel. Min. Teodoro Silva Santos, AREsp n. 2.677.523/RJ Segunda Turma, j. STJ, , Rel. 30/04/2025; AREsp n. 2.452.102/SP Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. STJ, AgInt no 01/12/2025; , Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta REsp n. 2.100.901/SP Turma, j. STJ, , Rel. Min. Raul 02/09/2024; REsp n. 1.921.714/CE Araújo, Quarta Turma, j. 01/12/2025.
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Decisões da base.
Quarta Turma · STJ · presidente: Maria Isabel Diniz Gallotti Rodrigues
Composição: Maria Isabel Diniz Gallotti Rodrigues (presidente); Antonio Carlos Ferreira; João Otávio de Noronha; Raul Araújo Filho; Luís Carlos Balbino Gambogi (convocado).
Secretaria: Coordenadoria de Julgamento da Quarta Turma
Inscrição em https://sustentacaooral.web.stj.jus.br/login (presencial: até 10h do dia da sessão; videoconferência: até 24h antes; sessão virtual: mídia enviada até 48h antes do início).
Os memoriais devem ser encaminhados diretamente aos e-mails dos gabinetes dos ministros integrantes da 4ª Turma JULGAMENTO PRESENCIAL
Pauta e calendário de sessões · fonte: STJ · Todos os órgãos do STJ
Gabinete do Desembargador Convocado Luís Carlos Gambogi · Desembargador do TJMG convocado (vaga do Min. Marco Buzzi)
Órgão julgador da decisão ligado à composição publicada pelo tribunal pelo nome (sem acento, com o ordinal como número e sem o código da frente, como "T5 - ") ou, sem nome igual, pelo órgão cujo nome contém todas as palavras, com os mesmos números. Se mais de um órgão servir, ou nenhum, a composição não aparece. Gabinete ligado pelo tribunal e pelo nome do magistrado: o nome igual (sem acento) ou, se não houver, as palavras na mesma ordem e o mesmo último sobrenome. Se mais de um magistrado servir, o contato não aparece. Composição e contatos como o tribunal publica; a composição muda com o tempo e é a de hoje, não necessariamente a da data do julgamento.