Apelação Cível 0290396-28.2022.8.06.0001

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR PARTICULARES. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA. PEDIDO DE ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO COM FUNDAMENTO EM OMISSÃO DOLOSA DA PARTE VENDEDORA. IMÓVEL VENDIDO SOB PROCESSO ADMINISTRATIVO DE INTERDIÇÃO. BEM INTERDITADO POUCOS MESES APÓS A AQUISIÇÃO PELO AUTOR. PARTE REQUERIDA QUE NÃO INFORMOU DO ÔNUS ADMINISTRATIVO CAPAZ DE IMPEDIR O EXERCÍCIO AMPLO DOS PODERES INERENTES À PROPRIEDADE. FALHA NA BOA FÉ OBJETIVA. DEVER ACESSÓRIO DE INFORMAÇÃO QUE DEVE PERMEAR TODAS AS FASES DO NEGÓCIO JURÍDICO, INCLUSIVE A FASE DE NEGOCIAÇÃO. IMÓVEL VENDIDO POR PREÇO DE MERCADO, SEM ABATIMENTO PROPORCIONAL. PROVA DOCUMENTAL E TESTEMUNHAL QUE DEMONSTRA O DESCONHECIMENTO DO AUTOR SOBRE O PROCESSO ADMINISTRATIVO DE INTERDIÇÃO DO BEM. ERRO ESSENCIAL. NEGÓCIO JURÍDICO ANULADO COM FUNDAMENTO NOS ARTIGOS 145 E 147 DO CÓDIGO CIVIL. DANO MORAL. RESPONSABILIDADE SUBJETIVA. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO ABALO MORAL INDENIZÁVEL, QUE NÃO É PRESUMIDO. AUSÊNCIA DE PROVAS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL QUE, POR SI, NÃO ENSEJA A PRESUNÇÃO DE ABALO MORAL INDENIZÁVEL. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Trata-se na origem de ação de nulidade de contrato de compra e venda, com pedido subsidiário, cumulada com danos morais, proposta pelo ora apelante, autor da ação, na qual alegou que em 10/08/2021 firmou compra e venda de imóvel situado a Rua Guilherme Rocha, nº 1579 e 1581, bairro Centro, nesta urbe, pelo valor de R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais), pagos à requerida, apelada, Fabiana da Silveira Medeiros no ato, conforme escritura pública de compra e venda às fls. 39/47. Aduz o autor, apelante, que após firmar o negócio foi surpreendido com a informação de que o imóvel estava interditado desde o dia 27/01/2020, juntando aos autos o relatório de vistoria da Coordenadoria de Proteção e Defesa Civil da Secretaria municipal (fls. 16/19), auto de infração (fl. 13) e outros documentos. Tendo em vista a impossibilidade de usufruir do imóvel adquirido, propôs a presente demanda visando a declaração de nulidade do negócio firmado, por erro substancial, posto que, somente em razão da omissão da apelada quanto ao real estado do imóvel, o apelante firmou a compra e venda. Em sentença, o d. julgador de origem considerou que o apelante não poderia alegar a existência de vício no imóvel usado, posto que, por ser um bem antigo, deveria ser de seu conhecimento e responsabilidade os atos necessários para averiguar o estado do imóvel, rejeitando todos os pedidos da inicial. 2. Em análise dos autos, destaca-se que a parte autora, no momento de aquisição do imóvel, detinha conhecimento do aspecto do bem, que em razão da sua idade, poderia apresentar o desgaste natural com a ação do tempo e pelo uso, contudo, aqui não se discute a redibição por vício oculto, que tenha surgido a posteriori, de desconhecimento de ambas as partes, e sim, a existência de omissão dolosa, passível de nulidade do negócio. Sobre o tema, o artigo 145 do Código Civil prevê que "são os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa". Da mesma forma, o artigo 147 do mesmo diploma legal dispõe que "nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado". 3. Ressalta-se que, documentalmente, o autor, ora apelante, demonstra que os danos estruturais do imóvel já estavam sendo averiguados pela Defesa Civil desde 18 de fevereiro de 2020, quando elaborado o relatório de vistoria (fls. 16 a 18), que configurou como tipologia da ocorrência o ¿risco de desabamento¿, indicando como imóvel vistoriado TODO o prédio em questão, e não somente o imóvel do 2º andar, como alegado em defesa. No mesmo documento, na descrição da avaliação in loco, a defesa civil foi clara ao dispor que: ¿Diante da situação exposta, a Defesa Civil recomenda céleres providências por parte dos proprietários, no sentido de recuperar e eliminar quaisquer indícios de risco para os familiares e moradores adjacentes. O prédio pertence aos seguintes proprietários: Fabiana Medeiros da Silveira (responsável pelo térreo). Francisco Chagas da Costa (responsável pelo apartamento 01) e Santa Casa de Fortaleza (responsável pelo apartamento 02)¿. (fl. 16) 4. Quanto ao grau de danos estruturais, o documento não restringe a ocorrência ao apartamento 02, e sim, indica que o aspecto estrutural está bastante degradado, com infiltrações e rachaduras ao longo de TODA edificação, conforme as fotos em anexo. (fl. 16). Portanto, da prova documental expedida pela Defesa Civil desta Capital, fica claro que todo o imóvel, composto por térreo (objeto da lide), apartamento 01 e apartamento 02 já estavam condenados pela Defesa Civil desde o ano de 2020, inclusive por documento com fé pública e força vinculativa ao exercício do poder de polícia, como assim foi feito pelo Órgão competente, ao interditar o imóvel pouco tempo após a aquisição por parte do apelante. 5. Por conseguinte, entendo que o apelante não foi desidioso no momento da aquisição do bem, primeiramente porque, conforme esclarecido em depoimento testemunhal do Sr. José Cesário Cavalcante Reis, corretor de imóveis responsável por intermediar o negócio em questão, este afirmou que o autor avaliou o imóvel, e que este não tinha indícios de rachaduras, e foi vendido com preço de mercado, portanto, sem abatimento, que poderia caracterizar um desconto do preço justamente em decorrência do ônus administrativo, o que não ocorreu. 6. Por outro lado, mesma sorte não assiste a requerida, ora apelada, ao alegar que desconhecia o ônus administrativo do processo que levou a interdição do imóvel, tendo em vista os documentos já assinalados anteriormente, bem como manifestação da parte no processo nº: 0231597-60.2020.8.06.0001, na qual atuou como terceira interessada, informando a necessidade de reformas no apartamento 02, sob pena de desabamento de toda estrutura do prédio, causando danos, inclusive, no térreo (objeto da lide). 7. Portanto, caberia a parte requerida, no momento das tratativas negociais do imóvel, informar ao adquirente, com base no princípio da boa-fé objetiva e seus deveres de conduta acessórios, como o dever da informação, todos os imbróglios, jurídicos ou administrativos, e todos os ônus que permeavam o imóvel, tendo em vista que os deveres de conduta emanados da probidade e da boa-fé objetiva devem permear todas as fases do contrato, consoante dispõe o art. 422 do Código Civil, resguardando as expectativas legítimas das partes na relação contratual, por intermédio do cumprimento de um dever genérico de lealdade, que se manifesta especificamente, entre outros, no dever de informação, que impõe que o contratante seja alertado sobre fatos que a sua diligência ordinária não alcançaria isoladamente. 8. Neste contexto, resta comprovada a omissão dolosa dos vícios estruturais que inviabilizam o uso seguro do imóvel para habitação ou outra finalidade, até mesmo por se encontrar interditado, bem como ficou demonstrado que a requerida tinham ciência inequívoca e prévia dos problemas existentes. Sendo assim, é cabível a anulação do negócio jurídico, com a consequente devolução dos valores pagos pelo autor. 9. Por fim, quanto aos danos morais, a responsabilidade civil, em sua estrutura tripartida, pressupõe a existência de uma ação ilícita, um resultado danoso e o nexo de causalidade que os conecta. Portanto, para a caracterização do dano moral, são considerados os seguintes critérios fundamentais: a) a natureza do bem jurídico protegido; b) os reflexos pessoais e sociais decorrentes da ação ou omissão; c) a possibilidade de superação física ou psicológica e d) a extensão e a duração dos efeitos causados pela ofensa. Em análise do caso concreto, não há como cogitar a ocorrência de prejuízo físico ou psicológico significativo, posto que a parte autora não comprovou, ainda que por evidências, de qualquer marca emocional, sentimento de desprezo, humilhação ou subestimação decorrentes do evento em si, o que não pode ser presumido, posto que não se trata de responsabilidade objetiva, e sim, subjetiva. Da mesma forma, inexiste permanência ou duração do alegado dano, uma vez que o impacto da situação em análise é de natureza monetária, não tendo a apelante sofrido danos físicos em decorrência do estado do imóvel em questão, ficando restrito à restituição do valor pago. Desta via, entendo que não resta dano moral indenizável no caso concreto, por ausência de comprovação do abalo moral, nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC. 10. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada.

Dispositivo

Acordam os integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do presente recurso, dando-lhe parcial provimento, em conformidade com o voto da e

Citações

• art. 138 do CC
• art. 145 do CC
• art. 147 do CC
• art. 182 do CC
• art. 422 do CC
• art. 85 do CPC
• art. 373 do CPC

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete