Embargos de Declaração Cível 0815383-82.2017.8.18.0140

Ementa

DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. ATRASO NA INAUGURAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. PRORROGAÇÃO SUPERIOR A 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. ABUSIVIDADE. LIMITAÇÃO. INEXIGIBILIDADE DE ALUGUÉIS E ENCARGOS ANTERIORES À ENTREGA. RES SPERATA E FUNDO DE PROMOÇÃO. LEGITIMIDADE. DANO MORAL À PESSOA JURÍDICA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito, ajuizada por lojista em face da administradora de shopping center, na qual se discutem a validade de cláusulas contratuais que preveem prorrogação da data de inauguração do empreendimento, a exigibilidade de aluguéis, encargos e res sperata antes da efetiva inauguração, bem como a ocorrência de dano moral em favor da pessoa jurídica locatária. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se são abusivas as cláusulas contratuais que autorizam a prorrogação da data de inauguração do shopping center por prazo superior a 180 dias e a exclusivo critério da locadora; (ii) estabelecer se são exigíveis aluguéis, encargos condominiais e valores vinculados à locação antes da efetiva entrega do empreendimento; e (iii) determinar se o atraso na inauguração do shopping configura dano moral indenizável à pessoa jurídica locatária e se afeta a exigibilidade da res sperata e das contribuições ao fundo de promoção. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula de tolerância para conclusão de empreendimentos imobiliários é válida apenas quando limitada a prazo determinado e razoável, sendo admitido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça o limite máximo de 180 (cento e oitenta) dias.4. A previsão contratual que autoriza prorrogação superior a 180 dias, cumulada com hipóteses amplas e genéricas de força maior, sem fixação de limite máximo e a exclusivo arbítrio da locadora, viola os princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato. 5. Reconhecida a abusividade da cláusula de tolerância além do limite juridicamente admitido, é inexigível a cobrança de aluguéis e despesas condominiais anteriores à efetiva entrega do empreendimento, por ausência de contraprestação.6. A res sperata constitui verba típica dos contratos de locação em shopping center, destinada à remuneração pela cessão do fundo de comércio do empreendimento, sendo lícita e exigível quando expressamente pactuada.7. O simples atraso na inauguração do shopping não implica, por si só, inexigibilidade ou restituição da res sperata, quando ausente demonstração de vício de consentimento, quebra da base objetiva do negócio ou prejuízo diretamente imputável à locadora. 8. Atraso superior a 17 meses entre a data prevista para inauguração e a efetiva abertura do empreendimento caracteriza mora relevante da locadora, afastando a justificativa baseada em riscos ordinários da atividade de construção civil. 9. As contribuições ao fundo de promoção e propaganda coletiva são legítimas quando previstas expressamente em contrato, nos termos do art. 54 da Lei nº 8.245/1991. 10. O dano moral à pessoa jurídica não é presumido e exige prova de efetivo abalo à honra objetiva, à imagem ou à credibilidade comercial, o que não se verifica na hipótese. 11. A demora do próprio lojista em inaugurar seu estabelecimento após a abertura do shopping afasta o nexo causal entre o atraso do empreendimento e os prejuízos econômicos alegados. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. É abusiva a cláusula contratual que autoriza a prorrogação da data de inauguração de shopping center por prazo superior a 180 dias ou sem limite máximo, a exclusivo critério da locadora. 2. Reconhecida a mora da locadora além do prazo de tolerância admissível, são inexigíveis os aluguéis e encargos condominiais anteriores à efetiva entrega do empreendimento. 3. A res sperata e as contribuições ao fundo de promoção são lícitas e exigíveis quando expressamente pactuadas em contrato de locação em shopping center, não sendo afastadas pelo mero atraso na inauguração. 4. O dano moral à pessoa jurídica exige prova de efetivo abalo à honra objetiva, não se presumindo do inadimplemento contratual. (TJPI - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL 0815383-82.2017.8.18.0140 - Relator: FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 18/03/2026 )

Dispositivo

acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso

Citações

• art. 122 do CC
• art. 18 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 98 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 489 do CPC
• art. 1.022 do CPC
• art. 48 da Lei 4.591/1964
• art. 54 da Lei 8.245/1991
• Súmula 7 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete