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TJBA · Acórdão
DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. PRELIMINAR DE NULIDADE. REJEIÇÃO. LEI Nº 13.786/2018. APLICAÇÃO CONJUNTA COM O CDC. RETENÇÃO DE 10% SOBRE VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. IPTU SEM POSSE EFETIVA. ENCARGOS MORATÓRIOS DEVIDOS. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO ABUSIVO. PRELIMINAR REJEITADA E RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação interposto por loteadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada pela compradora, declarou rescindido o contrato de compra e venda de lote urbano, condenou a ré a devolver as parcelas pagas (R$ 40.757,11) com retenção de 10% sobre esse valor e da comissão de corretagem, e indeferiu o pedido de danos morais, a taxa de fruição e a retenção do IPTU, estabelecendo sucumbência recíproca. II. Questão em discussão 2. Há seis questões em discussão: (i) saber se a sentença é nula por omissão quanto à aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979; (ii) saber se a retenção de 10% deve incidir sobre o valor atualizado do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos; (iii) saber se é devida a taxa de fruição de 0,75% ao mês para lote não edificado; (iv) saber se o IPTU deve ser retido do valor a ser restituído; (v) saber se os encargos moratórios pagos em atraso devem ser retidos; (vi) saber se a restituição pode ser parcelada em 12 vezes. III. Razões de decidir 3. A preliminar de nulidade deve ser rejeitada, pois o juízo de origem abordou a controvérsia central e justificou devidamente os critérios de rescisão, não configurando omissão a mera ausência de citação expressa de um dispositivo legal específico. 4. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) é aplicável aos contratos celebrados após sua vigência, mas deve ser interpretada em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor. O art. 32-A da Lei 6.766/79 não prevalece sobre as normas consumeristas, de modo que a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, para evitar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa. A soma de todos os descontos (retenção de 10% sobre valores pagos mais comissão de corretagem) não ultrapassa o limite máximo de 25% consolidado pelo STJ, sendo adequada ao caso. 5. A taxa de fruição é indevida para lote não edificado quando não comprovada a posse efetiva e a utilização econômica do imóvel pelo comprador. A mera previsão contratual genérica não supre a necessidade de demonstração do uso efetivo, sob pena de configurar dupla penalização e violar o art. 51, IV, do CDC. 6. O IPTU só pode ser transferido ao comprador a partir da efetiva imissão na posse de fato, com a entrega do imóvel em condições de uso e gozo. Não havendo nos autos prova de imissão na posse pela compradora nem conclusão das obras de infraestrutura, a responsabilidade pelo tributo permanece com a loteadora. 7. Os encargos moratórios (multa de 2% e juros de mora de 1% ao mês) efetivamente pagos pela compradora em razão de atraso no pagamento das parcelas, conforme demonstrativo constante dos autos, devem ser retidos do valor a ser restituído, nos termos do art. 32-A, III, da Lei 6.766/79, por se tratar de previsão legal expressa que impede o locupletamento do adquirente inadimplente. 8. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única e de forma imediata, sendo abusiva a cláusula que impõe o parcelamento, nos termos do Tema 577/STJ e da Súmula 543/STJ, que prevalecem sobre a disposição da Lei do Distrato nas relações de consumo. IV. Dispositivo e tese 9. Preliminar de nulidade rejeitada. Recurso parcialmente provido para autorizar a retenção dos encargos moratórios efetivamente pagos pela compradora em atraso, mantida a sentença nos demais termos. Tese de julgamento: "1. Na rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel regido pela Lei nº 13.786/2018, é devida a retenção dos encargos moratórios decorrentes de parcelas pagas em atraso. 2. A aplicação da Lei do Distrato não afasta as garantias do Código de Defesa do Consumidor, sendo abusivos o parcelamento da restituição, o repasse de IPTU anterior à imissão na posse e a cobrança de fruição sobre lote não edificado sem uso comprovado." Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02.03.2026; STJ, REsp 2.107.422/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02.09.2025; STJ, REsp 2.073.412/SP; STJ, REsp 2021/0350505-0, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 13.10.2025; STJ, AREsp 2024/0462740-8, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 09.12.2025; TJBA, Apelação 8025350-84.2023.8.05.0080, Rel. Des. Renato Ribeiro Marques da Costa, 5ª Câmara Cível, j. 10.03.2026; TJBA, Apelação 8013591-89.2024.8.05.0080, Rel. Desª. Lisbete Maria Teixeira Almeida C Santos, 2ª Câmara Cível, j. 12.02.2026; TJBA, Apelação 8018906-35.2023.8.05.0080, Rel. Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud, 2ª Câmara Cível, pub. 18.11.2025.
Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em REJEITAR A PRELIMINAR e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, pelas razões adiante expendidas
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1ª Câmara Cível · TJBA
Secretaria
Órgão julgador da decisão ligado à composição publicada pelo tribunal pelo nome (sem acento, com o ordinal como número e sem o código da frente, como "T5 - ") ou, sem nome igual, pelo órgão cujo nome contém todas as palavras, com os mesmos números. Se mais de um órgão servir, ou nenhum, a composição não aparece. Composição e contatos como o tribunal publica; a composição muda com o tempo e é a de hoje, não necessariamente a da data do julgamento.