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TJSP · Acórdão
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA E RECONVENÇÃO. TAXAS ASSOCIATIVAS E INDENIZAÇÃO POR USO INDEVIDO DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA COBRANÇA E PARCIAL PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. RECURSO DA AUTORA-RECONVINDA NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME: Ação de cobrança ajuizada por associação de moradores em face de espólio proprietário de fração ideal de gleba não edificada, postulando contribuições de manutenção vencidas entre julho de 2018 e julho de 2021, acrescidas das vincendas. Reconvenção apresentada pelo espólio requerendo arbitramento de indenização por perdas e danos (equivalente a locatícios) pelo apossamento e uso indevido do imóvel pela associação, além de indenização por danos morais e tutela inibitória de desocupação e livre acesso. Sentença que julgou improcedente a cobrança principal e parcialmente procedente a reconvenção para condenar a associação ao pagamento de valor locatício incidente sobre a integralidade da área pelo período de esbulho (29/07/2024 a 07/06/2025), além de deferir tutela específica garantindo o livre acesso dos proprietários à propriedade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A questão em discussão consiste em: (i) aferir a legitimidade da cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores em face de espólio titular de imóvel adquirido antes da criação da entidade e da vigência da Lei nº 13.465/2017, sem adesão formal e cadastrado como imóvel rural (CCIR); e (ii) examinar a correção da condenação indenizatória arbitrada em sede reconvencional, notadamente quanto à incidência do valor locativo sobre a totalidade da gleba esbulhada e a manutenção da tutela de livre acesso. III. RAZÕES DE DECIDIR: A cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores em loteamento fechado ou com controle de acesso somente se afigura legítima: a) quando comprovada a adesão formal ou expressa manifestação de vontade do titular do domínio; ou b) quando a obrigação de cotização decorre de vínculo negocial e registral estipulado pelo loteador no contrato-padrão arquivado no Registro de Imóveis (art. 18, VI, da Lei nº 6.766/1979). Inadmissibilidade de anuência tácita perante precedentes vinculantes (Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF). Na hipótese concreta, o imóvel foi adquirido em 1982, anteriormente à fundação da associação autora (1987) e à Lei nº 13.465/2017, inexiste cláusula originária em contrato-padrão registrado, e os sucessores do adquirente residem no exterior, jamais tendo aderido aos quadros sociais. A natureza originariamente rural do imóvel (CCIR) e o contexto de parcelamento fático do solo – objeto de histórica atuação fiscalizatória do Ministério Público do Estado de São Paulo em Ação Civil Pública e Procedimento de Acompanhamento – obstam a incidência do art. 36-A da Lei nº 6.766/1979, que pressupõe regular parcelamento urbano. Configurada a privação total da posse decorrente do cercamento, trancamento de portão com cadeado exclusivo e impedimento de acesso pela portaria administrada pela associação, a indenização pela ocupação indevida deve recair sobre a integralidade da metragem do imóvel, revelando-se irrelevante que o depósito direto de materiais e maquinários ocupasse fisicamente fração menor. Manutenção da tutela inibitória e da multa diária para assegurar o livre trânsito e acesso dos proprietários à sua gleba, bem como do termo indenizatório fixado entre a constituição em mora e a efetiva desocupação. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso não provido, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais recursais (art. 85, § 11, do CPC). Tese de julgamento: A cobrança de taxas de manutenção instituídas por associação de moradores de proprietário anterior à Lei nº 13.465/2017 exige inequívoca e formal adesão ao quadro associativo, inadmitida anuência tácita fundada em suposto enriquecimento sem causa. A privação do uso e gozo de imóvel rural mediante cercamento e trancamento de acesso exclusivo imposto por associação autoriza a fixação de indenização locatícia incidente sobre a área total do bem, independentemente da metragem utilizada para depósito físico de materiais. Recurso não provido.
Recurso não provido, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais recursais (art. 85, § 11, do CPC).
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5ª Câmara de Direito Privado · TJSP · presidente: João Batista Amorim de Vilhena Nunes
Composição: João Batista Amorim de Vilhena Nunes (presidente); Erickson Gavazza Marques; James Alberto Siano; João Francisco Moreira Viegas; José Luiz Mônaco da Silva; Emerson Sumariva Junior (convocado); Olavo Paula Leite Rocha (convocado).
Secretaria: UPJ de Direito Privado 1 (atendimento e serviços de julgamento de Grupos e Câmaras)
RI-TJSP arts. 146-151: inscrição prévia por e-mail institucional dirigido ao cartório/serviço de julgamento (se o órgão adotar) ou no dia, até o início da sessão, com o oficial de Câmara; por videoconferência, requerer até o dia anterior à sessão (art. 146, § 5º). Não cabe em embargos de declaração, suspeição, conflito de competência e agravos (salvo AI contra tutela provisória e agravo interno do art. 937, VI, CPC); agravo em execução penal: 5 minutos. Formulário de inscrição divulgado no portal do TJSP: https://forms.office.com/r/jr1eN0dUZE
Gabinete - Juiz(a) Emerson Sumariva Junior
Órgão julgador da decisão ligado à composição publicada pelo tribunal pelo nome (sem acento, com o ordinal como número e sem o código da frente, como "T5 - ") ou, sem nome igual, pelo órgão cujo nome contém todas as palavras, com os mesmos números. Se mais de um órgão servir, ou nenhum, a composição não aparece. Gabinete ligado pelo tribunal e pelo nome do magistrado: o nome igual (sem acento) ou, se não houver, as palavras na mesma ordem e o mesmo último sobrenome. Se mais de um magistrado servir, o contato não aparece. Composição e contatos como o tribunal publica; a composição muda com o tempo e é a de hoje, não necessariamente a da data do julgamento.