Embargos À Execução 5535759-84.2022.8.09.0162

Ementa

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NECESSIDADE DE RELAÇÃO MATERIAL COM O IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE POSSE. RESPONSABILIDADE AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes embargos à execução para afastar a responsabilidade da parte embargada pelo pagamento de taxas condominiais relativas a unidade imobiliária registrada em seu nome, em razão da ausência de imissão na posse, condenando o condomínio ao pagamento de custas e honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Determinar se a ausência de imissão na posse, ainda que o imóvel esteja registrado em nome do adquirente, afasta a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação condominial possui natureza propter rem, mas sua exigibilidade depende da efetiva relação material com o bem. 4. A responsabilidade pelo pagamento das taxas surge a partir da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 5. A inadimplência do adquirente, que impede a entrega das chaves, não caracteriza posse efetiva e não gera obrigação de contribuir com as despesas condominiais. 6. A ausência de prova de posse inequívoca afasta a obrigação de pagar cotas condominiais. 7. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal consolida a exigência da posse e da ciência do condomínio como marcos para a responsabilidade. IV. DISPOSITIVO e TESE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. 1. A obrigação de pagar taxas condominiais depende da efetiva imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio. 2. A mera titularidade registral não é suficiente para gerar a obrigação condominial quando não comprovada a posse. 3. A ausência de posse material pelo adquirente afasta sua legitimidade para responder pelas cotas condominiais. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, inc. I; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, 2ª Seção, REsp 1.345.331/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. em 12/11/2014, DJe de 19/12/2014; STJ, 3ª Turma, REsp 1.847.734/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 29/03/2022, DJe de 01/04/2022; TJGO, 3ª Câm. Cível, AC 5045246-17.2021.8.09.0051, rel. Des. Eduardo Abdon Moura, j. em 15/07/2024, DJe de 15/07/2024; TJGO, 6ª Câm. Cível, AC 5539311-07.2019.8.09.0051, rel. Des. Jeová Sardinha PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de Goiás3ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 5535759-84.2022.8.09.0162 COMARCA: VALPARAÍSO DE GOIÁSAPELANTE: CONDOMÍNIO PARQUE BELLO MAREAPELADO: MARIA DO BOM SUCESSO PEREIRA DE OLIVEIRARELATOR: DES. ELISEU JOSÉ TAVEIRA VIEIRA EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NECESSIDADE DE RELAÇÃO MATERIAL COM O IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE POSSE. RESPONSABILIDADE AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes embargos à execução para afastar a responsabilidade da parte embargada pelo pagamento de taxas condominiais relativas a unidade imobiliária registrada em seu nome, em razão da ausência de imissão na posse, condenando o condomínio ao pagamento de custas e honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Determinar se a ausência de imissão na posse, ainda que o imóvel esteja registrado em nome do adquirente, afasta a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação condominial possui natureza propter rem, mas sua exigibilidade depende da efetiva relação material com o bem. 4. A responsabilidade pelo pagamento das taxas surge a partir da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 5. A inadimplência do adquirente, que impede a entrega das chaves, não caracteriza posse efetiva e não gera obrigação de contribuir com as despesas condominiais. 6. A ausência de prova de posse inequívoca afasta a obrigação de pagar cotas condominiais. 7. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal consolida a exigência da posse e da ciência do condomínio como marcos para a responsabilidade. IV. DISPOSITIVO e TESE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. 1. A obrigação de pagar taxas condominiais depende da efetiva imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio. 2. A mera titularidade registral não é suficiente para gerar a obrigação condominial quando não comprovada a posse. 3. A ausência de posse material pelo adquirente afasta sua legitimidade para responder pelas cotas condominiais. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, inc. I; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, 2ª Seção, REsp 1.345.331/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. em 12/11/2014, DJe de 19/12/2014; STJ, 3ª Turma, REsp 1.847.734/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 29/03/2022, DJe de 01/04/2022; TJGO, 3ª Câm. Cível, AC 5045246-17.2021.8.09.0051, rel. Des. Eduardo Abdon Moura, j. em 15/07/2024, DJe de 15/07/2024; TJGO, 6ª Câm. Cível, AC 5539311-07.2019.8.09.0051, rel. Des. Jeová Sardinha PODER JUDICIÁRIOTribunal de Justiça do Estado de Goiás3ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 5535759-84.2022.8.09.0162 COMARCA: VALPARAÍSO DE GOIÁSAPELANTE: CONDOMÍNIO PARQUE BELLO MAREAPELADO: MARIA DO BOM SUCESSO PEREIRA DE OLIVEIRARELATOR: DES. ELISEU JOSÉ TAVEIRA VIEIRA VOTOPresentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da Apelação Cível (mov. 50), interposta por CONDOMÍNIO PARQUE BELLO MARE, contra a sentença (mov. 33) proferida pelo Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Valparaíso de Goiás, nos Embargos à Execução opostos por MARIA DO BOM SUCESSO PEREIRA DE OLIVEIRA, que julgou procedente o pedido inicial para afastar a responsabilidade da embargante pelo pagamento das taxas condominiais relativas ao apartamento nº 407, 4º pavimento, Bloco I, do CONDOMÍNIO PARQUE BELLO MARE, e condenou o condomínio ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.Com efeito, constata-se que o cerne da irresignação recursal consiste na atribuição de legitimidade passiva à apelada para responder pelos débitos condominiais, ainda que não tenha recebido as chaves do imóvel por inadimplência contratual. O apelante sustenta que, figurando a apelada como proprietária registral do bem desde 24/04/2015 (matrícula R-9-37.661, mov. 24), deve ser considerada responsável pelo adimplemento das despesas condominiais, de natureza propter rem, não podendo o condomínio suportar prejuízo decorrente de negócio jurídico celebrado entre a adquirente e a construtora. Afirma, ainda, que a ausência de entrega das chaves se deu por culpa exclusiva da apelada, que permaneceu inadimplente, e que o Tema 886/STJ não afastaria a obrigação quando o próprio adquirente deu causa ao não ingresso na posse.Quanto ao mérito, a controvérsia cinge-se em saber se a apelada pode ser responsabilizada pelas cotas condominiais referentes ao período de julho a dezembro de 2015, considerando que o imóvel permaneceu registrado em seu nome, mas sem que tivesse ocorrido a imissão na posse, em razão de inadimplemento contratual e retenção das chaves pela MRV Engenharia (mov. 24).O colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, submetido ao rito dos repetitivos, firmou a tese do Tema 886 no sentido de que “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” (STJ, 2ª Seção, REsp 1.345.331/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 12/11/2014, DJe de 19/12/2014).O mesmo Tribunal, em decisão mais recente, reiterou que “o adquirente deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento em que elas estavam à sua disposição” (STJ, 3ª Turma, REsp 1.847.734/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 29/03/2022, DJe de 01/04/2022).No caso dos autos, não há prova de que a apelada tenha recebido as chaves do imóvel. Pelo contrário, a documentação fornecida pela MRV Engenharia (mov. 24) é categórica em afirmar que a adquirente não recebeu a posse em virtude de inadimplência contratual.Desse modo, não se configurou a relação material que, segundo o Tema 886, caracteriza o nascimento da obrigação de contribuir com as despesas condominiais.A jurisprudência desta Corte estadual também aplica de forma consistente essa orientação:Ementa: “Nos termos da tese fixada no Tema 886 do STJ, a responsabilidade pelas taxas condominiais depende da relação material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio. Ausente prova de tais elementos, subsiste a legitimidade passiva do vendedor” (TJGO, 3ª Câm. Cível, AC 5045246-17.2021.8.09.0051, rel. Des. Eduardo Abdon Moura, j. em 15/07/2024, DJe de 15/07/2024).Em igual sentido decidiu a 6ª Câmara Cível deste Tribunal:Ementa: “Demonstrado nos autos que, embora alienado o imóvel a terceiro por instrumento de compra e venda não registrado, o condomínio não foi cientificado da transação, deve ser reconhecida a legitimidade do vendedor para responder pela cobrança” (TJGO, 6ª Câm. Cível, AC 5539311-07.2019.8.09.0051, rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes, j. em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024).Ainda que atualmente o Superior Tribunal de Justiça tenha afetado novos recursos especiais (REsp 2.015.740 e 2.100.395) para eventual revisão do Tema 886, a tese consolidada permanece vigente e vinculante. E, no caso concreto, a ausência de posse inequívoca da apelada torna inaplicável qualquer imputação de responsabilidade.A doutrina também reconhece que as contribuições condominiais constituem obrigação típica propter rem, mas ressalva que a exigibilidade deve estar vinculada ao efetivo vínculo fático com o bem.A doutrina de CARLOS ROBERTO GONÇALVES aponta que a obrigação condominial decorre da titularidade de direito real correlacionada ao aproveitamento da coisa comum (Direito civil brasileiro, Saraiva, edições atualizadas). Em comentários ao Código Civil, LUIZ EDSON FACHIN igualmente analisa o regime das obrigações condominiais como propter rem, delimitando seus efeitos à relação objetiva com a unidade. Portanto, diante da ausência de posse material pela apelada (mov. 24), correta a sentença (mov. 33) que reconheceu sua ilegitimidade para responder pelas cotas condominiais objeto da execução.Ante ao exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO à apelação cível, mantendo a sentença em todos os seus termos. Em razão da manutenção da condenação, majoro os honorários advocatícios devidos em favor da apelada para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.É o

Dispositivo

ACORDAM os componentes da Quarta Turma Julgadora da 3ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso apelatório e negar-lhe provimento

Citações

• art. 1.336 do CC
• art. 85 do CPC
• Tema 886 do STJ

Inteiro teor

Crie a conta para ler o inteiro teor aqui, ou veja no tribunal.

Órgão julgador e gabinete