Apelação Cível 0208193-38.2024.8.06.0001

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA QUE FIXOU O PERCENTUAL EM 25% (VINTE E CINCO POR CENTO), INCLUINDO COMISSÃO DE CORRETAGEM. PEDIDO DE REFORMA DA SENTENÇA PELA PROMITENTE VENDEDORA PARA APLICAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS CUMULATIVAS E RECONHECIMENTO DE FORTUITO EXTERNO. DESCABIMENTO. PANDEMIA DE COVID-19 QUE NÃO ELIDE A RESPONSABILIDADE OU O DIREITO DE RESCISÃO. PEDIDOS FORMULADOS PELA APELADA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES. VIA INADEQUADA. NÃO CONHECIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta pela empresa promovida contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores, julgou procedentes os pedidos autorais para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e condenar a requerida a restituir os valores pagos pela autora, autorizando a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante adimplido, já incluída a comissão de corretagem, em parcela única. A apelante busca a reforma da decisão para afastar a aplicação do CDC, reconhecer excludente de responsabilidade por força maior (pandemia), aplicar as deduções contratuais de forma cumulada (multa de 25% mais 6% de comissão de corretagem) e afastar a sucumbência. A apelada, em contrarrazões, pugna pela manutenção da sentença, mas requer a redução da retenção para 10% (dez por cento). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Verificar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de multipropriedade; analisar se a pandemia de Covid-19 configura fortuito externo capaz de afastar a responsabilidade da vendedora ou impedir a rescisão nos moldes consumeristas; definir o percentual adequado de retenção dos valores pagos em caso de desistência do comprador e a forma de restituição; e aferir a admissibilidade de pedidos de reforma formulados pela parte apelada em sede de contrarrazões recursais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As contrarrazões recursais limitam-se a combater os argumentos do recurso interposto, não constituindo via adequada para a formulação de pedidos de reforma da decisão ou melhora da situação jurídica da parte recorrida, o que demandaria a interposição de recurso próprio (apelação autônoma ou adesiva). Portanto, não se conhece dos pedidos formulados pela apelada visando a redução do percentual de retenção. 4. A relação jurídica estabelecida entre as partes, envolvendo a aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade por pessoa física perante incorporadora/hoteleira, caracteriza-se inequivocamente como de consumo, atraindo a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive com a possibilidade de inversão do ônus da prova quando presentes a verossimilhança e a hipossuficiência. 5. A alegação de força maior ou caso fortuito decorrente da pandemia de Covid-19, embora evento notório, não se presta, no caso concreto - contrato celebrado em dezembro de 2023, portando, em período pós-pandêmico - a afastar o direito do consumidor à rescisão contratual ou a impor-lhe ônus excessivo, integrando o risco da atividade empresarial. 6. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, admitindo-se a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. 7. A sentença que fixou a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, englobando neste montante a comissão de corretagem e demais despesas administrativas, mostra-se adequada e proporcional, alinhada ao teto estabelecido pela jurisprudência da Corte Superior, não merecendo reparo a pretensão da apelante de cumular tal percentual com cobrança apartada de corretagem, o que configuraria bis in idem e onerosidade excessiva ao consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Apelo conhecido e não provido. Tese de julgamento: "Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, admite-se a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% sobre os valores pagos, devendo a restituição ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo inadmissível a cumulação de retenções que ultrapassem os limites da razoabilidade ou a formulação de pedidos de reforma em sede de contrarrazões". Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII e 51; Súmula 543 do STJ; Jurisprudência relevante citada: TJCE, Apelação Cível 0203305-03.2023.8.06.0117; STJ, REsp n. 2.233.607/SP. ACÓRDÃO ACORDA a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por uma de suas turmas julgadoras, à unanimidade, em conhecer da Apelação, mas para negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator, parte deste. Fortaleza, data da assinatura no sistema. Antônio Abelardo Benevides Moraes Desembargador Relator

Dispositivo

Apelo conhecido e não provido.

Citações

• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 6º do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 53 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 997 do CPC
• art. 32-A da Lei 6.766/1979
• Súmula 543 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete