Apelação Cível 0803199-17.2023.8.18.0033

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. INVASÃO DE SOLO ALHEIO. CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL CONTÍGUO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DESALINHAMENTO ORIGINADO EM TERCEIRO IMÓVEL. OCUPAÇÃO CONSOLIDADA. INVASÃO SUPERIOR À VIGÉSIMA PARTE. BOA-FÉ. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que, em ação de indenização por danos materiais cumulada com retificação de registro de imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a redução da área do Lote 03, de 160,00m² para 150,50m², em razão da ocupação de faixa de solo pela edificação existente no Lote 02, e determinar a indenização pela área perdida e prejuízos correlatos, bem como a retificação do registro imobiliário. Os apelantes sustentam ilegitimidade passiva, ausência de invasão e de nexo causal, fato exclusivo de terceiro e inaplicabilidade do art. 1.259 do Código Civil, ao argumento de que o desalinhamento se originou no Lote 01 e de que o Lote 02 conserva as dimensões constantes de sua matrícula. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se os proprietários do Lote 02 possuem legitimidade passiva para responder pela ocupação da faixa pertencente ao Lote 03, embora o desalinhamento da quadra tenha se originado no Lote 01; (ii) estabelecer se a ocupação consolidada de 9,50m² do imóvel vizinho, correspondente a 5,9375% de sua área total, configura invasão de solo alheio sujeita ao regime dos arts. 1.258 e 1.259 do Código Civil; e (iii) determinar se, diante da ausência de demonstração de má-fé e da consolidação da edificação, são devidas indenização por perdas e danos e retificação do registro imobiliário. III. RAZÕES DE DECIDIR A obrigação decorrente de controvérsia sobre direito de vizinhança e limites entre imóveis contíguos possui natureza propter rem, de modo que os proprietários do Lote 02, cuja edificação ocupa fisicamente a faixa pertencente ao Lote 03, possuem legitimidade passiva para responder pela adequação das divisas e pela recomposição patrimonial da proprietária confinante. O fato de o erro inicial de alinhamento decorrer da construção do Lote 01 não exclui a legitimidade dos proprietários do Lote 02, pois estes usufruem da área fisicamente incorporada ao seu imóvel, sem prejuízo de eventual direito de regresso contra o causador primário do desvio. A prova documental e técnica demonstra que o Lote 03 possuía área registral de 160,00m², testada de 8,00 metros e profundidade de 20,00 metros, mas passou a apresentar testada de 7,50 metros e área total de 150,50m², resultando na supressão de 9,50m², correspondente a 5,9375% de sua área. O parecer técnico municipal demonstra que o desalinhamento iniciado no Lote 01 induziu o Lote 02 a seguir a mesma linha física, mas a edificação dos apelantes consolidou-se sobre a faixa pertencente ao Lote 03, sendo que a preservação dos 8,00 metros de largura do Lote 02 somente ocorreu mediante avanço sobre o imóvel vizinho. A ocupação de 9,50m² representa proporção superior à vigésima parte do imóvel invadido, atraindo a disciplina dos arts. 1.258 e 1.259 do Código Civil e, especificamente, a regra aplicável à invasão superior a um vinte avos. A ausência de demonstração de má-fé deliberada, somada ao caráter consolidado da edificação residencial e à circunstância de a construção ter seguido o alinhamento fático da rua, afasta a demolição e autoriza a solução indenizatória prevista na legislação civil, com incorporação da área ao imóvel invasor e recomposição patrimonial do proprietário prejudicado. A indenização compreende o valor da área suprimida de 9,50m², a desvalorização da área remanescente decorrente do estreitamento da testada útil e o acréscimo patrimonial incorporado ao imóvel dos apelantes, valores a serem apurados em liquidação de sentença por arbitramento. A retificação do registro imobiliário após a liquidação mostra-se necessária para compatibilizar a situação jurídica constante do Cartório de Registro de Imóveis com a realidade física consolidada dos imóveis. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O proprietário de imóvel cuja edificação ocupa faixa pertencente ao prédio confinante possui legitimidade passiva para responder pela adequação das divisas e pela recomposição patrimonial, em razão da natureza propter rem das obrigações decorrentes do direito de vizinhança. 2. O fato de o desalinhamento originar-se em imóvel diverso não afasta a responsabilidade perante o proprietário prejudicado quando a edificação do imóvel contíguo consolida a ocupação da faixa de solo alheio, ressalvado eventual direito de regresso contra o causador primário. 3. A invasão de solo alheio superior à vigésima parte por construtor de boa-fé sujeita-se ao art. 1.259 do Código Civil, com aquisição da área invadida e dever de indenizar o valor acrescido à construção, a área perdida e a desvalorização da área remanescente. 4. A consolidação física da ocupação exige a posterior retificação do registro imobiliário para adequá-lo à realidade dos imóveis. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.255, 1.258 e parágrafo único, e 1.259; CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, e 509, I; Provimento Conjunto nº 163/2026-PJPI/TJPI/SECPRE (SEI nº 25.0.000006021-9). Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.125.153/RS, Rel. Min. Massami Uyeda, Terceira Turma, j. 04.10.2012, DJe 15.10.2012; STJ, AgInt no AREsp nº 1.311.349/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 20.09.2018, DJe 25.09.2018; TJPI, Apelação Cível nº 0800243-90.2017.8.18.0048, Rel. José James Gomes Pereira, 2ª Câmara Especializada Cível, j. 19.08.2024.

Dispositivo

acordam os componentes do(a) 4ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso

Citações

• art. 1.255 do CC
• art. 1.258 do CC
• art. 1.259 do CC
• art. 85 do CPC
• art. 98 do CPC
• art. 509 do CPC
• Súmula 7 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete