REsp 2.260.184/RJ

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. SÚMULAS Nº 5, 7 E RECURSO 83/STJ. NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto, com fundamento no III, art. 105, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido por Tribunal estadual em demanda decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, com condenação da promitente vendedora ao pagamento de danos morais e de indenização mediante inversão da cláusula penal contratual. 2. Na origem, restou reconhecido atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva da promitente vendedora, inclusive com não conclusão do empreendimento, tendo o Tribunal de origem: (i) admitido a incidência de cláusula penal moratória, originalmente estipulada apenas em favor da vendedora (multa de 2% sobre as prestações devidas), invertendo-a em favor da consumidora à luz do Tema Repetitivo nº ; (ii) fixado indenização por 971/STJ danos morais, reduzindo o quantum para R$ 10.000,00, em razão da frustração da legítima expectativa da compradora e da necessidade de acionamento do Judiciário; e (iii) afastado outros pedidos de restituição de valores em face da impossibilidade de cumulação com a cláusula penal, à luz do Tema Repetitivo nº 970/STJ. 3. A recorrente sustenta violação aos arts. 186 e 927 do Código Civil, ao argumento de que o acórdão recorrido teria reconhecido danos morais com base apenas na frustração de expectativa em razão do atraso na entrega do imóvel, sem indicar circunstância excepcional diversa; e violação ao do Código Civil, por art. 413 manter a condenação ao pagamento de indenização mediante inversão da cláusula penal, no percentual de 2% sobre os valores pagos, durante todo o período de atraso. II. Questão em discussão 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se o reconhecimento de danos morais, fundado em atraso considerável e não conclusão do empreendimento, com frustração da legítima expectativa da compradora, viola os arts. 186 e 927 do Código Civil; e (ii) saber se a manutenção da condenação ao pagamento de indenização correspondente à inversão da cláusula penal moratória, no percentual de 2% sobre os valores pagos, durante o período de atraso, viola o art. 413 do Código Civil, por alegada desproporcionalidade do percentual fixado. III. Razões de decidir 5. A conclusão do Tribunal de origem pela existência de dano moral decorrente de atraso considerável na entrega do imóvel, com não conclusão do empreendimento e frustração da legítima expectativa da compradora, harmoniza-se com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual o atraso relevante extrapola o mero inadimplemento contratual, de modo a pretensão de afastar a condenação por danos morais demandaria o reexame das circunstâncias fáticas que levaram a conclusão do Tribunal de origem, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7/STJ. 6. A manutenção da condenação ao pagamento de indenização mediante inversão da cláusula penal moratória, originalmente estipulada apenas em desfavor do comprador, está em consonância com a orientação pacífica desta Corte, que admite a inversão em favor do consumidor no inadimplemento do promitente vendedor por atraso na entrega do imóvel, incidindo a Súmula nº 83/STJ. 7. A pretensão de rediscutir a proporcionalidade e razoabilidade do percentual da cláusula penal e de revisar o enquadramento das cláusulas contratuais e das circunstâncias concretas do caso exige igualmente reexame de elementos fático-probatórios específicos do caso e de cláusulas contratuais, providência vedada em recurso especial pelas Súmulas nº 5 e 7/STJ. IV. Dispositivo 8. Recurso especial não conhecido.

Citações

• art. 186 do CC
• art. 413 do CC
• art. 927 do CC
• art. 105 da CF
• art. 1º da Lei 11.419/2006

Inteiro teor

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Decisões da base.

• STJ AREsp 3275529 · 26/08/2026

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