Apelação Cível 1004416-79.2024.8.26.0704

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO DE AMBOS LITIGANTES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INDENIZAÇÃO CONTRATUAL. CHAMAMENTO AO PROCESSO. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por adquirente e incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, condenando a ré ao pagamento de indenização equivalente a 1% do valor efetivamente pago pela compradora, por mês de atraso, até a efetiva entrega das chaves, rejeitados os demais pedidos formulados na inicial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão diz respeito a: (i) eventual incidência de caso fortuito ou força maior apta a afastar a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) possibilidade de redução da cláusula penal contratual e definição de seu termo final; (iii) admissibilidade de chamamento ao processo formulado em grau recursal; (iv) validade da cláusula de correção monetária mensal mediante suposto prolongamento artificial da duração contratual; (v) restituição dos valores pagos em razão da incidência da correção monetária mensal; (vi) manutenção do INCC e pedido de congelamento do saldo devedor após a configuração da mora da incorporadora; (vii) cabimento de lucros cessantes e danos morais; e (viii) redistribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Inadmissível o chamamento ao processo formulado apenas em grau recursal, diante da preclusão temporal prevista no art. 131 do CPC e da impossibilidade de ampliação subjetiva da lide após o encerramento da fase cognitiva. 4. Incontroverso o atraso na entrega do imóvel, não configurada hipótese de caso fortuito ou força maior, pois a incorporadora não demonstrou concretamente o impacto dos efeitos da pandemia da Covid-19 sobre a execução específica do empreendimento, sendo previsíveis seus reflexos quando da celebração do contrato. 5. Mantida a condenação ao pagamento da cláusula penal contratual correspondente a 1% ao mês sobre os valores efetivamente pagos pela adquirente, em conformidade com o contrato e com o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/64. 6. Inviável a redução equitativa da cláusula penal com fundamento no art. 413 do CC, ausentes demonstração de excesso manifesto, cumprimento parcial da obrigação ou desproporção entre a penalidade e a finalidade do negócio jurídico. O termo final da indenização corresponde à efetiva entrega das chaves, e não à expedição do habite-se ou à mera comunicação de disponibilidade. 7. Reconhecida omissão parcial da sentença quanto aos pedidos relacionados à validade da cláusula de correção monetária, restituição de valores pagos em razão da incidência do INCC e congelamento do saldo devedor, autorizando o julgamento imediato pelo Tribunal, nos termos do art. 1.013, § 3º, III, do CPC. 8. O art. 46 da Lei nº 10.931/2004 admite a correção monetária mensal apenas para contratos com prazo mínimo de 36 meses, devendo a aferição observar a substância econômica do negócio e não apenas sua estrutura formal. 9. Verificado que as prestações economicamente relevantes se concentram em período inferior a 36 meses, tendo sido inserida parcela residual de valor ínfimo com vencimento posterior exclusivamente para atingir o requisito temporal legal, configurando prolongamento artificial do contrato, em afronta à boa-fé objetiva. 10. Conduta que não configura erro justificável, mas estratégia deliberada para obtenção de vantagem indevida. 11. Precedentes do TJSP em hipóteses análogas. 12. Declarada a nulidade da cláusula que autorizou a correção monetária mensal, devendo a atualização observar periodicidade anual. 13. Cabível a restituição em dobro dos valores pagos a maior em razão da incidência indevida da correção mensal, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, ausente engano justificável e caracterizada conduta deliberadamente voltada à burla da exigência legal. 14. Configurada a mora da incorporadora, inviável a manutenção do INCC após o prazo contratual de entrega do imóvel, impondo-se sua substituição pelo IPCA, salvo se mais gravoso à adquirente, hipótese em que deverá prevalecer o índice menos oneroso. Indevido, porém, o congelamento integral do saldo devedor, porque subsiste a recomposição monetária. 15. Inadmissível a cumulação da cláusula penal compensatória com lucros cessantes, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo nº 970, por configurarem indenizações destinadas à compensação dos mesmos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. 16. O atraso na entrega do imóvel, por si só, não caracteriza dano moral indenizável, ausente comprovação de circunstâncias excepcionais aptas a demonstrar efetiva lesão aos direitos da personalidade. 17. Redistribuição dos ônus sucumbenciais em razão do provimento parcial do recurso da autora, reconhecida sucumbência recíproca, com predominância da requerida. IV. DISPOSITIVO E TESE 18. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. Tese de Julgamento: "Reconhecida a abusividade de cláusula destinada a viabilizar correção monetária mensal mediante prolongamento artificial do contrato, com restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente. Mantida a responsabilidade da incorporadora pelo atraso, cujo termo final corresponde à efetiva entrega das chaves. Após a mora, o INCC deve ser substituído pelo IPCA, salvo se mais gravoso ao consumidor, sem congelamento integral do saldo devedor. Vedada a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes e afastada a indenização por dano moral." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393 e 413; CPC, arts. 86, 131 e 1.013, § 3º, III; CDC, art. 42, parágrafo único; Lei nº 10.931/2004, art. 46; Lei nº 4.591/64, art. 43-A, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 970; STJ, Tema Repetitivo nº 996; TJSP, Apelação Cível nº 1001929-77.2025.8.26.0292, Rel. Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 10/08/2026; TJSP, Apelação Cível nº 1177330-55.2023.8.26.0100, Rel. Michel Chakur Farah, 28ª Câmara de Direito Privado, j. 21/05/2026; TJSP, Apelação Cível nº 1159043-10.2024.8.26.0100, Rel. Marcia Dalla Déa Barone, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 07/10/2025.

Dispositivo

SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

Citações

• art. 393 do CC
• art. 413 do CC
• art. 42 do CDC
• art. 86 do CPC
• art. 131 do CPC
• art. 1.013 do CPC
• art. 46 da Lei 10.931/2004
• art. 43-A da Lei 4.591/1964

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete