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TJBA · Acórdão
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO VÁLIDA (ART. 1º DO DECRETO-LEI Nº 745/1969). MORA CREDITORIS CONFIGURADA. REVENDA A TERCEIRO SEM PRÉVIA INTERPELAÇÃO. NULIDADE DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. DANOS MORAIS E MATERIAIS CONFIGURADOS. CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA DE ORIGEM. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Trata-se de apelação cível interposta em face da sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de cumprimento de contrato c/c declaração de nulidade de rescisão e indenizatória. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As questões em discussão consistem em: (i) verificar a ocorrência de cerceamento de defesa pelo indeferimento de perícia; (ii) aferir a validade da rescisão unilateral ante a exigência de interpelação formal (Decreto-Lei nº 745/69); (iii) analisar a ocorrência de mora do credor pela recusa no recebimento das parcelas; e (iv) examinar a proporcionalidade das condenações em danos materiais e morais. III. RAZÕES DE DECIDIR A preliminar de cerceamento de defesa não merece acolhimento. O magistrado, como destinatário da prova (art. 370, CPC), agiu corretamente ao indeferir a prova pericial técnica, visto que a lide versa sobre matéria eminentemente jurídica e documental: a existência ou não de notificação formal para constituição em mora. A prova documental e os depoimentos colhidos em audiência foram suficientes para o livre convencimento motivado, sendo a perícia desnecessária para o deslinde de cláusulas contratuais e ritos de notificação. No mérito, a sentença deve ser integralmente mantida. O contrato celebrado entre as partes (Cláusula XIX, §55) e o art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969 exigem, de forma cogente, que a rescisão por inadimplemento em contratos de promessa de compra e venda de imóveis seja precedida de interpelação via judicial ou por cartório de Títulos e Documentos, com prazo de 15 dias para purga da mora. As apelantes admitem que não realizaram a notificação por via cartorial ou judicial, limitando-se a alegar o envio de e-mails por escritório de advocacia terceiro e mensagens de WhatsApp. Tais meios são inidôneos para os fins do Decreto-Lei nº 745/69 e da Súmula 76 do STJ, que estabelece que "a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor". Ademais, restou comprovada a mora creditoris (art. 394, CC). Os depoimentos dos informantes das próprias apelantes (Sra. Jerusa Silva Monteiro e Sr. André Nora) confirmaram que o apelado buscou adimplir o débito em janeiro de 2023, mas teve o acesso aos boletos bloqueado no sistema e o pagamento recusado pela incorporadora, que já havia promovido a revenda da unidade a terceiro sem observar o rito legal. Quanto aos danos materiais (lucros cessantes), a fixação em 20% sobre o valor atualizado do imóvel revela-se adequada para recompor a perda do bem e a valorização imobiliária frustrada pela revenda indevida, estando em consonância com a jurisprudência do STJ. Sobre os danos morais, o valor de R$ 30.000,00 é proporcional à gravidade da conduta das apelantes, que privaram o consumidor de sua unidade habitacional sem o devido processo legal contratual, ferindo a boa-fé objetiva e a dignidade do adquirente. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e não provido. Tese de Julgamento: "A rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sem a prévia e formal constituição em mora do devedor mediante interpelação judicial ou por cartório de títulos e documentos (Art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69), é nula de pleno direito, configurando ato ilícito a revenda imediata da unidade a terceiros, o que enseja o dever de indenizar por danos materiais e morais." Dispositivos relevantes citados: Art. 1º do Decreto-Lei nº 745/1969; Arts. 186, 394, 402 e 927 do Código Civil; Súmula 76 do STJ. Jurisprudência relevante citada: TJ-BA - APL: 05031432520138050080, Relator.: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/06/2017; TJ-BA - APL: 08088408020158050080, Relator: Adriana Sales Braga, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 06/11/2018.
ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao apelo
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