Apelação Cível 0800720-98.2025.4.05.8400

Ementa

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 7ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0800720-98.2025.4.05.8400 APELANTE: CLAUDENILDO DA SILVA ADVOGADO do(a) APELANTE: FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL - CE18523-B APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RECURSOS DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO HABITACIONAL CELEBRADO COM TERCEIRO. QUITAÇÃO FINANCEIRA ANTERIOR À CESSÃO PARTICULAR. PENDÊNCIAS DOCUMENTAIS. AUSÊNCIA DE TERMO DE QUITAÇÃO PARA LIBERAÇÃO DA GARANTIA FIDUCIÁRIA. NEGÓCIO PARTICULAR SEM PARTICIPAÇÃO DA CEF OU DO FAR. AUSÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO DO BENEFICIÁRIO ORIGINÁRIO. SUB-ROGAÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO PARA EXIGIR DA CEF O CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES DECORRENTES DO CONTRATO ORIGINÁRIO. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Trata-se de apelação cível interposta por CLAUDENILDO DA SILVA em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Federal da Seção Judiciária do Rio Grande do Norte que, em ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de adjudicação compulsória, ajuizada em face da Caixa Econômica Federal - CEF, na qual o autor pretende o registro do contrato de compra e venda do imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a baixa da alienação fiduciária e a entrega dos documentos necessários à transferência do bem para o seu nome, reconheceu sua ilegitimidade ativa e extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC. O Juízo de origem consignou que a declaração de quitação juntada aos autos indica como beneficiário MARCOS ANTONIO RAIMUNDO PEREIRA, mutuário originário, e que não foi comprovada a anuência da CEF à alegada cessão de direitos em favor do demandante. Condenou o autor ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10%, cuja exigibilidade ficou suspensa em razão da gratuidade da justiça. 2. Em suas razões recursais, argumentou o apelante, em síntese, que: 1) a quitação integral do financiamento imobiliário já teria ocorrido em favor do mutuário originário, constando dos autos o respectivo termo de quitação e de liberação do gravame, razão pela qual não existiria documento dessa natureza em nome do recorrente, que teria sucedido o contratante originário nos direitos e obrigações relacionados ao imóvel; 2) a quitação teria extinguido o vínculo financeiro e jurídico existente entre o mutuário originário e o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, de modo que o imóvel teria deixado de integrar o patrimônio do Fundo desde a emissão do termo de quitação; 3) eventual ausência de formalização registral da transferência decorreria exclusivamente da omissão da CEF, na qualidade de agente operador, em promover a averbação da cessão contratual perante o Registro de Imóveis; 4) deveria ser reconhecida a legitimidade do adquirente por cessão para postular judicialmente a regularização da situação registral do imóvel quando a instituição financeira se recusasse a reconhecer ou averbar a transferência, tendo sustentado ser cabível a adjudicação compulsória diante da recusa injustificada da instituição financeira; 5) o cessionário não poderia ser prejudicado por atos ou omissões da CEF, à qual incumbiria, segundo sustentou, promover as modificações contratuais perante o Registro de Imóveis, à luz do art. 18 da Lei nº 4.380/1964 e do art. 167, II, da Lei de Registros Públicos; 6) o financiamento estaria abrangido pelo art. 10 da Portaria MCID nº 1.248, de 26/09/2023, pois teriam sido pagas sessenta prestações mensais, circunstância que acarretaria sua quitação; 7) a quitação do financiamento produziria a baixa da garantia de alienação fiduciária e atribuiria ao mutuário a propriedade plena do imóvel, afastando a vedação à sua alienação e permitindo a regular cessão do bem ao recorrente; 8) a sub-rogação do cessionário nos direitos do mutuário encontraria fundamento nos arts. 346, II, e 349 do Código Civil, por meio dos quais seriam transferidos ao sub-rogado os direitos, ações, privilégios e garantias pertencentes ao titular originário; 9) os denominados "contratos de gaveta" seriam aptos a transferir aos cessionários os direitos e deveres decorrentes da contratação, conferindo-lhes legitimidade para a defesa judicial das posições jurídicas relacionadas ao imóvel adquirido; e 10) a circunstância de o financiamento se encontrar integralmente quitado evidenciaria a legitimidade ativa do autor-cessionário, não subsistindo, nessa situação, a necessidade de anuência da instituição financeira para reconhecer os efeitos da alienação realizada pelo mutuário originário. Por fim, requereu o provimento integral da apelação, com a anulação da sentença recorrida e o reconhecimento de sua legitimidade ativa, determinando-se o retorno dos autos ao Juízo de origem para regular prosseguimento do feito. Registre-se que, na formulação literal do pedido recursal, o apelante refere-se ao reconhecimento de sua legitimidade para requerer "indenização pelos vícios de construção" e à realização de perícia técnica no imóvel, pretensões que não correspondem ao objeto da ação originária, voltada ao registro do contrato, à baixa da alienação fiduciária e à adjudicação compulsória do bem. 3. Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se o autor, na condição de adquirente de imóvel mediante instrumento particular de compra e venda com cessão de direitos celebrado com o beneficiário originário do Programa Minha Casa Minha Vida, possui legitimidade ativa para exigir da Caixa Econômica Federal a regularização registral do bem e a prática dos atos necessários à sua transferência, considerando que o contrato habitacional originário já se encontrava financeiramente quitado quando celebrado o negócio particular, embora ainda não tivesse sido emitido o termo de quitação necessário à averbação da liberação da garantia. Segundo as teses apresentadas pelo recorrente, a quitação integral do financiamento teria extinguido o vínculo jurídico e financeiro existente entre o mutuário originário e o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, com a consequente baixa da alienação fiduciária e o afastamento das restrições à alienação do imóvel, de modo que não mais seria exigível a anuência da instituição financeira para a cessão. Sustenta, ainda, que, na condição de adquirente do bem, teria sucedido o mutuário originário nos direitos relacionados ao imóvel, inclusive por força da sub-rogação prevista nos arts. 346 e 349 do Código Civil, não podendo ser prejudicado pela ausência de formalização registral da transferência, que atribui à omissão da CEF, razão pela qual defende sua legitimidade ativa para buscar judicialmente a regularização da propriedade. 4. De início, cumpre esclarecer que a situação fática evidenciada pelos documentos juntados aos autos não corresponde integralmente à narrativa apresentada na petição inicial e reproduzida nas razões recursais. Embora o autor/apelante sustente possuir legitimidade para exigir da CEF a regularização registral do imóvel, sob o argumento de que sucedeu o mutuário originário nos direitos decorrentes do contrato habitacional, a documentação acostada demonstra que a operação foi formalizada, em 25 de fevereiro de 2016, entre o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado pela Caixa Econômica Federal, e MARCOS ANTONIO RAIMUNDO PEREIRA, que figura como comprador, devedor e fiduciante. O nome do recorrente não consta do contrato celebrado no âmbito do programa habitacional. Com efeito, o instrumento habitacional identifica Marcos Antônio Raimundo Pereira como único devedor da operação e registra que o imóvel corresponde ao apartamento nº 201, bloco G, do Condomínio Residencial Ilhas do Atlântico, localizado em Parnamirim/RN. O ajuste foi celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do FAR e do FGTS, prevendo a concessão de subvenção de natureza pessoal e intransferível e destinando o imóvel à moradia do beneficiário e de sua família. O vínculo do recorrente com o imóvel decorre, na realidade, de negócio jurídico particular celebrado posteriormente com o beneficiário originário. O documento juntado aos autos, denominado "Contrato de Compra e Venda com Cessão de Direitos sobre o Repasse de Financiamento Caixa - PAR", identifica Marcos Antônio Raimundo Pereira como cedente vendedor e Claudenildo da Silva como cessionário comprador, tendo por objeto o apartamento nº 201, bloco G, do referido empreendimento. O instrumento foi subscrito pelos particulares, sem participação ou interveniência da CEF ou do FAR. Importa observar, ainda, a cronologia dos atos: a declaração expedida pela CEF registra que o contrato nº 872011904993, firmado em nome de Marcos Antônio Raimundo Pereira, encontrava-se quitado, por força do art. 10 da Portaria MCID nº 1.248/2023, desde 20 de agosto de 2024. O instrumento particular de compra e venda e cessão de direitos, por sua vez, foi celebrado posteriormente, em 27 de setembro de 2024. 5. O fato de a cessão ter ocorrido após a quitação financeira, entretanto, não permite concluir que, naquele momento, já estivesse concluída a regularização jurídica e registral do imóvel, ou que o adquirente tivesse passado a ocupar, perante a CEF e o FAR, a posição contratual do beneficiário originário. Com efeito, a própria declaração de quitação contém ressalva expressa de que não foi possível emitir o termo necessário à averbação da liberação da garantia na matrícula do imóvel, diante da existência de pendências documentais no contrato. Evidencia-se, assim, que a liquidação da obrigação financeira não se confundiu, no caso concreto, com a conclusão dos atos necessários à regularização registral do bem. Desse modo, a simples quitação do financiamento não acarretou, de forma automática, a baixa da alienação fiduciária, nem tornou desnecessárias as providências subsequentes vinculadas ao contrato originário. A posterior celebração do instrumento particular de compra e venda também não possui, por si só, aptidão para substituir o beneficiário originário perante a CEF ou para impor à instituição financeira os efeitos de negócio jurídico do qual não participou. A cessão pode produzir os efeitos que lhe sejam próprios entre cedente e cessionário, mas a sua eficácia perante terceiros não decorre automaticamente da quitação anterior do financiamento. 6. Prosseguindo, observa-se que a questão determinante para o julgamento do recurso consiste em saber se Claudenildo da Silva, adquirente do imóvel mediante negócio jurídico particular celebrado exclusivamente com Marcos Antônio Raimundo Pereira, possui legitimidade para exigir diretamente da Caixa Econômica Federal a execução das obrigações decorrentes de contrato habitacional do qual não participou. A resposta é negativa. No caso, não há documento que demonstre que a CEF ou o FAR tenham participado do negócio celebrado entre Marcos Antônio Raimundo Pereira e Claudenildo da Silva, reconhecido a substituição do beneficiário ou assumido perante o recorrente obrigação de transferir-lhe diretamente o imóvel. A circunstância de a adjudicação compulsória poder ser requerida pelo cessionário não conduz a conclusão diversa. A faculdade conferida ao cessionário permite-lhe buscar o cumprimento da obrigação assumida por quem lhe prometeu ou cedeu o direito à aquisição do imóvel, mas não transforma terceiro estranho ao negócio particular em promitente vendedor nem lhe impõe as obrigações assumidas pelo cedente. No caso dos autos, quem transferiu os direitos sobre o imóvel a Claudenildo da Silva foi Marcos Antonio Raimundo Pereira. Nesse sentido, a hipótese guarda proximidade com precedente desta Sétima Turma em que se examinou ação de obrigação de fazer cumulada com adjudicação compulsória também fundada em negócio particular celebrado pelo adquirente com beneficiário originário do Programa Minha Casa Minha Vida. Naquela oportunidade, esta Turma distinguiu as obrigações decorrentes da relação habitacional originária dos efeitos do negócio jurídico particular posteriormente celebrado entre o beneficiário e terceiro, assentando que a CEF e o FAR, não tendo participado da cessão, não assumem, por esse simples fato, obrigação de transferir diretamente o imóvel ao adquirente (PROCESSO: 0016231-93.2025.4.05.8102, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL LEONARDO AUGUSTO NUNES COUTINHO, 7ª TURMA, DATA DA ASSINATURA: 01/08/2026). Embora naquele julgamento a cessão tenha sido celebrada durante a vigência da operação habitacional, ao passo que, na presente hipótese, o negócio particular é posterior à declaração de quitação, a orientação nele adotada é pertinente quanto à necessidade de distinguir a relação jurídica originariamente estabelecida entre o beneficiário, o FAR e a CEF do negócio particular posteriormente celebrado com terceiro. 7. Tampouco procede a alegação de sub-rogação fundada nos arts. 346 e 349 do Código Civil. Os dispositivos disciplinam a substituição do credor na relação obrigacional em hipóteses específicas de pagamento da dívida, com a transferência ao sub-rogado dos direitos do credor originário contra o devedor. A situação dos autos é diversa. Claudenildo da Silva não figura como terceiro que, mediante pagamento ao credor, tenha se sub-rogado nos direitos da CEF ou do FAR. Sua posição decorre de contrato particular de compra e venda e cessão celebrado com o mutuário originário após a quitação da obrigação financeira, não sendo possível extrair dessas normas a substituição automática do beneficiário na relação habitacional. Do mesmo modo, a Portaria MCID nº 1.248/2023, ao estabelecer hipóteses de quitação das operações contratadas com recursos do FAR e do FDS, não disciplina a substituição do beneficiário por adquirente posterior nem atribui eficácia perante a CEF a negócio particular celebrado após a liquidação da dívida. No caso concreto, a própria declaração expedida com fundamento na Portaria manteve Marcos Antônio Raimundo Pereira como titular do contrato e ressalvou a existência de pendências documentais impeditivas da emissão do termo destinado à liberação da garantia. Também não socorrem o recorrente os precedentes invocados acerca da legitimidade de adquirentes por "contrato de gaveta" em demandas relativas a vícios construtivos. Nessas hipóteses, discute-se a legitimidade do possuidor do imóvel para postular a reparação dos danos que o atingem diretamente, sem que se pretenda atribuir-lhe a posição contratual do beneficiário originário perante o agente operador. A controvérsia dos autos é diversa, pois o recorrente pretende exigir da CEF a prática de atos relacionados à regularização registral de contrato habitacional celebrado exclusivamente com terceira pessoa. Desse modo, embora a cessão tenha sido celebrada posteriormente à quitação financeira, não há elemento que demonstre ter a CEF reconhecido Claudenildo da Silva como sucessor do beneficiário originário ou assumido perante ele a obrigação de promover diretamente a transferência do imóvel. O instrumento particular poderá produzir os efeitos cabíveis entre cedente e cessionário, inclusive quanto às obrigações assumidas para a regularização e transferência do bem, mas não confere ao adquirente legitimidade para exigir da instituição financeira a execução direta do contrato habitacional originário ou a adjudicação do imóvel em seu favor. Com estas considerações, deve ser mantida a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, em razão da ilegitimidade ativa do recorrente para exigir da Caixa Econômica Federal o cumprimento das obrigações decorrentes do contrato habitacional firmado exclusivamente com Marcos Antônio Raimundo Pereira. 8. Apelação não provida. Honorários advocatícios recursais fixados em 10%, incidentes sobre a verba sucumbencial já estipulada na sentença, nos termos do art. 85, parágrafo 11, do CPC.

Dispositivo

por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO à apelação

Citações

• art. 346 do CC
• art. 349 do CC
• art. 85 do CPC
• art. 485 do CPC
• art. 18 da Lei 4.380/1964
• art. 167 da Lei 6.015/1973

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete