REsp 1.991.293

Ementa

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL DIANTE DA INADIMPLÊNCIA DA ADQUIRENTE. (1) PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE POR CENTO. RECENTE PRONUNCIAMENTO DA SEGUNDA SEÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO, INCLUÍDAS AS DESPESAS GERAIS DA VENDEDORA. (2) TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES VE RTIDOS PELO COMPRADOR. O PATAMAR DE REFERÊNCIA DE RESTITUIÇÃO É DE 75%. EXCLUSÃO DA COBRANÇA DA REFERIDA TAXA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO EM PARTE. DECISÃO GABRIELA DOS SANTOS (GABRIELA) ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas contra CCG EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (CCG), cujos pedidos foram julgados parcialmente procedentes para, ao tornar definitiva a decisão que antecipou a tutela, declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, consolidar a posse da ré sobre o imóvel objeto da avença, condenar a ré a restituir, em parcela única, 80% dos valores pagos pela autora, inclusive do sinal, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, descontados eventuais débitos de IPTU incidentes durante o período em que o bem esteve na posse da autora ou cedente, devendo a ré arcar integralmente com as custas processuais e os honorários advocatícios de 10% do valor da causa (e-STJ, fls. 129/136). Os embargos de declaração opostos por CCG foram rejeitados (e-STJ, fl. 143). Irresignada, CCG interpôs apelação, que foi provida em parte pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, nos termos do acórdão relatado pelo Des. JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO, assim ementado: APELAÇÃO - Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas - Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Obrigações de Compromisso de Venda e Compra - Pleito ajuizado pela cessionária-compradora sob a alegação de que não mais possui condições financeiras de manter o contrato, com pretensão de rescisão contratual e devolução das quantias pagas, com retenção de 10% em favor da vendedora - Sentença de parcial procedência - Inconformismo da ré - Alegação de que o valor dado à causa deve obedecer ao proveito econômico pretendido pela autora, no mérito defende a legalidade da retenção prevista em contrato ou a retenção de 25% dos valores pagos, pretende ainda a condenação da autora ao pagamento de taxa de ocupação/fruição pelo uso do lote de terreno, bem como que a condenação em honorários advocatícios observe o valor da condenação - Cabimento em parte - Cláusula contratual que se mostra abusiva - Possibilidade de rescisão contratual a pedido do comprador, com a restituição das parcelas pagas, de uma só vez - Súmula 01 e 02, TJSP - Retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago é suficiente para atender a compensação das despesas efetuadas pelas rés - Ausência de prova de imissão direta da autora na posse do imóvel ou edificação no terreno, que desautoriza a indenização por taxa de ocupação - Valor dado à causa que deve ser mantido, observado o estatuído no art. 292, do Código de Processo Civil - Honorários advocatícios - Condenação ao pagamento de 10% do valor da condenação ao patrono da parte autora - Aplicação do disposto no art. 85, § 2º, do CPC - Recurso parcialmenteprovido. (e-STJ, fl. 203). Inconformada, CGC interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, a e c, da CF, alegando violação dos arts. 389, 402, 403, 404, 405, 408, 410, 411, 475 e 884 do citado diploma e art. 1.013 do NCPC, sob o argumento de que a cláusula contratual que versa sobre a restituição de quantias pagas em caso de desfazimento do contrato pela compradora foi livremente pactuada e tem a serventia de fixar as perdas e danos da parte que aliena o bem e é compelida a aceitar a sua devolução posteriormente, não podendo ser afastada sem a violação do princípio pacta sunt servada, sendo válida a retenção de ao menos 25% do montante desembolsado, mais as despesas referentes ao recolhimento de impostos, taxas de condomínio, seguro e outros débitos exigidos, mais as perdas e danos pela utilização do imóvel, considerando o valor correspondente à locação durante o período em que o bem ficou à disposição da recorrida. Também indicou dissídio jurisprudencial, tendo por paradigma precedente desta Corte Superior. (2) A recorrente apontou, ainda, dissenso pretoriano, tendo por paradigma julgado do STJ, sob o argumento de que seria devida a condenação da recorrida ao pagamento de taxa de ocupação/fruição durante o período em que teve a posse do terreno que adquiriu da recorrente. Em juízo de admissibilidade, a presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal bandeirante admitiu o referido apelo nobre (e-STJ, fls. 304/306). É o relatório. DECIDO. O inconformismo merece prosperar em parte. De plano, vale pontuar que o presente recurso especial foi interposto contra acórdão publicado na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. (1) Do patamar de retenção de valores pagos pelo adquirente CGC alegou que a cláusula contratual que versa sobre a restituição de quantias pagas em caso de desfazimento do contrato pela compradora foi livremente pactuada e tem a serventia de fixar as perdas e danos da parte que aliena o bem e é compelida a aceitar a sua devolução posteriormente, não podendo ser afastada sem a violação do princípio pacta sunt servada, sendo válida a retenção de ao menos 25% do montante desembolsado, mais as despesas referentes ao recolhimento de impostos, taxas de condomínio, seguro e outros débitos exigidos, mais as perdas e danos pela utilização do imóvel, considerando o valor correspondente à locação durante o período em que o bem ficou à disposição da recorrida. Com relação ao tema, a jurisprudência desta Corte Superior, em recente julgamento da Segunda Seção, assentou a orientação no sentido de permitir a retenção no percentual de 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador (como é o caso dos autos), englobando todas as despesas gerais do vendedor. A propósito, confira-se o julgado: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSOR EPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de h

Citações

• art. 884 do CC
• art. 389 da CF
• art. 402 da CF
• art. 403 da CF
• art. 404 da CF
• art. 405 da CF
• art. 408 da CF
• art. 410 da CF
• art. 411 da CF
• art. 475 da CF
• art. 884 da CF
• art. 85 do CPC
• art. 292 do CPC
• art. 1.013 do CPC
• art. 1.021 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• art. 1º da Lei 11.419/2006
• art. 32 da Lei 4.591/1964
• Súmula 211 do STJ
• Súmula 5 do STJ
• Súmula 543 do STJ

Inteiro teor

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