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TJPI · Acórdão
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA ABUSIVA DE PERDA INTEGRAL DO SINAL E 30% DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO LIMITADA A 25%. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 A CONTRATOS ANTERIORES À SUA VIGÊNCIA. DEVOLUÇÃO NÃO PARCELADA. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA POR FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Pires Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida nos autos de ação de nulidade de cláusula abusiva cumulada com resilição contratual, devolução de quantias pagas e pedido de indenização por dano moral, ajuizada por Vannessa Bárbara Rego Fernandes. A sentença reconheceu a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano por culpa da compradora e declarou abusiva cláusula que previa a perda integral do sinal e a retenção de 30% das parcelas pagas, limitando a retenção a 25% do valor pago. Determinou a devolução de 75% das quantias quitadas, com correção monetária desde o desembolso e juros a partir do trânsito em julgado, vedando a restituição parcelada. Rejeitou o pedido de indenização por danos morais e reconheceu a ilegitimidade passiva de Petro Imobiliária Ltda., arbitrando honorários em seu favor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a Lei 13.786/2018 se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência; (ii) estabelecer se a cláusula que prevê a perda integral do sinal e 30% das parcelas pagas é abusiva; e (iii) determinar se é possível a restituição dos valores de forma parcelada. III. RAZÕES DE DECIDIR A Lei 13.786/2018 não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência, conforme entendimento consolidado no STJ, em respeito ao princípio da irretroatividade da lei e à garantia do ato jurídico perfeito. Cláusula contratual que prevê a perda integral do sinal e retenção de 30% das parcelas pagas pelo comprador inadimplente configura abuso, nos termos do art. 51, IV, do CDC, sendo válida a limitação judicial da retenção ao percentual de 25%, conforme precedentes do STJ. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e integral (respeitada a retenção autorizada), sendo vedada sua dilação temporal ou parcelamento, nos moldes da Súmula 543/STJ, ainda que o contrato não se refira à incorporação imobiliária. A cobrança por fruição do imóvel é indevida em se tratando de lote não edificado, pois não há enriquecimento da compradora nem empobrecimento do vendedor. A existência de sucumbência recíproca justifica a divisão proporcional de custas e honorários entre as partes, sendo legítima a majoração dos honorários em sede recursal, quando desprovido o recurso, conforme art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A Lei 13.786/2018 não se aplica a contratos de compra e venda celebrados antes de sua vigência. É abusiva a cláusula que prevê a perda integral do sinal e retenção de 30% das parcelas pagas por comprador inadimplente, sendo legítima a limitação judicial da retenção a 25%. A restituição das quantias pagas deve ser imediata e não parcelada, ainda que o contrato não envolva incorporação imobiliária. A cobrança por fruição de lote não edificado é indevida, por ausência de uso efetivo do bem. Havendo sucumbência recíproca, é válida a distribuição proporcional de custas e honorários, podendo haver majoração na instância recursal. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, art. 2.035; LINDB, art. 6º; CDC, art. 51, IV; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 86. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.816.960/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, j. 10.08.2020; STJ, AgInt no REsp 2.020.138/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10.10.2022; STJ, AgInt no REsp 1953303/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 13.06.2022; STJ, AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Min. Raul Araújo, j. 19.05.2015; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp 1.553.027/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 03.05.2022.
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