Distrato de imóvel na planta: quanto a construtora pode reter pela Súmula 543 e pela Lei 13.786/2018?

Depende da data do contrato e de quem deu causa ao desfazimento. Se a culpa foi da construtora, a devolução é integral e imediata. Se foi o comprador quem desistiu, a devolução é parcial: nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, o STJ tem admitido retenção de 25% dos valores pagos; nos posteriores, a lei permite descontar a corretagem e uma multa de até 25% do que foi pago, ou até 50% se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação, além de outras despesas.

Contratos anteriores à Lei 13.786/2018: a Súmula 543

Em 2013, a Segunda Seção fixou em repetitivo que é abusiva a cláusula que só devolve os valores ao término da obra ou de forma parcelada: a restituição deve ser imediata, integral em caso de culpa exclusiva do vendedor, parcial se o comprador deu causa (REsp 1.300.418/SC (documento oficial no site do STJ)). A tese virou a Súmula 543.

O percentual de retenção não está na súmula, mas a jurisprudência se firmou. Em 2026, a Terceira Turma reafirmou que, em contratos anteriores à Lei 13.786/2018, a retenção de 25% sobre os valores pagos é adequada para indenizar as despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral, conforme orientação consolidada da Segunda Seção (AREsp 3.186.939/MG (documento oficial no site do STJ)).

A Súmula 543 aparece em 3.547^[1] decisões do STJ de 2021 a 2025.

Contratos posteriores: o art. 67-A da Lei 4.591/1964

A Lei 13.786/2018, chamada Lei do Distrato, incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964:

Art. 67-A Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I a integralidade da comissão de corretagem; II a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

O mesmo artigo prevê:

• Patrimônio de afetação: a multa pode chegar a 50% da quantia paga, e a devolução ocorre até 30 dias após o habite-se (§ 5º).
• Sem patrimônio de afetação: o saldo é pago em parcela única, 180 dias após o desfazimento (§ 6º).
• Fruição: se o comprador teve a unidade à disposição, responde também por impostos, condomínio e 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo tempo de uso (§ 2º).
• Arrependimento: contratos firmados em estandes de venda ou fora da sede do incorporador admitem desistência em 7 dias, com devolução integral, inclusive da corretagem (§ 10).
• Comprador substituto: se o adquirente encontrar quem assuma o contrato, com anuência do incorporador, a multa não incide (§ 9º).

A lei não retroage

Ao julgar os Temas 970 e 971, a Segunda Seção registrou que a Lei 13.786/2018 não se aplica aos contratos firmados antes da sua vigência (REsp 1.498.484/DF (documento oficial no site do STJ)). É por isso que convivem os dois regimes: para contratos antigos, Súmula 543 e retenção construída pela jurisprudência; para os novos, o art. 67-A.

Atraso da construtora: Temas 970 e 971

Quando o problema é o atraso na entrega, os mesmos julgamentos fixaram duas orientações:

• Tema 970. A cláusula penal moratória tem natureza indenizatória e prefixa as perdas e danos; por isso, em regra, não se cumula com lucros cessantes (REsp 1.498.484/DF (documento oficial no site do STJ)).
• Tema 971. Se o contrato de adesão prevê multa só contra o comprador e é omisso quanto ao atraso da incorporadora, a indenização pelo inadimplemento da incorporadora é arbitrada tomando como parâmetro a multa prevista para o comprador (REsp 1.614.721/DF (documento oficial no site do STJ)).

Pontos práticos

1. Verifique a data do contrato. É ela que define se vale a Súmula 543 ou o art. 67-A.
2. Identifique quem deu causa. Atraso da obra, vício ou descumprimento da incorporadora mudam o regime: a devolução passa a ser integral.
3. Confira a corretagem. Pelo art. 67-A, ela é deduzida integralmente; a validade da transferência do custo ao comprador depende de informação clara no contrato.
4. Leilão em alienação fiduciária. O § 14 manda seguir a lei especial; o distrato de imóvel financiado com alienação fiduciária tem regras próprias.