Apelação Cível 0007722-62.2017.8.17.0480

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL . CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. CLÁUSULAS DE IMPOSIÇÃO DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO E RESCISÃO ANTECIPADA. VALIDADE. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO ANTERIOR . INSURGÊNCIA CONTRA TAIS CLÁUSULAS. INOCORRÊNCIA. NULIDADE DE ALGIBEIRA. SUPRESSIO . AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. LEGALIDADE. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. FIXAÇÃO . PROVEITO ECONÔMICO. RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA/EXEQUENTE A QUE SE DÁ PROVIMENTO. APELO DA RÉ/EMBARGANTE A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1 . A Embargada, LOJAS RENNER S.A., ajuizou a AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO, Processo NPU 005051-33.2015 .8.17.2001 contra a Exequente, perante a Seção B da 3ª Vara Cível da Capital, alegando, como pedido principal e expresso da ação, a renovação compulsória do contrato pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, contados a partir de 24/10/2015, conforme se infere da pela de ingresso de ID nº. 6372774 daquela ação . 2. Não há que se falar, assim, em início de novo prazo da locação, pois, conforme entendimento já sedimentado pelos Tribunais Superiores[1], e em face do que pontuou a sentença impugnada,”(...) haja vista que a sentença de procedência proferida na Ação Renovatória contra a qual a parte não se insurgiu foi de procedência nos exatos termos do contrato a ser renovado, inclusive no tocante ao valor do aluguel, sendo certo que a renovação por prazo determinado reinicia o prazo do contrato firmado, fazendo com que a soma dos prazos somente possa ocorrer para efeitos de propositura de ação renovatória”. 3. Os contratos de locação são regidos pela Lei nº. 8 .245/91, com alterações feitas pela Lei nº. 12.112 /2009, e quanto a multa a ser estipulada em casos de rescisão antecipada, o artigo 4º., da referida lei, adverte: "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado . O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. Portanto, a lei não determina percentual a ser aplicado, também não estipula que o seja com base em um número de aluguéis pré-determinado e, muito menos, o prazo para que esta multa seja computada. 4. De fato, parece-me assistir razão ao Apelante RIBEIRO ADMINISTRAÇÃO DE PARTICIPAÇÕES EMPREENDIMENTOS – EIRELI, no que concerne ao fato de que Cláusula 11 .5 esclarece que a multa estipulada na cláusula 11.1 tem a finalidade única e exclusiva de compensar os contratantes pelos investimentos realizados no início da contratação caso o Contrato fosse extinto antecipadamente e, consequentemente, impedisse a amortização desses investimentos. 5. Em outras palavras, o Contrato celebrado na origem não previa cláusula penal com o intuito de penalizar a parte que desfizesse a avença, mas tão somente possibilitava o ressarcimento dos gastos decorrentes do início do pacto caso não fosse possível amortizar tais gastos no curso do contrato . 6. O contrato pactuado entre as partes tinha esse nítido sentido. Paradoxalmente, considerando que a referida Cláusula possui termos e condições aparentemente desvantajosas para ambas as partes, e tendo em vista que, como dito, mencionada Cláusula tinha por finalidade o eventual ressarcimento de gastos decorrente do início da relação comercial, pode-se inferir que, em verdade, a Cláusula beneficiaria, em caso de cumprimento integral do pacto, a LOCATÁRIA. 7 . Tanto assim o é que em sua Ação Renovatória de locação, a ora Apelante, LOJAS RENNER S.A., não pleiteou a dedução ou a nulidade da referida Cláusula contratual, mas apenas a renovação do contrato tal como firmado, com todas suas cláusulas e estipulações, que, ao menos até a ocasião, ainda lhe beneficiava. 8 . Nessa perspectiva, impõe-se o reconhecimento da autonomia da vontade das partes na construção do negócio jurídico entabulado, na delimitação e na escolha de cláusulas que compõem o contrato de locação comercial para o prazo estipulado, em ordem a dar vigência aos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa. 9. O contrato celebrado entre as partes tem cunho estritamente comercial, de modo que ainda que se pudesse falar em inaplicabilidade, ambiguidade ou duplicidade de cláusulas com características semelhantes ou até mesmo idênticas, tal como consignado na sentença recorrida, o contrato em questão se trata de contrato comercial, pactuado entre duas empresas de grande porte, com prazos dilatados e de valores vultosos, evidenciando a relação paritária e simétrica havida entre as partes, e assim deve ser analisado sob a ótica dos princípios da liberdade contratual e da força obrigatório dos contratos, tendo por fundamento o mencionado art. 421-A, do Código Civil . 10. Não há, nesse contexto, qualquer ilegalidade na Cláusula 11.1 do contrato de locação comercial firmado entre as partes que justifique a intervenção do Poder Judiciário, de modo que deve ser considerada válida e eficaz a referida Cláusula contratual, dada a distinção do contrato em questão dos contratos civis e de consumo, como forma de garantir a estabilidade nas relações comerciais. 11 . Ora, não há dúvidas de que a Apelante LOJAS RENNER S.A., se beneficiou do contrato firmado entre as partes, já que constituiu o fundo de comércio do seu negócio pelo período de 13 (treze) anos, notadamente o conjunto de bens incorpóreos adquiridos com a contratação, traduzidos na aquisição e formação de sua clientela, o faturamento da empresa, nos termos do art. 1 .142, do Código Civil. 12. Ressalte-se, de igual sorte, para a renovação das cláusulas contratuais previstas no contato que deu início à relação jurídica existente entre as partes, seja através da sentença, sem que tenha havido qualquer insurgência da Apelante, LOJAS RENNER S.A ., quanto à alegada nulidade das cláusulas contratuais fixadas na Cláusula Décima Primeira do pacto, especificamente a cláusula 11.1 e 11.5, eis que, como dito, a sentença proferida na Ação Renovatória de Locação, ao deferir o pedido de renovação do contrato por mais 120 (cento e vinte) meses, findou por ratificar, com a anuência da própria Autora, ora Apelante, LOJAS RENNER S.A ., todas as cláusulas do contrato primitivo, inclusive e principalmente, as que agora vem a se insurgir. 13. Acatar tal pretensão seria prestigiar a tese denominada de “Nulidade de Algibeira”, situação jurídica na qual a parte, embora tenha o direito de alegar a nulidade, mantém-se INERTE durante longo período, deixando para exercer seu direito somente no momento em que melhor lhe convier. 14 . Tal como se afigura no caso presente, a conduta da Apelante LOJAS RENNER S.A. deve ser entendida como inegável renúncia ao seu direito de alegar a nulidade, aplicando-se, assim, a supressio e a surrectio, que se traduzem, na primeira hipótese, na perda de determinado direito por não exercê-lo após o decurso de prazo extenso, surgindo, na segunda hipótese, o direito para a parte contrária do direito correspondente. 15 . Nesse contexto, pode-se concluir, com não menos validade jurídica, que ainda que não se pudesse reconhecer a legalidade de ambas as cláusulas dispostas no contrato de locação objeto da execução, inibido estaria o exercício do direito de invalidação de tais cláusulas pela Embargante, LOJAS RENNER S.A., pelo seu não exercício opportune tempore. 16 . Não há, sob qualquer prisma, como invalidar as cláusulas contratuais impositivas de multa para o caso de inadimplemento contratual, bem como para a rescisão imotivada do pacto, de modo que deve prevalecer o contrato entabulado entre as partes, de modo a se prestigiar a boa fé objetiva, a forma vinculante dos contratos, que no caso não se pode mitigar, além da autonomia da vontade das partes e os princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa. 17. Nos termos do art. 85, § 2º ., do CPC, “Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do prov

Dispositivo

ACORDAM os Desembargadores que integram a 1ª Turma da Câmara Regional de Caruaru do Tribunal de Justiça de Pernambuco, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, na conformidade do relatório e dos votos proferidos neste julgamento

Citações

• art. 413 do CC
• art. 421-A do CC
• art. 572 do CC
• art. 85 do CPC
• art. 4º da Lei 8.245/1991
• art. 54 da Lei 8.245/1991

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete