Apelação Cível 6010006-21.2025.4.06.3803

Ementa

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E HABITACIONAL. APELAÇÃO. CONTRATO HABITACIONAL DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. ATRASO NA CONSTRUÇÃO E ENTREGA DE IMÓVEL. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AUSÊNCIA DE ATUAÇÃO COMO AGENTE EXECUTOR DE POLÍTICA HABITACIONAL. ILEGITIMIDADE PARA RESPONDER PELO ATRASO DA OBRA E POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LEGITIMIDADE PARCIAL PARA APLICAÇÃO DO IPCA SOBRE O SALDO DEVEDOR. TEMA 996/STJ. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL QUANTO AOS PEDIDOS RELATIVOS À CONSTRUÇÃO, ENTREGA E INDENIZAÇÕES. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta pela autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa da construtora, aplicação de multa contratual de 10%, incidência do Código de Defesa do Consumidor e indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega da unidade habitacional. A apelante pretende o reconhecimento do inadimplemento e da mora da construtora, a aplicação da multa contratual, a responsabilidade solidária da CEF, a majoração das indenizações e a condenação solidária das rés nos honorários de sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a CEF, diante das atribuições previstas no contrato habitacional, responde solidariamente pelo atraso na construção e entrega do imóvel e pelos danos materiais e morais decorrentes do inadimplemento da construtora; e (ii) estabelecer se a CEF possui legitimidade para aplicar a substituição do índice de correção monetária incidente sobre o saldo devedor em razão do atraso na entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A CEF pode atuar no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação como agente financeiro em sentido estrito ou como agente executor de políticas federais para promoção de moradia, sendo a responsabilidade solidária pelo descumprimento contratual da construtora restrita à hipótese de atuação como agente executor.A atuação da CEF como agente executor exige a análise da legislação disciplinadora do programa habitacional, da atividade desenvolvida pela instituição, do contrato celebrado e da causa de pedir, não decorrendo automaticamente da inclusão do financiamento no programa habitacional.A fiscalização do cronograma da obra e o acompanhamento de sua execução para fins de medição, verificação da aplicação dos recursos e liberação das parcelas não caracterizam execução da obra nem atribuem responsabilidade técnica à CEF, constituindo atuação própria do agente financeiro para resguardar o financiamento e sua garantia.O contrato habitacional n. 8.7877.1455682-7 não envolve imóvel do FAR, correspondente à Faixa 1 do PMCMV, e não contém cláusula que atribua à CEF responsabilidade como agente executor nas demais faixas, tendo a autora adquirido o imóvel diretamente da construtora e celebrado contrato de mútuo com a CEF para financiar o pagamento da edificação.A CEF atua, no caso, exclusivamente como agente financeiro, respondendo pelas obrigações decorrentes do contrato de financiamento, enquanto a AZM Empreendimentos Imobiliários Ltda., na condição de construtora, responde pelas obrigações relativas à construção e entrega do imóvel, inclusive pelo atraso da obra e pelos danos materiais e morais dele decorrentes.A incompetência da Justiça Federal para apreciar os pedidos relativos à construção e entrega do imóvel, ao atraso da obra e às indenizações decorrentes desses fatos impõe a extinção do processo, sem resolução de mérito, quanto a essas pretensões, nos termos do art. 485, IV, do CPC.O contrato prevê prazo de 22 meses para a construção e legalização do imóvel, prorrogável uma única vez por até 6 meses nas hipóteses contratualmente estabelecidas, e estabelece que o acompanhamento da execução pela Engenharia da CEF ocorre exclusivamente para medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem responsabilidade técnica pela edificação.O item 5.1.2 do contrato prevê a incidência de juros e atualização monetária sobre o saldo devedor durante a fase de construção, de modo que o atraso da construtora pode repercutir na correção monetária do financiamento, ainda que a CEF não responda pela construção e entrega do imóvel.O Tema 996 do STJ determina que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor por indexador setorial que reflita o custo da construção civil, devendo este ser substituído pelo IPCA, salvo se mais gravoso ao consumidor.A CEF possui legitimidade parcial, portanto, para aplicar ao saldo devedor do contrato n. 8.7877.1455682-7 a substituição do índice de correção monetária pelo IPCA, ressalvada a hipótese de este ser mais gravoso à autora, circunstância a ser verificada no cumprimento de sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A CEF somente responde solidariamente pelo atraso na construção e entrega do imóvel quando atua como agente executor de política habitacional, não quando exerce exclusivamente a função de agente financeiro. 2. O acompanhamento e a fiscalização da obra para fins de medição, verificação da aplicação dos recursos e liberação de parcelas não caracterizam atuação da CEF como agente executor nem lhe atribuem responsabilidade pela construção. 3. A CEF é parte ilegítima para responder pelos pedidos relativos à construção e entrega do imóvel e pelos danos materiais e morais decorrentes do atraso da obra quando atua exclusivamente como agente financeiro. 4. O atraso na entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor por indexador setorial, devendo este ser substituído pelo IPCA, salvo se mais gravoso ao consumidor. 5. A Justiça Federal é incompetente para apreciar os pedidos relativos à construção e entrega do imóvel e às indenizações decorrentes do atraso da obra quando a CEF não responde por tais obrigações, impondo-se a extinção do processo, sem resolução de mérito, quanto a essas pretensões. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, IV; Lei nº 11.977/2009; Contrato Habitacional n. 8.7877.1455682-7, itens 4.9, 4.11, 4.14, 5.1.2, 5.3, 10.8 e 10.8.1. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.494.052/MT, Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 06.04.2021; STJ, AgInt no REsp 1.606.103/RN, Quarta Turma, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, j. 27.11.2019; STJ, REsp 1.163.228/AM, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti; STJ, REsp 1.534.952/SC; STJ, REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, Tema 996, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 11.09.2019; STJ, AREsp 2.053.286, Rel. Min. Humberto Martins, j. 27.06.2023; STJ, REsp 2.072.327, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22.06.2023; STJ, AREsp 2.228.103, Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 20.06.2023; TRF, AC 0004786-71.2015.4.01.3824, 4ª Turma, Rel. Des. Fed. Simone Santos Lemos, j. 28.02.2024.

Dispositivo

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 6ª Região decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento à apelação, nos termos da fundamentação, nos termos do voto do relator, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Citações

• art. 827 do CC
• art. 835 do CC
• art. 838 do CC
• art. 839 do CC
• art. 98 do CPC
• art. 485 do CPC
• art. 1.036 do CPC
• art. 1º da Lei 11.419/2006
• Tema 966 do STJ
• Tema 996 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete