Apelação Cível 0014728-31.2025.4.05.8201

Ementa

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 7ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0014728-31.2025.4.05.8201 APELANTE: MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS-RESPONSABILIDADE LIMITADA ADVOGADO do(a) APELANTE: PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO - BA28559-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NA QUALIDADE DE AGENTE OPERADOR E REPRESENTANTE DO PROPRIETÁRIO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. TEMA 886, STJ. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INOPONIBILIDADE DE AJUSTES CONTRATUAIS AO CONDOMÍNIO. APELAÇÃO PROVIDA. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. Trata-se de apelação cível interposta por MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS - RESPONSABILIDADE LIMITADA em face de sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Federal da Seção Judiciária da Paraíba, que, nos autos de procedimento comum cível, julgou improcedente o pedido inicial de responsabilização da CEF ao pagamento das despesas condominiais devidas por imóvel alienado fiduciariamente. Condenação ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em R$ 2.000,00. 2. Em suas razões recursais, argumentou a apelante, em síntese, que: 1) a sentença é nula por ausência de fundamentação adequada, pois não teria enfrentado as teses jurídicas centrais apresentadas na petição inicial nem indicado de forma suficiente os fundamentos legais adotados para justificar o dispositivo decisório, em afronta ao art. 489, §1º, IV, do CPC; 2) a Caixa Econômica Federal deve responder pelo pagamento das taxas condominiais, por figurar como proprietária do imóvel na matrícula imobiliária à época do ajuizamento da ação, sustentando que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, razão pela qual a responsabilidade pelo débito acompanha o titular do direito real sobre o bem; 3) a alegação de ilegitimidade passiva da instituição financeira não merece prosperar, uma vez que a ação foi ajuizada com base na matrícula atualizada do imóvel, documento apto a demonstrar a titularidade dominial perante terceiros, inexistindo prova de que o condomínio tivesse ciência inequívoca de eventual contrato de compra e venda ou alienação fiduciária envolvendo o bem; 4) a existência de contrato de alienação fiduciária não afasta a responsabilidade do proprietário registral perante o condomínio, pois as normas que disciplinam tal instituto regulam apenas a relação entre credor fiduciário e devedor fiduciante, não se sobrepondo à relação jurídica autônoma existente entre o condomínio e o titular da unidade imobiliária; 5) a jurisprudência reconhece a legitimidade passiva do proprietário registral para responder por débitos condominiais, ainda que o imóvel esteja ocupado por terceiros ou submetido a alienação fiduciária, em razão da natureza propter rem da obrigação, sendo assegurado ao responsável que efetuar o pagamento eventual direito de regresso contra quem tenha dado causa ao inadimplemento; 6) o entendimento firmado pelo STJ no Tema 886 admite a responsabilidade concorrente entre promitente vendedor e promitente comprador pelas despesas condominiais, independentemente da ciência do condomínio acerca da transação, razão pela qual não poderia ser afastada a responsabilidade da proprietária constante do registro imobiliário; 7) as normas constantes do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e do art. 1.368-B do Código Civil não impedem a cobrança do débito condominial do proprietário, pois se destinam apenas à disciplina da relação contratual entre fiduciante e fiduciário, não podendo restringir o direito do condomínio de exigir o crédito decorrente da titularidade do imóvel; 8) a condenação da autora ao pagamento de honorários sucumbenciais seria indevida, pois a sentença teria deixado de analisar a incidência do princípio da causalidade, segundo o qual deve arcar com as despesas processuais a parte que deu causa ao ajuizamento da demanda, e a presente ação somente foi proposta em razão do inadimplemento das taxas condominiais pela ré. Por fim, requereu o apelante o conhecimento e provimento do recurso, a fim de reformar a sentença para reconhecer a responsabilidade da apelada pelo pagamento das dívidas condominiais, bem como aplicar o princípio da causalidade na fixação dos honorários sucumbenciais, condenando-se a ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, inclusive recursais. Subsidiariamente, caso mantida a condenação em honorários, requereu que estes sejam fixados nos termos do art. 85, §2º, do CPC, entre 10% e 20% do valor da causa. 3. Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se a Caixa Econômica Federal, na condição de credora fiduciária e proprietária registral do imóvel objeto da demanda, pode ser responsabilizada pelo pagamento das cotas condominiais inadimplidas, mesmo quando não consolidada a propriedade em seu favor e permanecendo a posse direta do bem com o devedor fiduciante, bem como se deve ser afastada a condenação da autora ao pagamento de honorários advocatícios, à luz do princípio da causalidade, diante da alegação de que a instituição financeira teria dado causa ao ajuizamento da ação de cobrança. 4. Na origem, trata-se de ação de cobrança intentada por MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Narrou o apelante, em sua inicial, que: 1) celebrou, em 29/11/2021, contrato de cessão de direitos creditórios com o Condomínio Residencial Major Veneziano III, situado em Campina Grande/PB, cujo objeto consistiu na cessão de créditos oriundos de taxas condominiais, incluindo taxas ordinárias, extraordinárias, fundo de reserva e demais encargos; 2) a CAIXA é a proprietária do apartamento nº 404, bloco 27, integrante do referido condomínio, conforme matrícula nº 84.941, registrada no 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campina Grande/PB, e que se encontra inadimplente quanto ao pagamento das taxas condominiais relativas ao período indicado no demonstrativo de débito e nos boletos anexados à inicial, totalizando o débito (acrescido de juros, mura e correção monetária, conforme o disposto no art. 1.336, § 1º, e no art. 395 do Código Civil) o montante de R$ 6.891,71; 3) a inadimplência compromete o equilíbrio financeiro do condomínio e onera os demais condôminos, razão pela qual ajuizou a presente ação com o objetivo de reaver o crédito cedido e recompor o caixa condominial. A sentença ora vergastada julgou improcedente o pedido sob o fundamento de que a CAIXA seria apenas a credora fiduciante e, como tal, não responderia pelos débitos condominiais. Entretanto, segundo o autor/apelante, a sentença padeceria de erro de julgamento, pois o imóvel descrito na inicial pertencia à CAIXA quando do ajuizamento da ação, em 28/07/2025. 5. A Lei nº 10.188/2001 criou o Programa de Arrendamento Residencial - PAR, voltado à política habitacional destinada às camadas de menor renda, estruturado sob a modalidade de arrendamento residencial com opção de compra. Trata-se de regime jurídico que não se confunde com a compra e venda ou com a promessa de compra e venda, uma vez que a consolidação da propriedade em favor do arrendatário não é automática, mas depende do exercício de faculdade futura, ao seu exclusivo critério. No âmbito desse programa, incumbe à Caixa Econômica Federal a função de agente operador, responsável pela gestão do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, ao qual pertence a titularidade dos imóveis enquanto não exercida a opção de aquisição. Compete, ainda, à instituição financeira representar o arrendador, ativa e passivamente, inclusive em juízo, nos termos do que dispõem os arts. 1º, 2º, 4º, inciso VI, e 6º da Lei nº 10.188/2001. 6. As despesas condominiais ostentam natureza jurídica propter rem, caracterizando-se como obrigações vinculadas ao próprio bem, que acompanham a coisa independentemente das sucessivas alterações na titularidade dominial. O art. 1.345 do Código Civil é expresso ao estabelecer que o adquirente da unidade responde pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e encargos moratórios, evidenciando que tais obrigações decorrem da titularidade do imóvel, e não de vínculo contratual pessoal com o condomínio. Nesse contexto, sendo o Fundo de Arrendamento Residencial o proprietário dos imóveis vinculados ao PAR, representado pela Caixa Econômica Federal, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais inadimplidas recai sobre o titular do domínio enquanto o bem integrar o patrimônio do fundo, em razão da natureza real da obrigação. O arrendatário, por sua vez, não detém direito real sobre o imóvel, mas apenas direito pessoal decorrente do contrato de arrendamento, permanecendo a propriedade plena com o FAR. 7. Eventuais ajustes contratuais firmados entre a Caixa Econômica Federal e os arrendatários, nas quais se estipula a responsabilidade destes pelo pagamento das despesas condominiais, possuem eficácia meramente inter partes, não podendo ser opostas ao condomínio credor. Tais pactos obrigam exclusivamente as partes contratantes, sendo inoponíveis a terceiros que não participaram da relação contratual. Assim, o condomínio, enquanto credor das taxas condominiais, não se vincula a cláusulas pactuadas sem a sua participação, legitimando-se a exigir o crédito do proprietário registral da unidade imobiliária. 8. O STJ já firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais pressupõe a relação material com o imóvel, manifestada pela efetiva posse com uso e gozo do espaço condominial, bem como a ciência dessa relação material por parte do condomínio, conforme consolidado no julgamento do Recurso Especial repetitivo nº 1.345.331/RS, Tema 886: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". Esse entendimento se aplica especificamente aos casos de alienação fiduciária em garantia, nos quais o devedor fiduciante permanece na posse direta do imóvel enquanto o credor fiduciário detém a propriedade fiduciária como garantia do financiamento, não se aplicando aos contratos de arrendamento residencial vinculados ao PAR, nos quais o Fundo de Arrendamento Residencial, representado pela Caixa Econômica Federal, é o proprietário pleno do imóvel. 9. No arrendamento vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial, o proprietário é o Fundo de Arrendamento Residencial, representado pela Caixa Econômica Federal, que assume a posição de titular do domínio perante terceiros, inclusive perante o condomínio, respondendo pelas obrigações de natureza real que incidem sobre o imóvel. Assim, na qualidade de representante do FAR, proprietário dos imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cabe à Caixa Econômica Federal a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais inadimplidas, considerando a natureza propter rem da obrigação, que acompanha o imóvel enquanto integrante do patrimônio do fundo. O arrendatário não detém direito real sobre o imóvel, possuindo apenas direito pessoal decorrente do contrato de arrendamento, permanecendo a propriedade plena com o FAR, representado pela instituição financeira. 10. No caso, a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel (id. 6349590) demonstra que a instituição financeira figura como proprietária registral do bem, na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento Residencial, conferindo-lhe legitimidade passiva para responder pelas obrigações condominiais, independentemente de eventual pacto particular com o arrendatário. Igualmente, no contrato de financiamento, juntado aos autos pela CEF (id. 6349599), consta que a origem dos recursos, bem como a linha de financiamento, são o FAR. Neste sentido, precedente desta Sétima Turma: 0016481-23.2025.4.05.8201, Apelação Cível, 7ª Turma, Rel. Des. Frederico Wildson, julg. 27/02/2026). 11. Apelação provida, para julgar procedente o pedido inicial, condenando a CEF ao pagamento do valor referente às taxas condominiais em atraso, as quais devem ser atualizadas até a data do efetivo pagamento acrescido da multa, correção monetária a partir do primeiro vencimento (Lei 4.591/64) e juros de mora de 1% ao mês. Inversão do ônus sucumbenciais.

Dispositivo

por unanimidade, DAR PROVIMENTO à apelação

Citações

• art. 395 do CC
• art. 1.336 do CC
• art. 1.345 do CC
• art. 1.368-B do CC
• art. 85 do CPC
• art. 489 do CPC
• art. 1º da Lei 10.188/2001
• art. 2º da Lei 10.188/2001
• art. 4º da Lei 10.188/2001
• art. 6º da Lei 10.188/2001
• art. 27 da Lei 9.514/1997

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete