Apelação Cível 0029162-25.2025.4.05.8201

Ementa

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 7ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0029162-25.2025.4.05.8201 APELANTE: MUNDO FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS-RESPONSABILIDADE LIMITADA ADVOGADO do(a) APELANTE: PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO - BA28559-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. PROPRIEDADE DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. TEMA 886 DO STJ AOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INAPLICABILIDADE. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ART. 784, X, DO CPC. LIQUIDEZ, CERTEZA E EXIGIBILIDADE DO CRÉDITO. COMPROVAÇÃO. PRECEDENTES DESTA SÉTIMA TURMA. APELAÇÃO PROVIDA. 1. Trata-se de apelação interposta por empresa particular em face de sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara da Seção Judiciária da Paraíba, que julgou improcedente o pedido inicial de pagamento de cotas condominiais devidas por imóvel alienado fiduciariamente à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, sem a consolidação da propriedade, condenando a ora apelante ao pagamento de honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais). 2. O juízo de origem fundamentou a decisão no artigo 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, estabelecendo que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, em casos de alienação fiduciária, recai sobre o devedor fiduciante (possuidor direto) enquanto não houver a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário. Como, no caso em exame, a CEF não havia retomado o bem nem consolidado a propriedade para si, o magistrado concluiu pela sua ilegitimidade para responder pela dívida. Com base nesses fundamentos, o pedido foi julgado improcedente. 3. O apelante, em suas razões recursais, sustenta que a sentença partiu de uma premissa equivocada, pois não há nos autos prova da existência de um contrato de alienação fiduciária. Afirma que a matrícula do imóvel aponta a CEF como única proprietária, sendo a responsabilidade pela quitação do débito condominial - que possui natureza propter rem - daquele que figura como proprietário no registro imobiliário, conforme o artigo 1.245 do Código Civil e a jurisprudência consolidada. Subsidiariamente, alega que a ausência de registro ou da ciência inequívoca por parte do condomínio acerca do contrato de alienação fiduciária mantém a obrigação vinculada ao proprietário registral. Ao final, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença e condenar a apelada ao pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas. 4. O cerne da controvérsia reside em definir a quem incumbe a responsabilidade pelo adimplemento das taxas condominiais de imóvel integrante do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), operacionalizado pela Caixa Econômica Federal. 5. A parte autora, na origem, alega ser cessionária de créditos do Condomínio Residencial Major Veneziano III, situado em Campina Grande/PB, referentes a taxas condominiais. Afirma que o FAR/CAIXA é o proprietário do apartamento nº 403, bloco 24, integrante do referido condomínio, conforme matrícula nº 84.892, registrada no 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campina Grande/PB. Sustenta que o imóvel se encontra inadimplente quanto ao pagamento das taxas condominiais relativas ao período de dezembro de 2020 a novembro de 2025. Por essa razão, o débito, acrescido de juros, multa de 2% (dois por cento) e correção monetária, totaliza o montante de R$ 6.300,94 (seis mil, trezentos reais e noventa e quatro centavos). Destaca que os encargos aplicados decorrem do disposto no art. 1.336, inciso I, do Código Civil e que a inadimplência compromete o equilíbrio financeiro do condomínio, motivo pelo qual ajuizou a presente ação com o objetivo de reaver o crédito cedido. 6. A Lei nº 10.188/2001 criou o Programa de Arrendamento Residencial - PAR, voltado à política habitacional destinada às camadas de menor renda, estruturado sob a modalidade de arrendamento residencial com opção de compra. Trata-se de regime jurídico que não se confunde com a compra e venda ou com a promessa de compra e venda, uma vez que a consolidação da propriedade em favor do arrendatário não é automática, mas depende do exercício de faculdade futura, ao seu exclusivo critério. No âmbito desse programa, incumbe à Caixa Econômica Federal a função de agente operador, responsável pela gestão do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, ao qual pertence a titularidade dos imóveis enquanto não exercida a opção de aquisição. Compete, ainda, à instituição financeira representar o arrendador, ativa e passivamente, inclusive em juízo, nos termos do que dispõem os arts. 1º, 2º, 4º, inciso VI, e 6º da Lei nº 10.188/2001. 7. As despesas condominiais ostentam natureza jurídica propter rem, caracterizando-se como obrigações vinculadas ao próprio bem, que acompanham a coisa independentemente das sucessivas alterações na titularidade dominial. O art. 1.345 do Código Civil é expresso ao estabelecer que o adquirente da unidade responde pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e encargos moratórios, evidenciando que essas obrigações decorrem da titularidade do imóvel, e não de vínculo contratual com o condomínio. Nesse contexto, sendo o Fundo de Arrendamento Residencial o proprietário dos imóveis vinculados ao PAR, representado pela Caixa Econômica Federal, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais inadimplidas recai sobre o titular do domínio enquanto o bem integrar o patrimônio do fundo, em razão da natureza real da obrigação. O arrendatário, por sua vez, não detém direito real sobre o imóvel, mas apenas direito pessoal decorrente do contrato de arrendamento, permanecendo a propriedade plena com o FAR. 8. Eventuais ajustes contratuais firmados entre a Caixa Econômica Federal e os arrendatários, nos quais se atribui a estes a obrigação de arcar com as despesas condominiais, produzem efeitos exclusivamente entre os contratantes, não sendo oponíveis ao condomínio. Essas convenções possuem eficácia restrita ao âmbito inter partes e não podem prejudicar terceiros estranhos à relação contratual. Assim, o condomínio, enquanto credor das taxas condominiais, não se vincula a cláusulas pactuadas sem a sua participação, legitimando-se a exigir o crédito do proprietário registral da unidade imobiliária. 9. O STJ já firmou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais pressupõe a relação material com o imóvel, manifestada pela efetiva posse com uso e gozo do espaço condominial, bem como a ciência dessa relação material por parte do condomínio, conforme consolidado no julgamento do Recurso Especial repetitivo nº 1.345.331/RS, Tema 886. Esse entendimento aplica-se especificamente aos casos de alienação fiduciária em garantia, nos quais o devedor fiduciante permanece na posse direta do imóvel enquanto o credor fiduciário detém a propriedade fiduciária como garantia do financiamento, não se aplicando aos contratos de arrendamento residencial vinculados ao PAR, em que o Fundo de Arrendamento Residencial, representado pela Caixa Econômica Federal, é o proprietário pleno do imóvel. 10. O proprietário, no arrendamento vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial, é o Fundo de Arrendamento Residencial, representado pela Caixa Econômica Federal, que assume a posição de titular do domínio perante terceiros, inclusive perante o condomínio, respondendo pelas obrigações de natureza real que incidem sobre o imóvel. A certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel demonstra que a instituição financeira figura como proprietária registral do bem, na qualidade de gestora do Fundo de Arrendamento Residencial, conferindo-lhe legitimidade passiva para responder pelas obrigações condominiais, independentemente de eventual pacto particular com o arrendatário. 11. Citam-se os seguintes precedentes desta 7ª Turma no mesmo sentido: Processo 0016481-23.2025.4.05.8201, Apelação Cível, Desembargador Federal Frederico Wildson da Silva Dantas, 7ª Turma, Julgamento em: 27/2/2026; Processo 0802337-11.2025.4.05.8201, Apelação Cível, Desembargador Federal Frederico Wildson da Silva Dantas, 7ª Turma, Julgamento em: 27/3/2026; Processo 0014728-31.2025.4.05.8201, Apelação Cível, Desembargador Federal Leonardo Augusto Nunes Coutinho, 7ª Turma, Julgamento em: 31/3/2026; Processo 0803651-26.2024.4.05.8201, Apelação Cível, Desembargador Federal Luiz Bispo da Silva Neto (Convocado), 7ª Turma, Julgamento em: 26/11/2025. 12. Apelação provida para condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento das taxas condominiais inadimplidas, com incidência de multa, correção monetária e juros de mora. 13. Inversão do ônus da sucumbência. .megcl

Dispositivo

por unanimidade, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO

Citações

• art. 1.245 do CC
• art. 1.336 do CC
• art. 1.345 do CC
• art. 784 do CPC
• art. 1º da Lei 10.188/2001
• art. 2º da Lei 10.188/2001
• art. 4º da Lei 10.188/2001
• art. 6º da Lei 10.188/2001
• art. 27 da Lei 9.514/1997
• Tema 886 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete