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TJMA · Acórdão
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DA OBRA. MAIS DE 03 ANOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA. SÚMULA 543 DO STJ. DANOS MORAIS. SITUAÇÃO ESPECÍFICA DELIMITADA. PRECEDENTES DO STJ. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. DECISÃO Tratam-se de Apelações Cíveis interpostas por API SPE20 - PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MARIA EUNICE GONÇALVES LIMA, objetivando a reforma da sentença proferida pelo Núcleo de Apoio às Unidades Judiciais – NAUJ, que, nos autos da presente ação, julgou parcialmente procedentes os pedidos encartados na inicial nos seguintes termos: “Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, devendo a requerida abster-se de efetuar novas cobranças com base no instrumento contratual em foco, sob pena de multa de R$ 2.000,00 (dois mil reais) por cobrança indevida, limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Condeno ainda a requerida à restituição de 100% (cem por cento) do valor pago pela parte autora pelo imóvel em tela, num total de R$ 39.520,79 (trinta e nove mil quinhentos e vinte reais e setenta e nove centavos), acrescido de juros legais de 1% a.m., estabelecida a data da citação como termo a quo destes (art. 405 do Código Civil), e a correção monetária pelo INPC, a partir do efetivo desembolso. Outrossim, condeno a parte ré a pagar à autora o importe de 2% do valor do imóvel, a título de multa contratual, acrescido de juros de 1% (um porcento) ao mês a contar da citação, e correção monetária pelo INCC, a contar da data prevista para a entrega do imóvel. Condeno ainda a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais, na quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com juros de 1% ao mês a partir da citação, e correção monetária pelo INPC, a contar da data da presente sentença. Em vista da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, ficando, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas sucumbenciais em relação à parte autora, por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do art. 98, §3º, do CPC”. Inconformada, a Primeira Apelante alega, em síntese, que está em recuperação judicial, razão pela qual o processo deve ser extinto, prevalecendo o crédito exequendo habilitado nos autos da recuperação judicial. Prossegue, afirmando ser necessária a aplicação da cláusula de retenção, sendo, portanto, equivocada a condenação à devolução integral dos valores. Alega a inexistência de pressupostos atinentes à responsabilidade civil, bem como insurge-se contra o valor arbitrado a título de danos morais. Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para o fim de reformar a sentença, para que seja afastada a condenação imposta para devolver todos os valores efetivamente pagos, bem como para reconhecer a impossibilidade de inversão de multa contratual e afastar a condenação a título de danos morais. Por sua vez, a Segunda Apelante insurge-se apenas contra o valor arbitrado a título de danos morais, requerendo sua majoração para R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Contrarrazões apresentadas somente pela Primeira Apelada no ID 15559402. Parecer da Procuradoria-Geral de Justiça conforme ID 15685130. Era o que cabia relatar. DECIDO. Presentes os requisitos intrínsecos de admissibilidade, atinentes ao cabimento, legitimidade e interesse recursal, bem como os extrínsecos, concernentes à tempestividade e regularidade formal, conheço do recurso e passo à análise do mérito. Ato contínuo, passo a apreciá-lo monocraticamente, nos termos do art. 932 do CPC e da Súmula 568 do STJ, em razão da existência de entendimento dominante sobre o tema nesta Corte e nos Tribunais Superiores. O caso deve ser analisado à luz da Lei n.º 8.078/90, visto que a matéria a ser discutida nos autos versa sobre relação de consumo (artigos 2º e 3º do CDC), imperando, inclusive, a inversão do ônus da prova em favor da Requerente (art. 6º do CDC), por haver verossimilhança em suas alegações. Inicialmente, há que ser afastada a alegada necessidade de extinção do feito em razão de a Primeira Apelante encontrar-se em Recuperação Judicial. Isto porque se faz imprescindível a formação do título judicial para futura e eventual habilitação do crédito em concurso de credores; de modo que a fase processual de conhecimento deve ter seu regular processamento no Juízo natural constitucionalmente definido. Superada essa fase, destaco que é fato incontroverso que a Primeira Apelada/Segunda Apelante avençou com a Primeira Apelante Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outros Pactos para aquisição da Unidade Autônoma nº 507, da Torre 06, do empreendimento denominado “Vite Condominium”, localizado no bairro Angelim, São Luís – MA (ID 15559350). Outrossim, restou comprovado que a Primeira Apelada/Segunda Apelante efetuou o pagamento do valor de R$ 39.520,79 (trinta e nove mil quinhentos e vinte reais e setenta e nove centavos) como demonstram os documentos carreados nos autos. A entrega do imóvel estava prevista para janeiro de 2009, todavia, a unidade não foi entregue na data prevista. Pois bem. A possibilidade de rescisão contratual é garantida ao comprador, assim como ao empreendedor comercializador do imóvel, de forma que quem der causa à rescisão do contrato arcará com certos ônus. É o que disciplina o artigo 67-A da Lei nº 4.591 de 1964: “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.” Nesse contexto, observa-se que é lícito às partes resolverem o contrato, eis que não são obrigadas a se manterem com vínculo jurídico em uma relação contratual que não mais satisfaz a uma ou outra. Os valores efetivamente pagos devem ser devolvidos e a retenção ou não de algum percentual depende de quem der causa à rescisão. In casu, a rescisão contratual ocorreu por culpa da Primeira Apelante, pois restou comprovado atraso excessivo além daquele de 180 dias conhecido amplamente como prazo de tolerância. Nessa toada, é devida a restituição integral dos valores, conforme acertadamente decidido na sentença. Isso porque a retenção de um certo percentual depende de quem der causa à quebra do pacto, o que, no presente caso, resta cristalino que se deu por excessivo atraso na entrega da obra, configurando assim culpa da incorporadora. A demora excessiva para a entrega de imóvel, por culpa exclusiva da construtora, gera o dever de devolução integral do valor desembolsado pelo consumidor e o pagamento da multa moratória, pois eventos previsíveis e circunstâncias inerentes à atividade empresarial não são aptos a afastar a responsabilidade objetiva do fornecedor. Nesse sentido é a Súmula 543 do STJ, verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Destaco, ainda: “PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. CULPA EXC
NTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MARIA EUNICE GONÇALVES LIMA, objetivando a reforma da sentença proferida pelo Núcleo de Apoio às Unidades Judiciais – NAUJ, que, nos autos da presente ação, julgou parcialmente procedentes os pedidos encartados na inicial nos seguintes termos: “Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes
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