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TJCE · Acórdão
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. RECONVENÇÃO. IMOBILIÁRIA. MERA REPRESENTANTE DO LOCADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. IMÓVEL ENTREGUE EM CONDIÇÕES INADEQUADAS DE HABITABILIDADE. RISCO DE DESABAMENTO. DESCUMPRIMENTO DO ART. 22, I, DA LEI Nº 8.245/91. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO LOCADOR. DEVOLUÇÃO DA CAUÇÃO. CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. DESCABIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por PAULO EUGÊNIO SIQUEIRA contra sentença que extinguiu a ação principal por ilegitimidade ativa de D C SOUZAS ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA e julgou improcedentes os pedidos formulados em reconvenção. O recorrente sustenta a legitimidade passiva da imobiliária e a responsabilidade do locador pela entrega de imóvel com graves problemas estruturais que inviabilizaram sua utilização regular. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. As controvérsias consistem em definir: (i) se a administradora imobiliária possui legitimidade para responder pelas obrigações decorrentes do contrato de locação; e (ii) se o imóvel foi entregue em condições adequadas de uso, aptas a justificar a permanência da locação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade processual deve ser aferida à luz da teoria da asserção, considerando-se as afirmações constantes da petição inicial. 4. O contrato de locação foi celebrado entre PAULO EUGÊNIO SIQUEIRA, na qualidade de locatário, e ANTÔNIO CHAGAS ANSELMO, na condição de locador, representado por D C SOUZAS ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA. 5. A administradora imobiliária atuou apenas como mandatária e intermediadora da relação locatícia, não assumindo a posição jurídica de locadora nem integrando a relação obrigacional principal. 6. Nos termos do art. 675 do Código Civil, as obrigações assumidas pelo mandatário são suportadas pelo mandante, desde que praticadas dentro dos poderes conferidos. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que administradoras de imóveis não possuem legitimidade para demandar ou responder por obrigações próprias do locador, atuando apenas como representantes do proprietário. 8. Também não se aplica o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação, por serem disciplinados por legislação especial e não configurarem relação de consumo. 9. Quanto ao mérito da reconvenção, o conjunto probatório demonstra que o imóvel foi entregue em condições inadequadas de habitabilidade. O laudo de vistoria inicial registrou diversos defeitos estruturais e o relatório da Defesa Civil constatou risco de desabamento do imóvel. Embora tenha sido apresentado laudo posterior indicando reparos, as fotografias constantes dos autos evidenciaram persistência de infiltrações, ferrugem, instalações danificadas e fiação exposta. 9. Tais circunstâncias configuram violação do dever previsto no art. 22, I, da Lei do Inquilinato, que impõe ao locador a obrigação de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. 10. Reconhecida a culpa do locador pelo desfazimento da avença, é cabível a restituição integral da caução prestada pelo locatário, com atualização monetária e juros de mora. 11. Também é devida a cláusula penal correspondente a três aluguéis, por se tratar de inadimplemento contratual do locador desde o início da relação locatícia, independentemente da demonstração de prejuízo concreto. 12. Não é cabível indenização suplementar, diante da vedação expressa constante do art. 416, parágrafo único, do Código Civil e da ausência de estipulação contratual em sentido diverso. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso conhecido e parcialmente provido. Declarada a rescisão contratual por culpa do locador ANTÔNIO CHAGAS ANSELMO. Condenado o locador à devolução da caução, corrigida pelo IGPM desde o pagamento e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação na reconvenção. Condenado o locador ao pagamento da cláusula penal contratual equivalente a três aluguéis, igualmente corrigida pelo IGPM e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Teses de julgamento: A administradora imobiliária que atua apenas como mandatária do proprietário não possui legitimidade para responder pelas obrigações materiais atribuídas ao locador no contrato de locação. Os contratos de locação regem-se pela Lei nº 8.245/91, sendo inaplicáveis, em regra, as normas do Código de Defesa do Consumidor. O descumprimento do dever legal de entregar o imóvel em condições adequadas de uso autoriza a rescisão contratual por culpa do locador. Reconhecida a culpa do locador pelo desfazimento da locação, são devidas a restituição da caução e a cláusula penal contratualmente estipulada. A cláusula penal afasta a cumulação com indenização suplementar quando inexistente previsão contratual expressa autorizando tal cumulação. ____ Dispositivos relevantes citados: arts. 653, 675 e 416 do Código Civil; art. 17 do CPC; arts. 22, I, e 38, §3º, da Lei nº 8.245/91. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.834.003/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 17/09/2019; STJ, AgInt no AREsp nº 2.362.841/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 02/10/2023; STJ, REsp nº 1.252.620/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 19/06/2012; STJ, AgInt no AREsp nº 2.560.760/SE, Rel. Min. Carlos Cini Marchionatti, julgado em 24/02/2025. ACÓRDÃO:
Recurso conhecido e parcialmente provido. Declarada a rescisão contratual por culpa do locador ANTÔNIO CHAGAS ANSELMO. Condenado o locador à devolução da caução, corrigida pelo IGPM desde o pagamento e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação na reconvenção. Condenado o locador ao pagamento da cláusula penal contratual equivalente a três aluguéis, igualmente corrigida pelo IGPM e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
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