Apelação Cível 0160172-07.2019.8.06.0001

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL ANTERIOR AO AJUIZAMENTO DA DEMANDA. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL QUANTO AO PEDIDO DE DESPEJO. TERMO FINAL DAS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS. COMPROVAÇÃO DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL POR PROVA DOCUMENTAL. VALIDADE DO VALOR LOCATÍCIO EFETIVAMENTE PRATICADO PELAS PARTES. MULTA CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA EXIGIDA CONTRATUALMENTE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença de parcial procedência proferida em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, por meio da qual foram decretadas a rescisão contratual, o despejo dos réus e a condenação ao pagamento dos aluguéis e acessórios até a efetiva desocupação do imóvel. Os recorrentes sustentam que o imóvel foi devolvido em 08/03/2018, antes do ajuizamento da demanda, defendem a adoção do aluguel reduzido para R$ 1.300,00, a inexigibilidade da multa contratual e a condenação do autor por litigância de má-fé. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) a existência de interesse processual para o pedido de despejo diante da desocupação do imóvel anteriormente ao ajuizamento da ação; (ii) a determinação do termo final das obrigações locatícias; (iii) a definição do valor do aluguel aplicável à apuração do débito remanescente; (iv) a incidência da multa contratual prevista na cláusula décima do contrato; e (v) a caracterização de litigância de má-fé por parte do locador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A prova documental produzida nos autos, consistente em troca de correspondências eletrônicas entre os contratantes e o advogado do locador, demonstra que a devolução do imóvel foi previamente comunicada e reconhecida, sendo suficiente para comprovar a desocupação em 08/03/2018, marco final das obrigações locatícias. 4. Reconhecida a desocupação anterior ao ajuizamento da demanda, resta caracterizada a ausência de interesse processual quanto ao pedido de despejo, impondo-se sua extinção sem resolução do mérito, sem prejuízo da análise da pretensão de cobrança. 5. O conjunto probatório evidencia que o valor de R$ 1.300,00 foi efetivamente adotado pelas partes na execução contratual, circunstância que autoriza sua utilização como base de cálculo para apuração do débito remanescente, em observância aos princípios da boa-fé objetiva e da primazia da realidade contratual. 6. A multa contratual prevista na cláusula décima é inexigível, porquanto condicionada à prévia notificação escrita do infrator, providência não comprovada nos autos. 7. A improcedência parcial da pretensão autoral não é suficiente para caracterizar litigância de má-fé, ausente demonstração de dolo processual ou de qualquer das hipóteses previstas no art. 80 do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso conhecido e parcialmente provido para reconhecer a ausência de interesse processual quanto ao pedido de despejo, fixar a data de 08/03/2018 como termo final das obrigações locatícias, limitar a cobrança aos débitos anteriores a essa data, adotar o valor mensal de R$ 1.300,00 para apuração do débito remanescente, afastar a multa contratual e redistribuir os ônus sucumbenciais. Tese jurídica: A desocupação voluntária do imóvel, comprovada por elementos documentais que evidenciem a ciência inequívoca do locador, constitui marco extintivo das obrigações locatícias vincendas, afasta o interesse processual para o pedido de despejo ajuizado posteriormente e impede a cobrança de aluguéis e encargos posteriores à restituição da posse, devendo prevalecer, para apuração do débito remanescente, o valor contratual efetivamente praticado pelas partes, sendo inexigível a multa contratual quando ausente o cumprimento da condição expressamente prevista para sua incidência. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 17, 80, 85, § 2º, e 485, VI; CC, arts. 113, 421, 422 e 476; Lei nº 8.245/1991. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível nº 1005238-04.2018.8.26.0223, Rel. Des. Mendes Pereira, 35ª Câmara de Direito Privado, j. 10/02/2021; STJ, AgInt no AREsp 1.693.753/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 24/11/2020.

Dispositivo

por unanimidade, em rejeitar a preliminar de ausência de interesse processual e, no mérito, dar parcial provimento ao recurso de apelação

Citações

• art. 113 do CC
• art. 421 do CC
• art. 422 do CC
• art. 476 do CC
• art. 17 do CPC
• art. 80 do CPC
• art. 85 do CPC
• art. 86 do CPC
• art. 330 do CPC
• art. 485 do CPC
• Súmula 283 do STF
• Súmula 7 do STJ
• Súmula 83 do STJ

Inteiro teor

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