Apelação Cível 0200368-74.2022.8.06.0175

Ementa

AGRAVO DE INSTRUMENTO - GRATUIDADE DA JUSTIÇA - PESSOA FÍSICA - DECLARAÇÃO DE INSUFICIÊNCIA FINANCEIRA - COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA - DEFERIMENTO DO BENEFÍCIO. - Concede-se a gratuidade da justiça à pessoa física que declara sua impossibilidade financeira de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo ao próprio sustento. Hipótese em que os elementos de prova nos autos demonstram o preenchimento dos pressupostos legais para a concessão do benefício. (TJ-MG - AI: 10000220892921001 MG, Relator: Joemilson Donizetti Lopes (JD Convocado), Data de Julgamento: 29/07/2022, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 03/08/2022) Dito isto, defiro o pedido de gratuidade formulado. PRELIMINAR: Nulidade da Sentença por Omissão quanto à Reconvenção. Os apelantes sustentam, em preliminar, que a sentença seria nula por não ter apreciado expressamente o pedido formulado em reconvenção, no qual pleiteavam a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Todavia, tal alegação não prospera. Consta dos autos que o Juízo de origem, em decisão interlocutória de saneamento datada de 05/08/2024 (ID 114287369), deixou de receber a reconvenção apresentada pelos réus, ao fundamento de ausência dos pressupostos legais do instituto, posto que os réus não atribuíram valor específico à causa reconvencional, tampouco formularam pedidos autônomos, limitando-se a pedidos de indenização incidental na própria contestação. Nessa decisão, o magistrado tratou o conteúdo apresentado como mera defesa, reputando-o passível de análise nos próprios autos, sem necessidade de reconvenção apartada. Importante destacar que referida decisão não foi objeto de recurso por parte dos demandados, encontrando-se preclusa e plenamente válida. Assim, ao proferir a sentença, o julgador apreciou o pedido de indenização de benfeitorias de forma conjunta com o mérito da causa, ainda que para o indeferir, nos termos da cláusula contratual aplicável, não havendo falar em omissão ou decisão ultra petita. Desse modo, afasto a preliminar de nulidade da sentença. DO MÉRITO. Do Descumprimento Contratual e da Cláusula de Proibição de Construir. No mérito, verifica-se inicialmente que a sentença recorrida deu a correta solução à controvérsia principal, amparada em substrato fático-probatório consistente. Restou incontroverso nos autos que os apelantes não atingiram o patamar de 20% do preço pago antes de iniciarem as obras no lote. A própria tese de defesa admite que o percentual quitado chegou a, no máximo, 18,5% do valor contratual (percentual este alegado pelos réus), ou seja, inferior ao mínimo pactuado como condição para qualquer edificação. Desse modo, houve inequívoco inadimplemento contratual por parte dos compradores, seja sob o enfoque quantitativo (financeiro), deixaram de adimplir integralmente a entrada convencionada e, e também se tornaram inadimplentes nas prestações subsequentes, seja sob o enfoque qualitativo (obrigacional), posto que infringiram cláusula expressa que vedava levantar construções no terreno antes do pagamento inicial mínimo. A propósito, o contrato firmado entre as partes continha cláusula clara nesse sentido, dispondo que "o COMPRADOR só poderá construir no referido lote após liquidado e comprovado o pagamento dos 20% referente à entrada firmada neste contrato". Tal condição foi livremente acordada e visa resguardar os interesses do vendedor, evitando que o promitente-comprador, ainda nas etapas iniciais do negócio, realize edificações e, eventualmente, venha a abandonar o contrato ou inadimplir, o que dificultaria a retomada e revenda do imóvel. No caso concreto, os apelantes descumpriram essa obrigação ao iniciaram a construção de uma estrutura de alvenaria sem autorização contratual, quando tinham quitado apenas parte da entrada. Esse fato é corroborado pelas provas juntadas, notadamente pelas fotografias do imóvel apresentadas pela autora e pelos depoimentos colhidos em audiência. O conjunto probatório atesta que, já no segundo semestre de 2021, os réus começaram a edificar no terreno, tendo quitado cerca de 14% do contrato à época, e mantiveram as construções em andamento mesmo após o ajuizamento da ação, desobedecendo à cláusula restritiva. Em audiência, uma testemunha confirmou visualizar no local uma casa de dois pavimentos em construção e uso contínuo pelos réus, apesar de eles ainda não terem cumprido a condição contratual de pagamento mínimo. Diante do exposto, evidencia-se que a autora-apelada exerceu legitimamente o direito de resolução contratual ante o inadimplemento dos apelantes. Nos termos do art. 475 do Código Civil, "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato", e é exatamente essa a hipótese: os compradores violaram obrigações essenciais, autorizando a parte vendedora a pleitear a rescisão. Ademais, ao contrário do que alegam os recorrentes, a falta de pagamento e a construção indevida constituem inexecução substancial do contrato, frustrando a finalidade do negócio, aquisição do lote mediante pagamento parcelado e quebrando a confiança entre as partes. Não se trata de inadimplemento trivial ou de baixa gravidade; ao revés, houve tanto mora financeira significativa, inclusive com parcelas vencidas há anos sem quitação, quanto inobservância deliberada de pacto expresso. Assim, estão configurados os requisitos para a resolução contratual por culpa dos promitentes-compradores, com o retorno das partes ao estado anterior, mediante restituição das quantias pagas de forma parcial, com retenção de porcentagem pelo vendedor, a título de multa/penalidade compensatória. Cabe lembrar que tal orientação encontra respaldo na jurisprudência consolidada: o Superior Tribunal de Justiça, ao editar a Súmula 543, firmou entendimento de que, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer de forma parcial, com a retenção de parte do valor em favor do vendedor. No mesmo sentido, decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça do Ceará que, sendo incontroversa a inadimplência do promitente-comprador, a rescisão contratual é medida de rigor, com restituição apenas parcial dos valores pagos e imediata reintegração de posse em favor do promitente-vendedor. A propósito: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LOTE. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - FATO INCONTROVERSO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO RÉU. RESTITUIÇÃO PARCIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DISTRATO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. TAXA DE FRUIÇÃO ¿ INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Cinge-se a pretensão recursal em investigar se no presente caso o autor cumpre ou não os requisitos da reintegração de posse e se é devida ou não o pagamento de taxa de fruição. 2. In casu, é certo que quem deu causa ao desfazimento da relação foi a parte ré ao não realizar os pagamentos referentes a compra do lote desde 20/03/2016 (fls.48-52), logo, a restituição dos valores deve ocorrer de forma parcial e não total, conforme preconiza a súmula 543 do STJ, possuidora de força de legal. 3. No tocante a reintegração de posse, quando se acontece o distrato entre as partes, deve elas voltarem ao status quo ante, por isso, não existe justa causa do comprador inadimplente em permanecer na posse do bem, devendo ser determinada a imediata reintegração da posse do imóvel objeto da lide. 4. Atentando para a necessidade de prévia rescisão contratual, o pedido inicial da imobiliária promovente, consistia na rescisão da compra e venda e, só após, na reintegração de posse. E assim se deu, posto que na sentença ora combatida, o Magistrado de Piso primeiramente declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e, em sequência, deferiu a reintegração de posse em favor da promitente vendedora. 5. Demais disso, a inadimplência contratual dos promitentes compradores é incontroversa nos autos, foram ainda notificados para purgar a mora (fls. 54-55) e, como consequência, surge para a promitente vendedora a faculdade de rescindir o contrato e de imitir-se na posse do imóvel. 6. Sobre a taxa de fruição, por ser um terreno não edificado, tem o Superior Tribunal de Justiça entendimento no sentido que não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, em razão da impossibilidade do comprador residir no bem, não havendo-se que cobrar tal encargo. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte.

Citações

• art. 475 do CC
• art. 1.219 do CC
• art. 1.220 do CC
• art. 1.255 do CC
• art. 1.258 do CC
• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 5º da CF
• art. 86 do CPC
• art. 98 do CPC
• art. 99 do CPC
• art. 502 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• art. 32 da Lei 6.766/1979
• art. 34 da Lei 6.766/1979
• Súmula 543 do STJ

Inteiro teor

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