Apelação Cível 0810173-08.2022.8.10.0040

Ementa

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL RELATIVA À MANUTENÇÃO DO EMPREENDIMENTO. DEVIDA A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 67-A DA LEI N.º 4.591/64. SUMULA 543 DO STJ. DECISÃO MONOCRÁTICA. SÚMULA 568 DO STJ E ART. 932 DO CPC. PRINCÍPIOS DA CELERIDADE PROCESSUAL E DA PRESTEZA JURISDICIONAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. Vistos, etc. Trata-se de Recurso de Apelação Cível apresentado por Cidade Jardim Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., objetivando a reforma da Sentença proferida pelo Juízo de Origem, que julgou parcialmente procedentes os pedidos encartados na inicial da Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda, contra si promovida por Luciano Teixeira Júnior, ora Apelado. Narrou a inicial que o Autor celebrou junto à Ré contrato de promessa de compra e venda do imóvel constituído do lote de nº 03, da quadra 34, do Loteamento Cidade Jardim Residencial, com área total de 225.00m², pelo valor global de R$ 82.827,00 (oitenta e dois mil, oitocentos e vinte e sete reais); tendo pago, até o presente momento, o importe de R$18.223,11 (dezoito mil duzentos e vinte e três reais e onze centavos). Contou que, apesar de o contrato dispor que a Demandada seria responsável pelas obras e serviços de asfaltamento e instalação de meios-fios em todas as vias públicas do loteamento, a realidade é que as ruas são intrafegáveis, não havendo qualquer tipo de manutenção. Mencionou que tal circunstância implica descumprimento contratual por parte da Construtora, o que autoriza a rescisão da avença com a devolução integral dos valores pagos, além de indenização por danos morais; o que veio a efetivamente pleitear. Apresentada contestação e encerrada a instrução processual, sobreveio sentença de procedência parcial dos pedidos iniciais, onde o Juízo de Origem acolheu o pleito de restituição dos valores pagos e afastou a condenação por danos morais. Inconformada, a parte Demandada apresentou Recurso de Apelação onde assevera que o negócio jurídico firmado junto ao Autor é perfeito e acabada, não havendo que se falar em direito à rescisão ou em aplicabilidade da Súmula 543 do STJ. Com base nisso, requereu a reforma da sentença, com o julgamento improcedente dos pedidos iniciais. Contrarrazões em que o Apelado defende o acerto do Julgado, pugnando por sua manutenção integral. Instada a se manifesta, a Procuradoria-Geral de Justiça apresentou Parecer manifestando-se somente pelo conhecimento do recurso, sem opinar quanto ao mérito. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Analisados, decido. O Apelo é tempestivo e se encontra acompanhado do comprovante de recolhimento do preparo; estando presentes, portanto, os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, motivo pelo qual conheço do Recurso e passo a apreciá-lo monocraticamente, nos termos da súmula 568 do STJ e do art. 932 do CPC/2015, em razão de já haver entendimento dominante acerca do tema no âmbito do E. STJ., encartado no verbete n.º 543. Da análise detida dos autos, verifica-se que a questão de fundo versa essencialmente sobre a possibilidade ou não de retenção de parte do preço pago em virtude de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, e seus reflexos legais. Pois bem. O caso deve ser analisado à luz da Lei n.º 8.078/90, posto que os litigantes se enquadram nos conceitos estabelecidos pelos artigos 2º e 3º do Estatuto Consumerista, sendo aplicáveis todas as regras ali elencadas, inclusive aquela relativa à inversão do ônus da prova em favor do Requerente (art. 6º do CDC). É fato incontroverso que o Apelado avençou com a empresa Apelante contrato de promessa de compra e venda do imóvel constituído do lote de nº 03, da quadra 34, do Loteamento Cidade Jardim Residencial, com área total de 225.00m², pelo valor global de R$ 82.827,00 (oitenta e dois mil, oitocentos e vinte e sete reais). Restou comprovado, também, que, até a data de propositura da ação, o Apelado efetuou o pagamento do valor de R$ 18.223,11 (dezoito mil duzentos e vinte e três reais e onze centavos), conforme demonstram os documentos carreados nos autos. Dito isso, há que se enfatizar que o direito contratual se encontra numa fase sem precedentes diante das formulações doutrinárias que repercutiram na conceituação básica do fenômeno contratual e de seus desdobramentos no âmbito do ordenamento jurídico. A vontade, enquanto elemento vital e absoluto para a formação dos contratos, não é suficiente para a configuração atual da contratualidade, sendo vislumbrada com uma nova roupagem, que se traduz no princípio norteador da autonomia privada, em decorrência de estudos e ponderações de juscivilistas. É cediço que a teoria geral dos contratos, em consonância com o direito civil, tem sido objeto de transformações, focando-se no prisma inafastável do direito civil constitucional. Nesse passo, muitos aspectos foram determinantes para a criação da teoria contratual, dentre eles a superação do liberalismo jurídico. A principiologia contratual assume posição de relevo no desenvolver dos contratos, porquanto o regramento legislativo se perfaz à luz dos princípios jurídicos aplicáveis, positivados ou não, que enveredam conjuntamente com as etapas de evolução conceitual da teoria contratual. A liberdade contratual está delimitada a partir da aplicação dos valores fundamentais da própria Constituição da República, sendo que não implica negar a autonomia privada dos sujeitos da relação jurídica contratual diante do fato de que aos particulares é dada a liberdade de agir na esfera privada dentro de um espaço de respeito, lealdade, socialidade e de eticidade, em conformidade com o bem comum e os interesses econômico-sociais. A vontade seria o fundamento da vinculatividade dos contratos, em consonância com a total liberdade facultada às partes na celebração de seus negócios. Além do que, a principiologia do direito contratual denota a importância conferida à concepção do contrato como consenso e da vontade como fonte de efeitos jurídicos. A par disso, não mais subsistindo esse elemento “vontade”, é dado a qualquer das partes pleitear a rescisão da avença, o distrato, arcando com o ônus respectivo, consoante disposição do art. 472 e ss., do CC/2002. Portanto, é lícito às partes resolverem o contrato, eis que não são obrigadas a se manterem com vínculo jurídico em uma relação contratual que não mais satisfaz a uma ou a outra. Tratando-se especificamente de contrato de compra e venda de imóvel, como o constante destes autos, há Lei especial tratando da matéria, a qual também autoriza a possibilidade de rescisão tanto ao comprador, como ao empreendedor comercializador do imóvel, de forma que quem der causa à rescisão do contrato arcará com certos ônus. A propósito, transcreve-se o disposto no artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, acrescentado pela Lei n.º 13.786/2018: “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.” Note-se que a Regra Legal disciplina que, pleiteada a rescisão, os valores efetivamente pagos devem ser devolvidos e a retenção ou não de algum percentual depende de quem der causa à rescisão. In casu, consoante assentado na sentença, restou incontroverso nos autos – porque não impugnado pela Apelante – que a responsabilidade pela entrega e manutenção das vias públicas do empreendimento era exclusiva da Apela

Dispositivo

objetivando a reforma da Sentença proferida pelo Juízo de Origem, que julgou parcialmente procedentes os pedidos encartados na inicial da Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda, contra si promovida por Luciano Teixeira Júnior, ora Apelado

Citações

• art. 472 do CC
• art. 6º do CDC
• art. 20 do CPC
• art. 461 do CPC
• art. 927 do CPC
• art. 932 do CPC
• art. 985 do CPC
• art. 1.021 do CPC
• art. 67-A da Lei 4.591/1964
• Súmula 543 do STJ
• Súmula 568 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete