Procedimento Comum Cível 5030230-81.2025.8.09.0051

Ementa

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE 50%. REDUÇÃO EQUITATIVA. RESTITUIÇÃO DE CUSTAS PAGAS EM DUPLICIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença proferida em ação de rescisão de contrato cumulada com restituição de quantia paga. A controvérsia envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, com cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos. A recorrente também suscita omissão da sentença quanto à homologação de acordo celebrado com litisconsorte e à restituição de custas pagas em duplicidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o recurso é deserto diante do pedido de gratuidade da justiça formulado no apelo e posteriormente indeferido; (ii) saber se a alegação de ineficácia do patrimônio de afetação em razão de hipoteca global configura inovação recursal; (iii) saber se há nulidade por ausência de pronunciamento sobre acordo e restituição de custas, bem como cerceamento de defesa; e (iv) saber se a cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos deve ser reduzida diante das circunstâncias concretas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recolhimento do preparo recursal afasta a deserção, pois o pedido de gratuidade da justiça formulado no recurso foi indeferido após a apresentação de documentação destinada a comprovar a alegada hipossuficiência. 4. A alegação de ineficácia do patrimônio de afetação em razão de hipoteca global não foi apresentada na origem e configura inovação recursal, razão pela qual não é conhecida, nos termos do art. 1.014 do CPC. 5. A ausência de pronunciamento sobre o acordo celebrado com litisconsorte e sobre a restituição de custas pagas em duplicidade caracteriza omissão da sentença. A causa está madura para julgamento, o que autoriza o exame das questões pelo tribunal, nos termos do art. 1.013, § 3º, III, do CPC. 6. A certidão de matrícula constitui documento público apto a comprovar a averbação do patrimônio de afetação. A controvérsia sobre a validade da cláusula de retenção depende da interpretação do contrato e da legislação aplicável, sem prejuízo ao contraditório. 7. O art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, estabelece percentual máximo de 50% para a pena convencional nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, e não percentual obrigatório de retenção. 8. A cláusula penal pode ser reduzida equitativamente quando manifestamente excessiva, conforme o art. 413 do CC. A possibilidade de controle judicial da abusividade permanece mesmo para contratos celebrados após a Lei nº 13.786/2018. 9. A retenção de 50% dos valores pagos mostra-se excessiva no caso concreto, pois não houve imissão da adquirente na posse do imóvel e a unidade foi posteriormente revendida pela incorporadora, circunstâncias que reduzem o prejuízo decorrente da resolução contratual. 10. A retenção de 30% dos valores pagos mostra-se adequada e proporcional às circunstâncias do caso, preservando a finalidade do patrimônio de afetação sem permitir enriquecimento sem causa. 11. Comprovado o pagamento em duplicidade de parcela das custas processuais, é devida a restituição do valor indevidamente recolhido. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Cláusula penal reduzida para 30% dos valores pagos. Determinada a restituição do valor das custas processuais pagas em duplicidade. Distribuídos os ônus sucumbenciais na proporção de 70% para a ré e 30% para a autora. Tese de julgamento: “1. A previsão contratual de retenção de até 50% dos valores pagos, admitida pelo art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 para incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, não impede a redução equitativa da cláusula penal quando manifestamente excessiva. 2. A ausência de imissão do adquirente na posse do imóvel e a posterior revenda da unidade pela incorporadora constituem circunstâncias relevantes para a redução da cláusula penal. 3. Comprovado o pagamento em duplicidade de custas processuais, é devida a restituição do valor indevidamente recolhido.”

Dispositivo

Recurso conhecido e parcialmente provido. Cláusula penal reduzida para 30% dos valores pagos. Determinada a restituição do valor das custas processuais pagas em duplicidade. Distribuídos os ônus sucumbenciais na proporção de 70% para a ré e 30% para a autora.

Citações

• art. 413 do CC
• art. 884 do CC
• art. 85 do CPC
• art. 942 do CPC
• art. 1.013 do CPC
• art. 1.014 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• art. 67-A da Lei 4.591/1964

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete