Procedimento Comum Cível 5587685-86.2022.8.09.0168

Ementa

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. RESPONSABILIDADE DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IPTU. DANOS MORAIS. RECURSO PRINCIPAL PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação de resolução de contrato de compra e venda de lote, cumulada com indenização por danos morais, ajuizada por compradores contra a vendedora. Os autores alegaram que cobranças superiores ao contratado inviabilizaram a continuidade do negócio, pleiteando a resolução, a restituição de 90% dos valores pagos e indenização por danos morais. A ré defendeu a aplicação da Lei nº 9.514/1997 e a regularidade das cobranças, postulando, subsidiariamente, retenções e a improcedência do dano moral. A sentença de parcial procedência afastou a aplicação da Lei nº 9.514/1997, atribuiu aos compradores a responsabilidade pelo desfazimento do negócio, declarou a rescisão contratual, e condenou a ré a restituir 85% dos valores pagos, em parcela única, negando a indenização por danos morais. A ré interpôs apelação principal, pleiteando a aplicação da Lei nº 9.514/1997, a exclusão da comissão de corretagem da restituição, a majoração do percentual de retenção, o abatimento de IPTU e taxa de fruição, e a restituição parcelada. Os autores interpuseram recurso adesivo, insistindo na culpa exclusiva da vendedora e na existência de danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há sete questões em discussão: (i) saber se é aplicável a Lei nº 9.514/1997 para a resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada; (ii) saber se o desfazimento contratual decorreu de culpa da vendedora, em razão de cobranças irregulares, ou de responsabilidade dos compradores; (iii) saber qual o percentual de retenção cabível à vendedora sobre os valores pagos; (iv) saber se a comissão de corretagem deve ser excluída da base de cálculo da restituição; (v) saber se são cabíveis o abatimento de IPTU e a taxa de fruição; (vi) saber se a restituição dos valores deve ocorrer de forma parcelada; e (vii) saber se são devidos danos morais aos compradores. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei nº 9.514/1997 não se aplica a contratos de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária não registrada na matrícula do imóvel, regendo-se a espécie pelas normas consumeristas. 4. A responsabilidade pelo desfazimento do negócio recai sobre os compradores, uma vez que não foi demonstrada cobrança irregular pela vendedora, nem produzida prova técnica apta a comprovar o alegado excesso nas prestações, que estavam sujeitas a reajustes contratuais. 5. Em caso de resolução contratual por culpa dos compradores, é razoável a retenção de 25% dos valores efetivamente pagos à vendedora, a título de ressarcimento por despesas administrativas e operacionais. 6. A comissão de corretagem, se previamente informada aos adquirentes como de sua responsabilidade e paga diretamente ao profissional de intermediação, deve ser excluída da base de cálculo do montante a ser restituído pela vendedora. 7. A taxa de fruição não é devida sem comprovação de efetivo proveito econômico ou utilização do bem. Contudo, os débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel durante o período de responsabilidade dos adquirentes e que se encontrem pendentes devem ser abatidos do montante a ser restituído. 8. A restituição dos valores deve ocorrer em parcela única, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, não se aplicando retroativamente a Lei nº 13.786/2018 a contratos celebrados antes de sua vigência. 9. Não são devidos danos morais, pois não ficou comprovada conduta antijurídica da vendedora; as dificuldades enfrentadas na relação contratual e no seu desfazimento configuram mero aborrecimento inerente às relações negociais. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. O recurso principal é parcialmente provido e o recurso adesivo é desprovido. Teses de julgamento: "1. A Lei nº 9.514/1997 não se aplica à resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis, regendo-se a espécie pelas normas consumeristas." "2. A responsabilidade pelo desfazimento do contrato de compra e venda recai sobre os compradores quando não comprovada a alegação de cobranças irregulares pela vendedora e ausente prova técnica apta a demonstrar excesso nos valores das prestações." "3. Em caso de resolução contratual por culpa dos compradores, é razoável a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos à vendedora a título de despesas administrativas e operacionais." "4. A comissão de corretagem, se previamente informada ao comprador como de sua responsabilidade e paga diretamente ao profissional de intermediação, deve ser excluída da base de cálculo do montante a ser restituído pela vendedora em razão da resolução contratual." "5. É cabível o abatimento, do valor a ser restituído aos adquirentes, dos débitos de IPTU incidentes sobre o imóvel durante o período de sua responsabilidade e que se encontrem pendentes, a serem comprovados em fase de cumprimento de sentença." "6. A restituição dos valores em caso de resolução de contrato de compra e venda, por culpa dos compradores, deve ocorrer em parcela única, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, não se aplicando retroativamente a Lei nº 13.786/2018 a contratos anteriores." "7. Não são devidos danos morais decorrentes do desfazimento contratual por culpa dos compradores quando não comprovada conduta antijurídica da vendedora, configurando as dificuldades enfrentadas mero aborrecimento inerente às relações negociais." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC, arts. 85, § 14 e 86; CDC; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudências relevantes citadas: Súmula 543 STJ; TJ-GO, Apelação Cível 57717975620228090051; STJ, AgInt no AREsp 1788690; STJ, AgInt no REsp 1777217; TJ-GO, AC 50424412820208090051.

Dispositivo

O recurso principal é parcialmente provido e o recurso adesivo é desprovido.

Citações

• art. 85 do CPC
• art. 86 do CPC
• art. 67-A da Lei 13.786/2018
• art. 26 da Lei 9.514/1997
• art. 27 da Lei 9.514/1997
• Súmula 543 do STJ
• Súmula 7 do STJ
• Súmula 83 do STJ

Inteiro teor

Crie a conta para ler o inteiro teor aqui, ou veja no tribunal.

Órgão julgador e gabinete