Reintegração / Manutenção de Posse 5010580-19.2023.8.09.0051

Ementa

DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. IMPROCEDÊNCIA. RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA PAGA. AFASTAMENTO DO PEDIDO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DO INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RETENÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DE BENFEITORIA ILEGAL E/OU ILÍCITA CONSTRUÍDA SOBRE O IMÓVEL. LOTE COMERCIALIZADO APTO À CONSTRUÇÃO. BENFEITORIA REALIZADA DE BOA-FÉ, INSTITUTO QUE NORTEIA AS RELAÇÕES CONTRATUAIS. HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de dupla Apelação Cível, a primeira interposta pelo VALDISON DE OLIVEIRA e o segundo recurso protocolizado pelo JARDIM PETRÓPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIAS LTDA., contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 30ª Vara Cível da comarca de Goiânia, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda combinado com pedido de Reintegração de Posse, movida pela JARDIM PETRÓPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., o qual julga procedente, em parte, os pedidos da parte autora, para: (i) declarar rescindido o contrato; (ii) determinar que a Requerente devolva ao Requerido os valores desembolsados em parcela única, com desconto de 25% (vinte e cinco) por cento; (iii) ordenar que o Requerido efetue o pagamento pelas benfeitorias do imóvel, cujo valor será aferido em sede de liquidação de sentença, “ficando assegurado ao Requerido o direito de retenção do imóvel até o seu efetivo pagamento”; iv) determinar que a Requerida efetue o pagamento pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo valor deverá ser aferido em liquidação de sentença; v) declarar a responsabilidade do Requerido pelo pagamento do IPTU e demais taxas incidentes sobre o imóvel durante o período de vigência do contrato; vi) condenar a Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no porcentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O Insurgente levanta os seguintes questionamentos: a) cerceamento do direito de defesa em razão do indeferimento da prova pericial e testemunhal para auditar a evolução do débito contratual e verificar a correção dos encargos na apuração do saldo devedor e perícia na área de engenharia para descrever a edificação (residência de engenharia); b) subsidiariamente, a Recorrente postula a aplicação da teoria do adimplemento substancial, eis que “o Apelante pagou 63 parcelas das 91 previstas no contrato, o que corresponde a aproximadamente 69% das prestações [...]”; c) redução do porcentual de retenção de 25% para 10%; d) revisão da taxa de fruição de 1% para 0,5% a incidir “exclusivamente sobre o valor do lote nu contratado em 2010”; e) reconhecimento de que a indenização pelas benfeitorias depende de perícia prévia; f) inversão dos honorários de causalidade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Improcede a tese abordada nas razões do apelo de fixação do porcentual de 10% (dez por cento), de retenção, sobre o montante pago. 3.2. No caso de rescisão de compromisso de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. Nesse sentido: AREsp. n.º 3018101/GO. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª T. DJEN de 23/03/2026. Superior Tribunal de Justiça). 3.3. O cerceamento do direito de defesa não foi demonstrado, porque o Sentenciante demonstrou o raciocínio lógico-jurídico para afastar a súplica de produção de prova pretendida pelas partes. Ademais, em relação à questão sobre a perícia de engenharia, nesse momento, mostra-se despicienda, porque o Sentenciante consignou na decisão que eventual apuração do valor das benfeitorias será realizado em momento processual oportuno, em sede de liquidação de sentença, em caso de haver direito à indenização rogada. 3.4. Por derradeiro, improcede o pedido de aplicação da teoria do adimplemento substancial, seja pelo número de parcelas em aberto, inadimplidas, seja pela inaplicabilidade no caso o em decorrência do valor do saldo devedor, situações que impedem agasalhar a referida tese. Ademais, inexiste, no caso, o inadimplemento residual mínimo. 3.5. A perícia prévia para verificação do valor da indenização não procede, porque o Juiz determinou a liquidação posterior sobre o ponto. 3.6. Ao fim e ao cabo, sublinhe-se que improcede a tese levantada no 2º apelo, porque, na fase de liquidação, deve-se apurar o valor da construção realizada no imóvel e respectivos direito de indenização. Ademais, o lote foi comercializado com aptas condições de construção e não há prova produzida pelo 2º Recorrente de que a construção tenha sido ilícita ou ilegal, situação que subjaz o acerto da Sentença e a desarrazoada pretensão veiculada no segundo recurso de Apelação. Ademais, a benfeitoria foi realizada e imbuída de boa-fé, até prova em contrário a ser produzida pela parte contrária, que vendeu o terreno/lote próprio para a construção. Por derradeiro, comezinho em direito que indenização por benfeitorias não se confunde com direito de retenção. A indenização não pode ser confundida com o direito de retenção, cujo exercício depende da posse de boa-fé. 3.7. Honorários recursais majorados para o porcentual de 15% (quinze por cento). IV. DISPOSITIVO 4. Recursos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: a partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. Por outro lado, indenização por benfeitorias não se confunde com direito de retenção. A indenização não pode ser confundida com o direito de retenção, cujo exercício depende da posse de boa-fé. Dispositivos relevantes: Lei nº 13.786/2018. AREsp. n.º 3018101/GO. Rel. Min. Raul Araújo. 4ª T. DJEN de 23/03/2026. Superior Tribunal de Justiça).

Dispositivo

ACORDAM os componentes da 3ª Turma Julgadora da 8ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em CONHECER das APELAÇÕES CÍVEIS e NEGAR-LHES PROVIMENTO

Citações

• art. 1.029 do CPC
• art. 34 da Lei 6.766/1979
• Súmula 7 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete