Abrindo a decisão
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TJRJ · Acórdão
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA, COM PEDIDO CUMULADO DE INDENIZAÇÃO E COMPENSAÇÃO EXTRAPATRIMONIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NOTA PROMISSÓRIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL E ASSINATURA. VIOLAÇÃO AO CDC E À LEI UNIFORME DE GENEBRA. NULIDADE. COTA CONDOMINIAL. COBRANÇA ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO. NEXO CAUSAL CONFIGURADO. DANO MORAL. INSCRIÇÃO INDEVIDA. DANO IN RE IPSA. QUANTUM ARBITRADO DO RAZOABILIDADE. CASO EM EXAME SENTENÇA (EVENTO 51), QUE (I) DECLAROU NULA A NOTA PROMISSÓRIA INDIVIDUALIZADA NA PEÇA INICIAL; E (II) CONDENOU A RÉ AO RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA NO TERMO ADITIVO; ASSIM COMO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COTA CONDOMINIAL ANTES DE SUA POSSE DO IMÓVEL; ALÉM DO PAGAMENTO DE R$10.000,00 POR COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. QUESTÃO EM DISCUSSÃO RECURSO DA DEMANDADA, ARGUINDO, PRELIMINARMENTE, SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO AO PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS. NO MÉRITO, REQUEREU A IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO OU, SUBSIDIARIAMENTE, A REDUÇÃO DO QUANTUM COMPENSATÓRIO. DISPOSITIVO DESPROVIMENTO DO RECURSO DA RÉ. RAZÕES DE DECIDIR Trata-se, na origem, de ação declaratória de nulidade de cobrança, com pedido cumulado de indenização por danos materiais e compensação extrapatrimonial, envolvendo contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com impugnação de cobrança de nota promissória, cotas condominiais e encargos decorrentes de renegociação contratual. A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se, essencialmente, a três pontos: (i) validade da cobrança de nota promissória no valor de R$25.316,91; (ii) responsabilidade da Ré pelo pagamento de cota condominial antes da imissão na posse; e (iii) existência de ato ilícito apto a ensejar compensação por danos morais, bem como eventual responsabilidade pelos encargos da renegociação da dívida. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Com relação à cobrança relacionada à nota promissória, nos termos da Lei Uniforme de Genebra (Decreto n. 57.663/66), especialmente arts. 75 e 76, a nota promissória exige requisitos formais essenciais, dentre eles a assinatura do subscritor e a indicação clara da obrigação assumida. No caso, conforme reconhecido na origem, o título não possui assinatura da consumidora; não possui vinculação clara ao contrato principal; não foi expressamente previsto no instrumento contratual; e apresenta ausência de transparência quanto à origem da obrigação. Há jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a autonomia dos títulos de crédito não afasta o controle de sua regularidade formal, sobretudo em relações de consumo, nas quais incidem os deveres de informação e transparência reforçada (AgRg nos EDcl no REsp n.1.367.833). Assim, impositiva a declaração de nulidade da cobrança, por violação aos arts. 6º, III, e 39 do CDC, bem como aos requisitos formais da LUG. Acerca da cobrança de cota condominial antes da posse, a orientação do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que: "o promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a imissão na posse do imóvel" (STJ, AgInt no REsp 1.817.304/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti). Na espécie, restou incontroverso que a Autora não havia sido imitida na posse. A tese defensiva de que a não entrega das chaves decorreu de inadimplemento da Adquirente não afasta, por si só, a responsabilidade da fornecedora, uma vez que, no caso em tela, restou demonstrado que a própria dinâmica contratual e a participação da preposta contribuíram para o quadro de inadimplemento, não se limitando a meramente aproximação dos contratantes (REsp n. 1.827.060). Além disso, em sede de responsabilidade consumerista, aplica-se a teoria do risco do empreendimento, não sendo possível transferir à Consumidora encargos inerentes à atividade econômica da incorporadora antes da efetiva posse. Dessa forma, faz jus a Reclamante à restituição do valor indevidamente exigido. Com relação à configuração da responsabilidade civil, mesmo sob a ótica do CDC, exige-se a presença de conduta ilícita, dano e nexo causal (arts. 186 e 927 do CC, c/c art. 14 do CDC). Do conjunto probatório, extraiu-se que a Demandante: foi submetida a cobrança indevida (nota promissória não contratada); recebeu orientação de preposta da Ré que contribuiu para a suspensão de pagamentos; sofreu inscrição em cadastro restritivo; e suportou agravamento de dívida por encargos decorrentes da renegociação. A inscrição indevida em cadastro de inadimplentes prescinde de prova específica, por se tratar de dano in re ipsa. Oportuno repisar que, ainda que se argumente acerca de eventual inadimplemento contratual, a responsabilidade da fornecedora subsiste quando a cadeia de eventos decorre de falha na prestação do serviço, inclusive por atuação de prepostos ou representantes, nos termos do art. 34 do CDC: "O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos". Sobre a quantificação do dano moral, o valor fixado na origem (R$10.000,00) atende aos critérios de proporcionalidade e razoabilidade, uma vez observados: a gravidade da conduta; o caráter pedagógico da condenação; a vedação ao enriquecimento sem causa; assim como os parâmetros adotados por esta Corte em casos análogos; não se verificando excesso apto a justificar redução (Apelação n. 0800676-58.2024.8.19.0004).
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 17ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso de apelação da Requerida. Considerando-se a sucumbência recursal da Demandada, majora-se a verba dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do §11, do art. 85, do CPC, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que integram o presente julgado.
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