Apelação Cível 0800097-51.2019.8.12.0014

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA ADQUIRENTE. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL. CONSTITUIÇÃO EM MORA. ASTREINTES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO DESCUMPRIMENTO. CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, declarou rescindido compromisso de compra e venda por inadimplemento da adquirente, determinou a restituição das parcelas pagas, autorizadas as retenções contratuais, reconheceu o direito à indenização pelas benfeitorias regularizadas ou passíveis de regularização e assegurou à requerida a retenção do imóvel até o pagamento da respectiva indenização. A sentença também condenou a adquirente ao pagamento de compensação pela fruição do imóvel, no percentual de 0,34% sobre o valor total do contrato, a partir do pagamento da indenização pelas benfeitorias ou da homologação de laudo que reconheça a impossibilidade de regularização da construção, até a efetiva reintegração da vendedora na posse. A recorrente pretende a imediata reintegração na posse, o afastamento do direito de retenção, a incidência da taxa de fruição desde a constituição em mora, a cobrança das astreintes pelo alegado descumprimento da ordem de não construir, a dedução dos custos de regularização ou demolição da obra, o reembolso dos honorários periciais, a inclusão dos encargos incidentes sobre o IPTU e a disciplina dos juros de mora sobre eventual saldo a ser restituído. II. Questões em discussão As questões em discussão consistem em definir: (i) se a inadimplência contratual e a alegada continuidade da obra caracterizam a má-fé possessória e afastam o direito de retenção; (ii) se a taxa de fruição deve incidir desde a constituição em mora ou somente após o encerramento do direito de retenção; (iii) se ficou comprovado o descumprimento da ordem judicial de não construir; (iv) se os custos de regularização ou demolição devem ser imediatamente deduzidos do valor das benfeitorias; e (v) se os demais pedidos relativos aos honorários periciais, ao IPTU, aos juros de mora e à compensação exigem reforma da sentença. III. Razões de decidir A inadimplência contratual não caracteriza automaticamente a má-fé possessória quanto às benfeitorias realizadas durante compromisso de compra e venda que legitimamente transmitiu a posse. O afastamento do direito de retenção exige prova de que as obras indenizáveis foram executadas depois da cessação da boa-fé ou em afronta consciente à ordem judicial. A ausência de projeto aprovado, alvará, responsável técnico, ART e averbação demonstra irregularidade administrativa da edificação, mas não comprova, por si só, a impossibilidade de regularização nem a má-fé da possuidora. A sentença condicionou adequadamente a indenização à regularização ou à possibilidade efetiva de regularização da obra. A taxa de fruição possui natureza indenizatória e destina-se a compensar o promitente vendedor pela utilização do imóvel sem o pagamento da contraprestação contratual. Sua incidência deve ocorrer desde a constituição em mora da adquirente até a efetiva reintegração da vendedora na posse. O direito de retenção pelas benfeitorias não afasta a taxa de fruição, pois as obrigações possuem fundamentos distintos. A retenção garante o pagamento do valor incorporado ao imóvel, enquanto a taxa de fruição compensa sua utilização durante o período de inadimplemento. A exigibilidade das astreintes pressupõe prova da intimação pessoal e do efetivo descumprimento da ordem judicial após a ciência da destinatária, com identificação do período correspondente. A constatação posterior de construção inacabada não demonstra, isoladamente, que a obra tenha avançado depois da intimação. Os custos de regularização, adequação ou demolição somente podem integrar o encontro de contas quando comprovadas sua necessidade e efetiva incidência. Não cabe reconhecer antecipadamente despesas hipotéticas, multas administrativas não aplicadas ou demolição não determinada tecnicamente. Os honorários periciais constituem despesa processual e o valor comprovadamente adiantado pode ser ressarcido na fase de cumprimento, observada a condenação sucumbencial e eventual gratuidade da justiça. A responsabilidade pelo IPTU incidente durante a ocupação abrange os valores comprovadamente pagos, inclusive os acréscimos legalmente incorporados ao débito fiscal, a serem apurados em liquidação. A sentença não fixou juros de mora sobre o saldo a restituir em período anterior ao trânsito em julgado, mas apenas determinou a correção monetária das parcelas pagas, inexistindo comando prejudicial à recorrente nesse aspecto. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e parcialmente provido.

Dispositivo

ACORDAM, em sessão permanente e virtual, os(as) magistrados(as) do(a) 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul, na conformidade da ata de julgamentos, a seguinte decisão: Por unanimidade, deram parcial provimento ao recurso

Citações

• art. 1.219 do CC
• art. 86 do CPC
• art. 489 do CPC
• art. 509 do CPC
• art. 1.012 do CPC
• art. 1.013 do CPC
• art. 1.022 do CPC
• art. 34 do CTN
• Súmula 7 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete