Apelação Cível 0803516-34.2018.8.10.0026

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. ÁREA ANUNCIADA DE 264 M². ÁREA EFETIVAMENTE ENTREGUE DE 169,60 M². DIFERENÇA DE 94,40 M², EQUIVALENTE A 35,75% DA EXTENSÃO PROMETIDA. IMÓVEL CERCADO. IMPOSSIBILIDADE DE EXIGIR DO ADQUIRENTE LEIGO A IDENTIFICAÇÃO VISUAL DA METRAGEM EXATA. ESCRITURA PÚBLICA. FÉ PÚBLICA RESTRITA À FORMAÇÃO DO ATO, ÀS DECLARAÇÕES PRESTADAS E AOS FATOS OCORRIDOS NA PRESENÇA DO TABELIÃO. ART. 405 DO CÓDIGO FUX. INAPTIDÃO PARA CERTIFICAR O CONTEÚDO DAS TRATATIVAS PRELIMINARES. PROVA TESTEMUNHAL COERENTE. RECONHECIMENTO POSTERIOR, PELO APELADO, DA DIVERGÊNCIA ENTRE A ÁREA PROMETIDA E A ENTREGUE. COMPROMISSO DE RESTITUIÇÃO. COMPORTAMENTO POSTERIOR COMO VETOR INTERPRETATIVO. ART. 113, § 1º, I, DO CÓDIGO CIVIL. BOA-FÉ OBJETIVA. ARTS. 422 E 427 DO CÓDIGO CIVIL. VENDA AD MENSURAM. ART. 500 DO CÓDIGO CIVIL. ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO. DESNECESSIDADE DE ANULAÇÃO OU RESCISÃO DO NEGÓCIO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. CONSECTÁRIOS LEGAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO. JUROS DESDE A CITAÇÃO. TEMA 1.368 DO STJ. SELIC ISOLADA ATÉ 29/08/2024. LEI Nº 14.905/2024. A PARTIR DE 30/08/2024, IPCA ACRESCIDO DA TAXA LEGAL DO ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL. TAXA LEGAL CORRESPONDENTE À SELIC DEDUZIDA DO IPCA. RESOLUÇÃO CMN Nº 5.171/2024. DIVULGAÇÃO PELO BANCO CENTRAL DO BRASIL. VEDAÇÃO À DUPLA INCIDÊNCIA. PROVIMENTO DA APELAÇÃO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. A escritura pública comprova sua formação, as declarações formalizadas perante o tabelião e os acontecimentos por ele presenciados, mas não certifica retroativamente a veracidade da oferta, das tratativas particulares nem da base econômica utilizada para a formação do preço. Demonstrado, por prova testemunhal coerente e pelo comportamento posterior do próprio vendedor, que a aquisição foi ajustada com base em área superior àquela efetivamente entregue, impõe-se o abatimento proporcional previsto no art. 500 do Código Civil, ainda que o imóvel estivesse cercado e a escritura registrasse a dimensão real, pois não se pode exigir do adquirente leigo a aferição visual de diferença somente cognoscível mediante medição. Notas explicativas 1. O muro permite conhecer os limites aparentes do terreno, mas não revela sua metragem exata. 2. A escritura prova o ato realizado no cartório, mas não prova necessariamente aquilo que foi prometido antes de sua lavratura. 3. O reconhecimento posterior do vendedor, acompanhado da promessa de devolver a diferença, ajuda a revelar o verdadeiro conteúdo da negociação. 4. A compradora pode conservar o imóvel e receber a parte do preço correspondente à extensão prometida e não entregue. 5. A Selic não pode ser somada integralmente ao IPCA, porque isso produziria duplicidade de atualização monetária 6. Desde 30 de agosto de 2024, o IPCA realiza a atualização monetária e a Taxa Legal realiza a remuneração da mora, sendo esta calculada pela metodologia Selic menos IPCA. Ponto de Fixação Inicial Comprovado que o preço foi formado a partir de metragem superior à efetivamente entregue, a descrição da área reduzida na escritura não impede a restituição proporcional, pois a fé pública do instrumento não alcança tratativas anteriores não presenciadas pelo tabelião; sobre a condenação incidem correção e juros segundo os regimes temporais sucessivos do art. 406 do Código Civil, sem cumulação da Selic integral com outro índice de atualização. Aviso aos advogados: os temas e os Pontos de Fixação foram numerados em correspondência lógica para facilitar a impugnação específica, o prequestionamento e a identificação das matérias eventualmente submetidas a recurso. I –

Citações

• art. 113 do CC
• art. 389 do CC
• art. 405 do CC
• art. 406 do CC
• art. 422 do CC
• art. 427 do CC
• art. 500 do CC
• art. 932 do CPC
• Tema 1.306 do STJ
• Tema 1.368 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete