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STJ · Acórdão
DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL IMOBILIÁRIA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997 POR DESVIRTUAMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve sentença de procedência parcial em ação de rescisão contratual cumulada com devolução dos valores pagos; decisão no STJ: conhecido em parte e desprovido. 2. A controvérsia versa sobre rescisão contratual de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária, devolução de parcelas, encargos de posse e taxa de fruição, diante de dificuldades financeiras da compradora. 3. O Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato, fixou restituição de 80% dos valores pagos, retenção de 20%, correção desde cada desembolso, juros desde o trânsito em julgado, e responsabilizou a adquirente por encargos até a citação, com honorários de 10%. 4. A Corte de origem, por maioria, manteve a sentença, aplicou o CDC, afastou a Lei n. 9.514/1997 por desvirtuamento da alienação fiduciária, fixou encargos até a reintegração da posse e indeferiu taxa de fruição; embargos de declaração rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 1.022, I e III, do CPC pela rejeição dos embargos sem sanar contradição/erro material; (ii) saber se o art. 22, § 1º, da Lei n. 9.514/1997 foi indevidamente afastado ao reconhecer desvirtuamento pela identidade entre vendedor e credor fiduciário; (iii) saber se o art. 27, §§ 4º e 5º, da Lei n. 9.514/1997 deveria ser aplicado com consolidação e leilão; (iv) saber se o art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997 rege a responsabilidade por tributos e encargos; (v) saber se é devida taxa de fruição até 0,75% ao mês para lote, conforme art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979; (vi) saber se há perdas e danos por lucros cessantes, nos termos do art. 402 do CC; e (vii) saber se houve demonstração adequada de dissídio jurisprudencial. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não há violação do art. 1.022 do CPC: o Tribunal de origem enfrentou a alegada contradição, explicitou a compatibilidade entre sentença e acórdão e manteve o desprovimento dos embargos. 7. Incidem a Súmula n. 5 e 7 do STJ para afastar a pretensão de aplicar a Lei n. 9.514/1997, pois demandaria reexame de fatos e reinterpretação contratual. 8. Incide a Súmula n. 83 do STJ para manter a negativa de taxa de fruição ao contrato de 2012 envolvendo lote não edificado, sendo inaplicável o art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979. 9. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar a revisão da conclusão sobre ausência de lucros cessantes, em razão da inexistência de fruição econômica e de ocupação efetiva. 10. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico e de similitude fática, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: “1. Não há violação do art. 1.022 do CPC quando o acórdão enfrenta a alegada contradição e mantém o desprovimento dos embargos. 2. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ para afastar a pretensão de aplicação da Lei n. 9.514/1997, pois a revisão demanda reexame de fatos e reinterpretação contratual. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ para negar taxa de fruição em contrato anterior à Lei n. 13.786/2018 envolvendo lote não edificado. 4. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar a revisão da conclusão sobre ausência de lucros cessantes. 5. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por falta de cotejo analítico e similitude fática.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.029, § 1º, e 85, § 11; Lei n. 9.514/1997, arts. 22, § 1º, e 27, §§ 4º, 5º e 8º; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, I; CC, art. 402; RISTJ, art. 255, §§ 1º e 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STJ, AgInt no AREsp n. 2368956/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/10/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1953303/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/6/2022.
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