Procedimento Comum Cível 6098480-83.2024.8.09.0149

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PROVA DE FATO IMPEDITIVO. PERMUTA NÃO COMPROVADA. APLICAÇÃO CONJUNTA DA LEI DO DISTRATO E CDC. RETENÇÃO PARCIAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, proposta em razão de inadimplemento do comprador por dificuldades financeiras, sob o fundamento de impossibilidade de retorno ao status quo ante em virtude de suposta permuta do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se a alegada permuta do imóvel impede a rescisão contratual; (ii) estabelecer se houve cumprimento do ônus probatório pela parte ré quanto ao fato impeditivo; (iii) determinar o percentual de retenção e a forma de restituição dos valores pagos diante da resolução contratual por culpa do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A parte ré não comprova a alegada permuta do imóvel, deixando de se desincumbir do ônus probatório quanto ao fato impeditivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC. 4. A inexistência de registro imobiliário impede o reconhecimento de transferência de propriedade, tornando eventual negócio de permuta inoponível à vendedora e irrelevante para obstar a rescisão contratual. 5. A impossibilidade de retorno ao status quo ante não impede a resolução do contrato, admitindo-se sua conversão em perdas e danos. 6. A Lei nº 13.786/2018 deve ser aplicada em diálogo com o Código de Defesa do Consumidor, permitindo a revisão de cláusulas abusivas. 7. A cláusula penal fixada sobre o valor total do contrato revela-se abusiva, devendo a retenção incidir sobre os valores pagos, em percentual razoável, conforme jurisprudência do STJ. 8. A fixação da retenção em 20% dos valores pagos atende aos princípios da razoabilidade e evita enriquecimento ilícito da vendedora. 9. A restituição do valor devido ao consumidor deve ocorrer de forma parcial e parcelada, com correção monetária pelo índice contratual (IGP-M) desde cada desembolso, já que o contrato de compra e venda foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). 10. Os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, por inexistir mora anterior do vendedor em resolução por iniciativa do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A ausência de prova de fato impeditivo impede o reconhecimento de impossibilidade de rescisão contratual. 2. A falta de registro imobiliário torna inoponível a alegada permuta para fins de impedir a resolução do contrato. 3. A resolução de compromisso de compra e venda por culpa do comprador autoriza retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. A Lei do Distrato deve ser aplicada em conjunto com o CDC, permitindo a revisão de cláusulas abusivas. 5. Os juros de mora, na restituição de valores por iniciativa do comprador, fluem a partir do trânsito em julgado. 6. A restituição do valor deve ocorrer de forma parcial e parcelada, já que o contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, II, 487, I, 85, §§ 2º e 11; CC, arts. 389, 406, 1.245; CDC, arts. 51, IV, 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; LINDB, art. 2º, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 30/06/2023; STJ, AgInt no AREsp 2.280.818/MG, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 25/05/2023; STJ, Súmula 543; TJGO, Apelação Cível 5818895-03.2023.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5609865-78.2022.8.09.0174; TJGO, Apelação Cível 5111757-79.2022.8.09.0174.

Dispositivo

acordam os componentes da Terceira Turma Julgadora da Décima Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do apelo e dar-lhe parcial provimento

Citações

• art. 389 do CC
• art. 406 do CC
• art. 1.227 do CC
• art. 1.245 do CC
• art. 51 do CDC
• art. 53 do CDC
• art. 80 do CPC
• art. 81 do CPC
• art. 85 do CPC
• art. 371 do CPC
• art. 373 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 489 do CPC
• art. 1.021 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• art. 2º da Lei 4.657/1942
• art. 32-A da Lei 6.766/1979
• Súmula 543 do STJ
• Tema 938 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete